چگونه کم درآمد های ایران خانه دار می شوند

مدیران دفتر برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) در تهران در یک نشست مشترک با مسئولان مسکن کره جنوبی و وزارت راه و شهرسازی، جزئیات مدل شش وجهی برای تأمین مالی بخش مسکن و حل مشکلات موجود در این زمینه را تشریح کردند. شش راهکار کلیدی برای مسکن این مدل پیشنهادی با تکیه بر توانمندسازی هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن، شش راهکار کلیدی برای تأمین مسکن همه اقشار جامعه با تکیه بر تجربه 11 کشور موفق دنیا را ارائه می کند. از میان نسخه شش وجهی پیشنهادهای هبیتات برای بهبود وضعیت دسترسی به مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه، سه سیاست مربوط به سمت تقاضا و سه سیاست متناسب با وضعیت عرضه مسکن در کشور طراحی شده است. بنا بر آنچه دیروز مسئولان مسکن کره جنوبی، نمایندگان دفتر برنامه اسکان بشر (هبیتات) و مسئولان وزارت راه و شهرسازی تأکید کردند: در حال حاضر برای حل دو معضل اساسی بازار مسکن در ایران این پیشنهادها می تواند شرایط را به گونه ای تغییر دهد که ضمن ایجاد پوشش مالی مناسب مالی برای تأمین مسکن همه اقشار جامعه، هیچ گروهی از برنامه های تأمین مالی و توانمندسازی در بخش مسکن عقب نماند. مطالعات کارشناسی در حوزه مسکن نشان می دهد در حال حاضر سیاست های تقویت سمت تقاضای مسکن معطوف به بخشی از دهک 4 تا حداکثر دهک 6 درآمدی است؛ این در حالی است که هم اکنون حدود 40 درصد از اقشار جامعه که عمدتاً متعلق به دهک های پایین درآمدی هستند در وضعیت محرومیت کامل از تسهیلات بانکی برای تأمین مسکن به سر می برند. توصیه های کارشناسی هبیتات برای حل مشکلات مسکن از طریق توانمندسازی سمت عرضه مسکن، عمدتاً به حمایت های مستقیم و غیرمستقیم از سازندگان مربوط می شود. سه سیاست سمت عرضه مدیران و کارشناسان هبیتات به مسئولان مسکن ایران پیشنهاد کردند از طریق سه سیاست کاربردی می توانند سمت عرضه مسکن را به نفع حل مشکلات موجود در مسیر ساخت واحدهای مسکونی موردتقاضا در بازار مصرف توانمند کنند. اولین پیشنهاد، به اعطای یارانه های مختص تأمین خدمات در بخش مسکن به سازندگان برمی گردد؛ به این صورت که دولت از محل یارانه ها و منابع ناشی از بازپرداخت تسهیلات داده شده به متقاضیان مسکن در دوره های قبلی، منابعی را برای کمک به تقویت بنیه مالی سازندگان به خصوص آن دسته از سازندگانی که ساخت وسازهای خود را با نیاز فعلی بازار مصرف هماهنگ و منطبق می کنند، اختصاص دهد. پیشنهاد دوم، سیاست ایجاد اتصال مستقیم و بدون واسطه سازندگان به کارخانه های تولیدکننده مصالح ساختمانی است؛ تجربه کشورهای موفق در این زمینه نشان می دهد در مواردی که دولت ها این سیاست را به کار بسته اند حذف روند واسطه گری از بازار خریدوفروش مصالح ساختمانی منجر به کاهش قابل توجه هزینه ساخت مسکن و درنتیجه قیمت تمام شده آن شده است. مسئولان دفتر هبیتات در سومین توصیه خود به دولت ایران برای توانمندسازی سمت عرضه مسکن تأکید می کنند: سیاست های اعطای وام و تسهیلات باید برای هر دو عامل مؤثر در ساخت مسکن اعم از تولیدکننده مصالح و سازنده مسکن اعمال شود؛ به این ترتیب در راستای حمایت از سمت عرضه، نه تنها لازم است دولت به سازندگان تسهیلات بدهد، بلکه لازم است به تولیدکنندگان مصالح ساختمانی هم وام در گردش بدهد. سه توصیه دیگر هبیتات برای حل مشکلات مسکن در کشور، مربوط به سمت تقاضا و توانمندسازی همه متقاضیان مصرفی است. سیاست تقویت تقاضا کارشناسان بین المللی دفتر اسکان بشر سازمان ملل به مسئولان وزارت راه و شهرسازی توصیه کردند: برای توانمندسازی متقاضیان مسکن، لازم است سازوکاری طراحی شود که تسهیلات بانکی به همه متقاضیان تعلق بگیرد و هیچ گروهی به خصوص دهک های کم درآمد از این تسهیلات محروم نماند. پیشنهاد دوم به محرومیت زدایی گروه های کم درآمد از دسترسی به وام مسکن برمی گردد؛ بر اساس این پیشنهاد دولت می تواند با تأسیس صندوق ضمانت بازپرداخت تسهیلات مسکن ، با استفاده از منابع دولتی، ناتوانی گروه های کم درآمد برای بازپرداخت وام بانکی را پوشش دهد. درعین حال، دولت می تواند با پیاده سازی مدل واگذاری مسکن پلکانی (واگذاری واحدهای مسکونی نیمه تمام البته در حد سکونت) و کمک تدریجی به گروه های کم درآمد برای تکمیل این واحدها در مدت زمان مشخص و همچنین واگذاری واحدهای مسکونی اجاره ای، سومین سیاست پیشنهادی برای توانمندسازی سمت تقاضای مسکن را اجرایی کند. فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن با حضور در این نشست گفت: تلاش های زیادی در سالیان اخیر برای حل مشکل مسکن در ایران به وجود آمده است اما بخش عمده ای از مشکلات ناشی از توزیع درآمد در ایران است. به گونه ای که 30 درصد جمعیت کشور زیرخط فقر قرار دارند. 22 میلیون نفر در مناطق نابسامان وی افزود: هم اکنون سهم زمین در قیمت خانه بالای 60 درصد می باشد و متأسفانه نظام مدیریت زمین هم شفاف نیست و عدم توانایی طبقات ضعیف در خرید خانه باعث شکل گیری سکونتگاه های غیررسمی در کشور شده است؛ به گونه ای که هم اکنون 11 میلیون نفر در این مناطق زندگی می کنند و به دلیل مشکلات مالکیتی، نظام تأمین مالی ما نمی تواند تسهیلاتی به آن ها ارائه کند. همچنین 8 تا 10 میلیون نفر از ایرانی ها در بافت های فرسوده شهری زندگی می کنند. مدیر بازنگری طرح جامع مسکن بابیان اینکه بخش عمده ای از جمعیت فقیر ما از عهده پرداخت اقساط برنمی آیند، ادامه داد: نظام تأمین مالی در کشور ما متکی بر پس انداز و بخش خصوصی است و اعتباری برای آن پیش بینی نشده که این امر باعث عدم موفقیت شده است. نظام بانکی ساخت را تقویت کرده است یزدانی با انتقاد از نظام بانکی گفت: تسهیلات معطوف به ساخت بوده و تأکید بر تقویت تقاضا کمتر اتفاق افتاده است؛ بنابراین فروش نرفتن بسیاری از ساختمان های آماده باعث مشکلاتی برای نظام بانکی در بازپس گیری تسهیلات شده است. شکل حمایتی دولت در بازار مسکن وی در ادامه به بیان پیشنهاد های خود پرداخت و خاطرنشان کرد: باید ابزار لازم برای استفاده اقشار کم درآمد از تسهیلات مسکن فراهم شود.دولت می تواند در این زمینه به شکل کمک یارانه ای یا تضمین تسهیلات بانک ها برای پرداخت تسهیلات به متقاضیان کم توان وارد عمل شود. موضوع مهم دیگر اینکه اگر نتوانیم قیمت زمین را کنترل کنیم، افزایش تسهیلات هم کارگر نخواهد بود. نهاد های حمایتی باید ورود کنند مدیر بازنگری طرح جامع مسکن بابیان اینکه در دولت گذشته یارانه های دولتی به نحو درستی توزیع نشد و دولت دچار پرت منابع شد، اضافه کرد: برای تأمین مالی مسکن، نهاد های حمایتی مانند صندوق بازنشستگان کشوری، وزارت راه و شهرسازی هم باید وارد عمل شوند و بانک مسکن هم صندوق ضمانت تسهیلات را برای پرداخت وام از طرف سایر بانک ها به اقشار ضعیف را فراهم کند. البته در این فرایند کنترل بانک مرکزی ضروری است. زندگی شهری بهتر لازم به ذکر است بر اساس تعریف سازمان ملل، برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) برای زندگی شهری بهتر، تلاش می کند. رسالت هبیتات ترویج و ارتقای توسعه اجتماعی و زیست محیطی اسکان بشر و دستیابی به هدف مسکن درخور برای عموم است. هبیتات می کوشد با پیشگامی در فرآیند شهری شدن و ترویج تغییر سیاست ها، روش ها و نگرش های مقابله با نیازهای توسعه شهری، رشد شهرها و مناطق روستایی را به فرصتی برای توسعه تبدیل کند؛ فرصتی فراگیر برای همه شهروندان. برنامه اسکان بشر ملل متحد در حال حاضر در عمده کشورهای دنیا نمایندگی فعال دارد.