تغییر در ارزش املاک تهران

مدیریت شهری تهران بنا دارد تقسیمات منطقه ای پایتخت را جراحی کند؛ به طوری که تعداد مناطق 22 گانه فعلی تهران را به نصف کاهش دهد. مبنای اولیه خانه تکانی در تقسیم بندی منطقه ای شهر تهران که در یک نهاد مطالعاتی وابسته به شهرداری تهران انجام شده مشخص کرده است که در جریان تغییر منطقه بندی شهر تهران مناطق به جای شماره بندی با اسامی عناصر یا تاریخی شاخص هر منطقه نام گذاری شوند. همچنین در این طرح بناشده برای ایجاد ساختار جدید و دستیابی به منافع حاصل از تقسیم شهر به اجزای کوچک تر، از طریق تجزیه مناطق بزرگ تر به تعدادی مناطق کوچک تر و ادغام مناطق کوچک تر ساختار تقسیم بندی شهر تهران به گونه ای تغییر کند که تعداد نواحی از 116 به 161 و تعداد محله ها از 376 به 539 محله افزایش یابد. اعلام عمومی طرح پیش از آنکه اجرا شود توانسته ارتباط قوی با شهروندان ایجاد کند؛ چراکه سرنوشت گران ترین دارایی شهروندان به نحوه و زمان اجرای این طرح گره خورده است. به عبارت دیگر تغییر نظام منطقه بندی، ناحیه بندی و محله بندی شهر تهران باعث می شود برحسب اینکه موقعیت فعلی املاک ساکنان پایتخت وارد کدام منطقه شود ارزش ریالی فعلی این املاک تغییر کند. این موضوع در حال حاضر سبب شده برای هر دو طیف کارشناسان و صاحب نظران شهری و اقتصادی و همچنین عموم شهروندان(افرادی از دو طیف که طی روزهای اخیر در جریان خبر طرح اصلاح تقسیمات منطقه ای شهر قرار گرفتند) دو پرسش و ابهام اساسی مطرح شود. دو پرسش این دو پرسش شامل نحوه تغییر قیمت مسکن در مناطق مختلف و نحوه اثرگذاری این طرح بر رکود-رونق بازار ملک می شود. در حال حاضر این سؤال مطرح است که آیا در جریان تجزیه مناطق بزرگ تر و ادغام مناطق کوچک تر برای شکل گیری قیمت جدید، تغییرات قیمت مسکن محله ها به صورت تبعیت محله های ارزان از آپارتمان های واقع در محله های گران خواهد بود یا آنکه مدل برعکس حاکم خواهد شد؟ یعنی سطح میانگین قیمت جدید به سمت قیمت های پایین تر متمایل و پایدار می شود؟ در قالب ابهام دوم نیز این پرسش مطرح است که با توجه به موقعیت فعلی بازار مسکن که در مرحله تغییر فاز از رکود به رونق قرار دارد آیا طراحی مناطق تهران باعث خواهد شد که عملیات ورود بازار معاملات ملک به فاز رونق با اختلال همراه شود؟ پاسخ به دو پرسش نتیجه بررسی ها برای پاسخ به این دو پرسش نشان می دهد در پاسخ به سؤال اول، سرنوشت املاک پایتخت با شکل گیری تهران جدید در قالب دو سناریو قابل تصور و پیش بینی است. در سناریوی اول پیش بینی ها حکایت از این دارد که ارزش املاک منطقه جدید در نیمه شمالی شهر تهران تحت الشعاع محله های گران قیمت منتقل شده از منطقه قدیم به جدید قرار می گیرد و در نیمه جنوبی شهر نیز ارزش املاک هر یک از 11 منطقه جدید از قیمت محله های ارزان تر تبعیت می کند. این سناریو بر اساس تفکر سنتی حاکم بر بازار مسکن مطرح است؛ اما سناریوی دوم که منطقی تر به نظر می رسد تغییرات قیمت مسکن مناطق مختلف شهر تهران را به این صورت تصویر می کند که در هریک از 11 منطقه جدید برحسب سهم محله های منتقل شده به منطقه جدید از مساحت کل منطقه، قیمت فعلی محله ها با درصد مشخص و به صورت وزنی بر قیمت میانگین منطقه جدید غالب می شود. به این ترتیب که هرچقدر سهم مساحتی محله های منتقل شده از یک منطقه قدیمی به منطقه جدید بیشتر از محله های منتقل شده از مناطق دیگر به آن منطقه جدید باشد قیمت میانگین منطقه جدید از متوسط قیمت محله های پر سهم تبعیت می کند. تغییر در بازار ملک بااین حال چنانچه هرکدام از این دو سناریو در جریان اجرای جراحی نظام تقسیمات منطقه ای پایتخت اتفاق افتد در بلندمدت و بعد از کشف قیمت میانگین 11 منطقه جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق جدید متفاوت از روند فعلی بازار ملک خواهد بود. درعین حال تحقیقات درباره تبعات اجرای این طرح و تأثیر آن بر دوره های رکود-رونق مسکن (پاسخ به ابهام دوم) نشان می دهد دو سناریوی دیگر قابل تصور است. در سناریوی اول بحث این است که اعلام عمومی این موضوع در روزهای اخیر از طریق رسانه و بازنشر گزارش رسانه ها در فضای مجازی هم اکنون ذهن فعالان بازار ملک را مشغول کرده و بخشی از پایتخت نشینان که از جزئیات این طرح اطلاع پیداکرده اند به نوعی منتظر انجام این جراحی هستند. به عبارت دیگر افرادی که از این طرح باخبر شده اند چنانچه قصد خرید، فروش یا هر نوع فعالیت ملکی را داشته باشند اقدام نهایی خود را منوط به تعیین تکلیف تهران جدید کرده اند. بنابراین اگر طرح کاهش مناطق 22 گانه به نصف بخواهد اثر رکود مقطعی بر بازار بگذارد(انتظار کارشناسان همین است) تأخیر در تصویب یا اجرای این طرح عوارض آن (در بروز رکود مقطعی) را بیشتر از حالتی خواهد کرد که تصویب یا اجرای آن در همین زمان نهایی خواهد داشت. اما در قالب سناریوی دوم که اتفاقاً بخشی از مدیران ارشد شهرداری تهران به آن اعتقاددارند اجرای طرح اصلاح تقسیمات منطقه ای تهران باید بعد از انتقال کامل بازار ملک از فاز رکود و پیش رونق به فاز رونق انجام شود تا بازار ملک با کمترین عارضه ناشی از اجرای این طرح مواجه شود. زمان مناسب برای اجرای اصلاحات دراین باره پژمان پشمچی زاده معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به دو دلیل اجرای طرح کاهش تعداد مناطق شهری تهران را به نصف در زمان کنونی مناسب نمی داند. او با تأکید بر اینکه طرح موضوع کاهش تعداد مناطق شهری و افزایش تعداد نواحی و محلات پایتخت نشانه ضعف و نقصان در ارائه خدمات شهری نیست، می گوید: آنچه باعث شده طرح اصلاح تقسیم بندی مناطق تهران بااهمیت باشد بروز تغییرات ساختاری در مدیریت شهرداری پایتخت است. به این معنا که طی سال های گذشته مدیریت محله با شکل جدید خود مبتنی بر دو رکن ناحیه و محله شکل گرفته و توسعه پیداکرده است. معاون شهردار تهران با تأکید بر اینکه زمینه ساز طرح این موضوع توسعه و تقویت مدیریت محلی است، در توضیح مناسب نبودن زمان کنونی برای اجرای این طرح به دو دلیل اشاره می کند و چنین توضیح می دهد: دلیل نخست آنکه در حال حاضر در سال پایانی فعالیت شورای شهر چهارم قرار داریم و بررسی این طرح در زمان حاضر منجر به کاهش کیفیت تصویب نهایی طرح و بروز برخی نواقص احتمالی در زمان اجرای آن خواهد شد. او در توضیح دلیل دوم نیز می گوید: اجرای این طرح در دوره کنونی که نشانه های خروج از رکود در بازار مسکن مشاهده شده ممکن است در کوتاه مدت و میان مدت رونق بازار ملک را دچار تعویق کند. طرح موضوع اصلاح منطقه بندی شهر تهران در شرایط کنونی به بازار مسکن که کماکان دچار رکود است و این امید وجود دارد که از طریق برخی ابزارها امکان خرید واحدهای مسکونی خالی از سکونت فراهم شود و مجدداً سازندگان مسکن به تکاپوی تولید مسکن جدید بیفتند، مستقیماً ضربه بزند. چراکه از یکسو باعث ایجاد بلاتکلیفی و ناتوانی متقاضیان و عرضه کنندگان بازار مسکن از آینده بازار خواهد شد. به این معنا که فروشنده یا خریدار نمی داند آیا باید معامله خود را انجام دهد یا منتظر افزایش یا کاهش قیمت مسکن بماند. از سوی دیگر، بی تردید جدا شدن یک محله از یک منطقه و اضافه شدن آن به منطقه دیگر منجر به ایجاد تغییراتی در جهت کاهش یا افزایش قیمت هر مترمربع خانه ها خواهد شد. ضمن آنکه این تغییرات باعث ایجاد یک بلاتکلیفی در دریافت خدمات شهری نیز خواهد شد. او با تأکید بر اینکه ایجاد این تغییرات درروند بازار مسکن از این ناحیه پایدار نخواهد بود، می گوید: درعین حال در زمان درست برای اجرای این طرح باید یک نکته مدنظر قرار داشته باشد که مسیر اجرای این طرح باید از محل تقویت ساختار مدیریت محله و باهدف تقویت مدیریت محله ای انجام شود.