چرا کشورهای پیشرفته از مسکن مالیات می گیرند؟

در آلمان، انگلستان، آمریکا، اسپانیا، فرانسه، کره جنوبی و دیگر کشورها باهدف کنترل سوداگری، خانه های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه های دوم و بیشتر می شود. این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل وانتقال سند، از فروشنده دریافت می شود؛ ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آن هاست از این مالیات معاف است. رشد اقتصادی هر کشور و سطح تولید کالا و خدمات در آن، ارتباط مستقیمی با میزان سرمایه گذاری شرکت ها دارد. درصورتی که شرکت ها مستمراً سرمایه گذاری نکنند، دچار فرسودگی خطوط تولید و عقب ماندگی تکنولوژیک و در پی آن، کاهش سطح رقابت پذیری محصولات می شوند. از سوی دیگر سرمایه گذاران برای هدایت نقدینگی های خود، گزینه های متعددی دارند که برخی از این گزینه ها سرمایه گذاری مولد و در خدمت توسعه بخش تولید بوده و برخی از این گزینه ها رقیب بخش تولید بوده و مولد اشتغال و ارزش افزوده نیستند. به طور مثال برخی سرمایه گذاری ها در نظام توزیع کالا، ورود نقدینگی به داد و ستد های مکرر در بازار زمین و مسکن یا بازار طلا و ارز، هجوم نقدینگی برای واردات کالاهای مصرفی و سفته بازی در بازار بورس و اوراق بهادار، عموما سرمایه گذاری های مولد نبوده و به جای این که منجر به تولید شغل و رشد پایدار اقتصادی شوند، موجب معطل ماندن سرمایه های کشور و نرسیدن به حداکثر رشد اقتصادی مورد انتظار می شود. در این راستا دولت ها ابزارهایی را برای هدایت نقدینگی به بخش تولید به کار می گیرند که سازوکارهای مالیاتی به عنوان یکی از ابزارهای تنظیمی کارآمد، از جمله ی این ابزارهاست. یکی از این سازوکارهای مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه ای در بازار زمین و مسکن است. در دنیا برای کنترل انگیزه هایی که به جای سرمایه گذاری در تولید، به امید افزایش قیمت و کسب سود اقدام به خرید زمین و مسکن و نگهداری آن می کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات برافزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) وضع می شود. هدف از اخذ این مالیات جلوگیری از ورود سوداگرانه افراد به بازار معاملات مکرر زمین و مسکن با هدف سفته بازی و سرمایه گذاری در خریدوفروش زمین و ملک است. این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل وانتقال سند، از فروشنده دریافت می شود؛ ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آن هاست از این مالیات معاف است. با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می دهد؛ لذا تأثیر قابل توجهی بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه ای مولد ندارد. این پایه مالیاتی، تجربیات جهانی متعددی دارد و تعداد زیادی از کشورها در حال پیاده سازی این نوع مالیات هستند. قانون مالیات بر عایدی مسکن (CGT) از سال 1982 در انگلستان اجرایی شده است. هرچقدر از زمان مالکیت یک ملک توسط مالک آن گذشته باشد، نرخ این مالیات که هنگام فروش ملک دریافت می شود به شکل پلکانی افزایش یافته می یابد. این قانون مالیاتی معافیت هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص ترین این معافیت ها شناخته شده است. در آلمان نیز با هدف کنترل سوداگری، خانه های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه های دوم و بیشتر می شود. این مالیات بر مبنای ارزش اجاره ای ملک است و در نرخی بین 5 تا 20 درصد اخذ می شود. این مالیات در دوره های سه ماهه باید پرداخت گردد و درآمد ناشی از آن به شهرداری شهری که ملک در آن قرار دارد تخصیص داده می شود. در کشورهای دیگری نظیر اسپانیا، کانادا، آمریکا، ایرلند، فرانسه، دانمارک و کره جنوبی نیز این مالیات اخذ می شود. بااین حال در ایران، این نوع پایه مالیاتی که علاوه بر ایجاد یک منبع درآمد پایدار برای دولت و شهرداری ها، جنبه تنظیم گری دارد، تاکنون به اجرا درنیامده است. اخیرا در قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور که در سال 94 مصوب شده است، از مفهوم CGT برای جریمه برخی بانک ها استفاده شده است. بر اساس این قانون، بانک ها موظف اند سالانه 33 درصد از اموال منقول و غیرمنقول خود که از سوی شورای پول و اعتبار مازاد تشخیص داده شده است را بفروشند. در غیر این صورت و به عنوان جریمه، عایدی املاک غیرمنقول بانک ها شامل زمین و مستغلات در سال 1395 با نرخ 28 درصد مشمول مالیات می شود. پس ازآن هر سال 3 درصد به این نرخ افزوده می شود تا به 55 درصد برسد. منظور از عایدی املاک، مابه التفاوت قیمت ملک در ابتدا و انتهای سال مالی بانک است.