10 نکته کلیدی که باید هنگام خرید املاک موروثی رعایت کرد

چندی پیش برای خرید ملکی که از شخصی به چند نفر ارث رسیده بود و قیمت مناسبی نیز داشت اقدام کردم . اما ازآنجایی که خرید ملک ، خصوصاً املاکی که صاحب چندین ورثه است ؛ مشکلات خاص خود را به همراه دارد ( و من از آن ها بی اطلاع بودم) ، چیزی نمانده بود که متحمل ضرر هنگفت و یا دوندگی زیاد شوم . به چندوچون ماجرا وارد نمی شوم زیرا ممکن است برای خوانندگان جذابیتی ندارد . اما باید از دوست حقوقدانم سپاسگزاری کنم که به موقع کمک کرد و نکات مهمی از خرید یک ملک موروثی را برایم روشن نمود . خلاصه نکات حقوقی که لازم است تا هنگام خرید املاک موروثی بدانیم و بدون تردید برای همگان مفید است عبارت است از : ( البته با سپاس از دوست حقوقدانم!) اولین نکته درباره خرید چنین املاکی ، احراز مالکیت شخص یا اشخاص فروشنده است .اگر ملک موروثی باشد ، باید حتماً سند مالکیت به نام شخص متوفی باشد که به دلیل ارث به وارثین متوفی منتقل شده است .کافی است صفحه اول سند مشاهده شود یا اگر در این صفحه اطلاعات موردنظر وجود نداشت در صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات ، تکلیف وراث مشخص شده باشد . دوم ؛ گواهی انحصار وراثت از وارث یا وراث مطالبه شود . سوم ؛ محرز شود که آیا همه وراث موافق فروش ملک موروثی هستند یا خیر؟ اگر همه موافق اند در زمان فروش آمادگی این کار رادارند یا نه ؟ چهارم ؛ اگر ملک مربوط به چند وارث است حضور همه آن ها یا وکالت نامه معتبر از سوی آنان هنگام تنظیم مبایعه نامه ضروری است . اگر یکی از وراث هنگام تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته باشد و حاضر به فروش سهم موروثی خود نباشد ، خریدار با مشکل جدی روبرو می شود و بدون اذن همه وراث ، خریدار نمی تواند در ملک خریداری شده خود تصرفی بکند . پنجم ؛ ممکن است یک یا چند نفر از وراث که در معامله حضور فیزیکی ندارند ، وکالت نامه رسمی برای فروش ملک ارائه کنند . در این مورد باید دقت کرد که : ;وکالت نامه اعتبار داشته باشد. عزل وکیل از سمت وکالت روی نداده باشد . وکالت نامه باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد . اگر وارث خارج از کشور است ، تنظیم وکالت نامه باید در سفارتخانه یا کنسولگری های کشورمان انجام شده باشد . هر نوع دست نویس ، دستخط و نوشته عادی که در آن بر فروش ملک اذن داده شده باشد ، فاقد اصالت و سندیت رسمی است و خریدار را به دردسر خواهد انداخت . در وکالت نامه مشخص شده باشد که موضوع وکالت چیست و حدود اختیارات وکیل تا چه اندازه است . مثلاً آیا وکیل اجازه فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موروثی را هم دارد یا خیر . در وکالت نامه معلوم شده باشد که وکیل برای دریافت مبلغ معامله اختیار دارد یا خیر . ماده 665 قانون مدنی به روشن شدن این موضوع می پردازد . ششم ؛ ممکن است در بین وراث، شخص یا اشخاصی هنوز به سن قانونی نرسیده باشند و اصطلاحاً صغیر به حساب آیند . قانون برای اشخاص صغیر، قیم تعیین می کند . بنابراین باید دقت کرد که آیا قانون برای این اشخاص قیم تعیین کرده است یا خیر . نکته مهم و بسیار بااهمیت این است که برابر قانون ، قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول که متعلق به شخص صغیر است را ندارد . بنابراین در موضوع فروش املاک موروثی که یک یا چند تن از وارثین ، صغیر و دارای قیم هستند ابتدا باید قیم ، قصد خود برای فروش ملک وارث صغیر را به دادسرا اعلام کند. دادستان پس از بررسی و رعایت صرفه و صلاح فرد صغیر می تواند تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب کند و مجوز لازم را بدهد . بنابراین، خریدار باید حتماً از شخصی که قیمومیت وراث صغیر را بر عهده دارد ، علاوه بر مدارک قیمومیت ، ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرا که در آن اذن فروش ملک داده شده است را هم بخواهد . هفتم ؛ دریافت مفاصا حساب مالیاتی ملک موروثی از وارث یا وارثین ، کار مهم دیگری است که خریدار باید آن را انجام دهد . زیرا مطابق قانون ، وراث یا وارثین وظیفه دارند ظرف مدت 6 ماه از تاریخ فوت ، وضعیت مالیاتی ملک موروثی خود را مشخص نمایند . ممیز مالیاتی پس ازآنکه متوجه شد که ملک مورد ارث چه مقدار مشمول مالیات است( یا حتی در مواردی مشمول معافیت مالیاتی است) مالیات متعلقه را محاسبه و از وراث دریافت می کند . سپس این اطلاعات در قالب مفاصا حساب مالیاتی درج می شود . خریدار ملک باید علاوه بر رؤیت مدارک و مستنداتی که قبلاً گفته شد ؛ از وراث ، تقاضای ارائه مفاصاحساب مالیاتی هم بکند . در این مفاصا حساب باید خریدار مراقب باشد که پلاک ثبتی درج شده با ملک مورد معامله تطبیق داشته باشد . مثلاً ممکن است وراث ، ملک مورد معامله را در فهرست اظهارنامه مالیاتی اعلام نکرده و مالیات متعلقه به آن را (به هر دلیلی ) نپرداخته باشند . هشتم ؛ مال غیرمنقول و به ارث رسیده از متوفی ، متعلق به تمام وراث است و هریک از وراث به میزان سهم الارثی که قانون برایشان معلوم کرده ( زن یا مرد بودن و . . . ) در مال غیرمنقول شریک هستند .بنابراین خریدار باید متوجه باشد که سهم هریک از وراث از مبلغ مورد معامله را محاسبه کند و آن سهم را صرفاً به خود وارث یا وکیل قانونی او تسلیم کند . نهم؛ امکان دارد که شخص در زمان حیات خود وصیت کرده باشد و در وصیت نامه خود تمام یا بخشی از مال غیرمنقول خود را به نفع شخصی دیگر یا مثلاً امور خیریه بخشیده باشد . در این موارد ، خریدار باید ضمن دقت در این موضوع ، اولاً از طریق گواهی حصر وراثت و دقت در متن آن ، موضوع را دریابد و یا با تحقیق و بررسی مطمئن شود که مثلاً دو دانگ از شش دانگ ملک مورد معامله مربوط به کسی نیست . در غیر این صورت ، شخصی که به او وصیت شده قسمتی از مال غیرمنقول به او داده شود می تواند در دادگاه اقامه دعوی نماید و معامله را باطل کند . دهم ؛ در هنگام تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی ، بهتر است خریدار تمام اطلاعات موردنیاز را در تنظیم مبایعه نامه وارد کند . مانند تمام مدارک و مستندات ابرازشده توسط وراث مثل شماره سریال سند ملک موروثی ، گواهی حصر وراثت ، مفاصاحساب مالیاتی ، قیم نامه ، وکالت نامه ، وصیت نامه ، حتی پایان کار شهرداری ، مجوز واحد سرپرستی دادسرا مبنی بر اجازه فروش ملک صغیر و . . . خریدار تا قبل از تنظیم سند رسمی می تواند تصویر این مدارک و مستندات را داشته باشد تا در صورت بروز اختلاف در فروش ملک به آن ها استناد کند . سیامک سرمدی