سیاست های مسکن در انگلیس و آمریکا

مسکن کماکان بزرگ ترین آرزوی خانوار های ایرانی است. متأسفانه طی چند دهه اخیر آن قدر قیمت مسکن از توان خرید مردم سبقت گرفته که خانه دار شدن را تبدیل به رؤیا کرده است. البته این بدان معنا نیست که مسئولان باید دست روی دست بگذارند. شناسایی و بررسی روش های تأمین مسکن در کشورهای توسعه یافته، به منظور بهره گیری از تجارب این کشورها و بررسی امکان بهره مندی و پیاده سازی برخی از این روش ها در کشورمان، ضروری است. سیاست های تأمین مسکن در انگلیس 1- سیاست کنترل زمین: افزایش نرخ بازده اقتصادی در بازار زمین نسبت به مسکن، موجب کاهش سرعت گردش سرمایه در بازار مسکن می شود و شرکت های فعال در ساخت وساز را به عنوان استفاده از بازار زمین ترغیب کرده و خروج سرمایه از بازار مسکن و سرازیر شدن به بازار زمین را به دنبال دارد. لذا دولت ها ازجمله انگلیس یکی از سیاست های خود را کنترل قیمت زمین و کاهش هزینه آن در قیمت نهایی مسکن می دانند. عنوان این نکته قابل توجه است که بدون کنترل بازار زمین، حمایت های دولتی مانند دادن یارانه، تخفیف مالیاتی، دادن وام ها و... نمی تواند به بهبود وضع مسکن منجر شود. بنابراین دولت در کنار اعمال سیاست های حمایتی باید کنترل بازار زمین را دست داشته باشد. دولت انگلیس از طریق نظام برنامه ریزی کاربری زمین، قیمت زمین و درنتیجه قیمت ساختمان را کنترل کرد. دولت ها از طریق نظام های مالیاتی و سوبسید کاربری نیز می توانند قیمت زمین و خانه های جدید را کنترل کنند. با توجه به اینکه در کلان شهرها 70 درصد از قیمت ساختمان مربوط به زمین است، این اقدام می تواند بسیار راهگشا باشد. 2- سیاست کنترل اجاره: انگلیس نیز همانند دیگر کشورها از قوانین کنترل اجاره در سال های بحران مسکن به منظور کنترل بازار اجاره سود جست. وضع و اجرای این قوانین در انگلیس موجب کاهش شدید سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساخت مسکن اجاره ای گروه های کم درآمد شد. علاوه بر این بالا رفتن سطح استاندارد خانه ها و سیاست دولت مبنی بر نوسازی بافت های قدیمی در سال های 1930 به بعد، موجب تخریب بسیاری از خانه های اجاره ای بخش خصوصی شد. دولت با تخصیص یارانه و تسهیلات مالی به مالکان این خانه ها از ساخت خانه های ملکی به جای خانه های اجاره ای حمایت می کرد. به این ترتیب خانه های ملکی رو به فزونی نهاد. دولت انگلیس با اعمال سیاست های فوق و کنترل اجاره بها، سرمایه گذاری بخش خصوصی را از ساخت مسکن اجاره ای برای قشرهای کم درآمد به عنوان ساخت مسکن ملکی برای قشرهای متوسط به بالا هدایت کرد و خود دولت در این سال ها وظیفه تأمین مسکن اجاره ای را برای قشرهای کم درآمد بر عهده گرفت. لذا با کاهش سرمایه گذاری بخش خصوصی در مسکن اجاره ای، حضور دولت در تأمین مسکن گروه های کم درآمد، افزایش پیدا کرد. ابزارهای آمریکا در حمایت از پروژه های استیجاری نوع سیاست گذاری بسته به نیاز های بازار مسکن در کشور ها متفاوت است. در کشوری مانند آمریکا برخلاف انگلستان از پروژه های استیجاری حمایت بیشتری صورت می گیرد. ابزارهای تعریف شده برای حمایت از اقشار هدف، موارد متنوعی را دربرمی گیرد که در اینجا تنها به برخی از ابزارهای مورداستفاده دولت ایالات متحده در حمایت از پروژه های استیجاری بسنده می کنیم: * صندوق سرمایه گذاری پروژه های استیجاری: با حمایت دولت به وام های اعطاشده از طریق این صندوق صفرتا یک درصد بهره تعلق می گیرد و این وام به مؤسسات و نهادهایی که قصد ساخت خانه های استیجاری داشته باشند، اعطا می گردد. ضمن اینکه اجاره بهای دریافت شده از محل این خانه ها نباید از 30 تا 50 درصد درآمد متوسط تجاوز کند. * صندوق تراست مسکن: این صندوق باهدف توسعه و بازسازی خانه های استیجاری (اقشار کم درآمد) تشکیل شده است. با این شرط که حداقل 75 درصد واحدهای استیجاری به افرادی که 30 درصد از درآمدشان بهای استیجاری را پوشش ندهد، تعلق گیرد. اشخاص حقیقی، شرکت ها، سازمان های غیرانتفاعی و سازمان های توسعه مسکن اجتماعی می توانند از این کمک ها استفاده کنند. * صندوق وام ظرفیت سازی: وام های بدون بهره به منظور عملیات زیرسازی، مهندسی، معماری و عملیات اولیه شروع طرح اسکان اعطا می شود. این وام درمجموع 50 تا 70 درصد از کل هزینه های زیرسازی و پیش شروع طرح را پوشش می دهد. * صندوق مسکن اقشار خاص: عبارت است از یک برنامه که توسط دولت فدرال دنبال می شود و باهدف اعطای وام برای مسکن حمایتی خانوارها بنیان نهاده شده است. درآمد کسانی که می توانند از این وام برخوردار شوند، نباید از مبلغی که در هر دوره مشخص می شود، تجاوز نماید. * اعتبارات مالیاتی خانه های استیجاری اقشار کم درآمد: سازندگان این واحدهای مسکونی (برای مدت 10 سال) از تخفیف مالیاتی برخوردار می شوند. سازندگان این پروژه ها مشروط به این که بخشی از خانه ها (20 درصد ) در اجاره افراد کم درآمد باشد و اجاره بهای دریافتی از 30 درصد درآمد (مشخص) تجاوز ننماید، می توانند از تخفیف مالیاتی برخوردار شوند . برخی از خانه های استیجاری با کمک برنامه های دولت های محلی ساخته می شود. * اوراق قرضه معاف از مالیات: شهرداری ها می توانند به منظور تأمین مالی ساخت و یا نوسازی واحدهای استیجاری برای اقشار کم درآمد اقدام به انتشار اوراق قرضه نماید که این اوراق از مالیات معاف می باشند.