پایان نزدیک است

سرمایه داران خرد برای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان موجود در بازار سرمایه عجله نکنند. به گزارش پیام ساختمان، افزایش معاملات در بخش مسکن در ماه های اخیر و پیش بینی وضعیت بازار مسکن و پایان رکود آن بهانه ای شد برای گفتگو با کارشناس بازار مسکن، دکتر بهروز ملکی که در ادامه می خوانید: شوک قیمت در بخش مسکن بعید است ملکی در مورد زمان تداوم رکود بازار مسکن گفت: از جایی که برخی از متغیرها همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـه هـای سـاختمانی و سرمایه گذاری دارای کاستیِ مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند اما بررسی ها نشان می دهد که نوسانات در ایـن متغیرها می تواند با وقفه های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، به عنوان متغیـر اصلی نشان دهنده رونق و رکود در این بخش گردد. علی ای حال شاخص های پیش نگری بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است. او در مورد رشد قیمت مسکن تا یک سال آینده و میزان تورم اظهار داشت: امسال را می توانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار می رود بازار مسکن تهران به مرور وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی را طی نمایند. در خصوص میزان رشد قیمت نیز عوامل متعددی می تواند منجر به سناریوهایی شود؛ بااین حال به نظر می رسد نرخ رشد قیمت مسکن در کوتاه مدت، حول وحوش تورم عمومی خواهد بود. ملکی که به آینده میان مدت بازار مسکن خوش بین است، تصریح کرد: افزایش درآمدهای نفتی، کاهش نرخ سود بانکی و افزایش نرخ رشد اقتصادی موجب خوش بینی به بازار مسکن است؛ از سوی دیگر به این عوامل اقتصاد کلان می توان عواملی درون بخشی مسکن را نیز اضافه کرد: کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال های 93 تا 95 به تدریج ساختمان های فروش نرفته عرضه کنندگان را کاهش می دهد و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی که در سال های 90 تا 92 پروانه ساختمانی گرفته بودند می توانند واحدهایشان را به فروش رسانده و با خیال راحت اقدام به شروع ساخت نمایند. علاوه براین، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تأمین هزینه های خرید، از دیگر اقدامات مثبت بازار مسکن محسوب می شود. به گفته او، شوک قیمت مسکن همانند گذشته با توجه به مختصات بازار مسکن، بعید است. این کارشناس مسکن به افرادی که سرمایه پایینی دارند و در تفکر تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در صندوق های زمین و ساختمان موجود در بازار سرمایه هستند، توصیه کرد و گفت: صندوق های زمین و ساختمان از ابزارهای نوین تأمین مالی مسکن است. بااین حال با عنایت به عملکرد محدود این صندوق ها، قضاوت در خصوص آن ها کمی زود است. تمرکز دولت بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن ملکی به فهرست مشکلات بخش مسکن دولت اشاره کرد و در مورد سیاست دولت برای حمایت از بازار مسکن تا انتخابات سال 96 بیان داشت: فهرست مشکلات بخش مسکن، حاکی از ساختار متصل سیاست گذاری در این بخش بوده و به تبع، نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب ناپذیر می نماید. چراکه حاکمیت رویکرد مکانیکیِ پروژه محور طی دهه های گذشته و کم رنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع نماید. براین اساس معتقدم مهم ترین کاری که انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن، تمرکز سیاست گذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تأیید می کند. برنامه هایی همچون توسعه ای نمودن بانک مسکن، توسعه نظام پیش فروش و استفاده از حساب های امانی، راه اندازی صندوق های ضمانت در حوزه مسکن، راه اندازی شرکت های تأمین سرمایه، صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمه ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پس انداز منطقه ای مسکن، صندوق های پس انداز مسکن و حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامه ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه ها و صرف زمان است، ولی اثرات آن ها بسیار گسترده تر از برنامه های اجرائی خاص و کوتاه مدت بوده و می تواند در میان مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا نمایند. او مهم ترین دلیل عدم موفقیت دولت در حمایت از مسکن بررسی کرد و افزود: بستگی دارد که موفقیت را چه چیزی در نظر بگیریم؛ فکر نمی کنم هیچ دولتی بتواند به این موضوع افتخار کند که مثلاً به بهای افزایش 40 درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا نموده باشد. در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم در حوزه مسکن حتماً باید به بستری که دولت، سه سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ ابتدای دولت یازدهم تورم نقطه به نقطه 45 درصد و رشد اقتصادی بالغ بر منفی 7 درصد بود. ضمن اینکه تعهد دولت یازدهم مبنی بر تکمیل و قابل سکونت نمودن طرح مسکن مهر، ابتکار عمل دولت را در حوزه مسکن، محدود نمود. بنابراین باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این مسائل ارزیابی کرد؛ درحالی که برخی از منتقدان، بدون توجه به این محدودیت ها در مورد عملکرد دولت یازدهم قضاوت می کنند. این استاد دانشگاه در مورد مسکن و برای سرمایه گذاری 5 ساله در این بخش گفت: در بازار مسکن نمی توان تقاضای سرمایه ای را حذف کرد چراکه خصلت بازارهای دارایی چنین است اما می توان دامنه آن را کاهش داد. کما اینکه این نوسان در بازار مسکن سایر کشورها هم قابل ردیابی است. هرچند جای انکار نیست که به دلایلی ازجمله تزریق منابع نفتی به اقتصاد- تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن کشورمان بیش ازحد معمول است. از منظری دیگری، باید عنایت داشت که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی کشورمان در سرشماری سال 1355 معادل 1/27 بوده است یعنی به ازای هر 100 واحد مسکونی 127 خانوار موجود بوده است؛ برآوردها حاکی از آن است که هم اکنون این شاخص به حدود 1/04 رسیده باشد؛ براین اساس به طور طبیعی، جذابیت بخش مسکن برای سرمایه گذاری روبه افول است؛ بااین حال برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن، نیاز سالیانه مسکن طی یک دهه آینده را حدود 900 هزار واحد مسکونی تخمین می زند که رقم قابل توجهی است.