دغدغه امنیت معاملات ملکی

از گذشته تاکنون که در بازار مسکن معاملات ملکی کم وبیش ادامه دارد، شاید کمتر کسی به اعتبار قراردادی که منعقد می کند، توجه کند اما مشکلات ناشی از عدم تنظیم صحیح قراردادها همچنان گریبان شمار قابل توجهی از شهروندان را گرفته است. طبق قانون تجارت، دلالی یک شغل است و دلال کسی است که در مقابل دریافت اجرت و دستمزد برای انجام معامله ای واسطه می شود یا طرف معامله پیدا می کند. عزیز نوکنده، حقوقدان بابیان این تعریف تأکید می کند: افرادی که در قانون به عنوان یک واسطه معرفی شده اند و به خاطر این وساطت، به آنان مزد پرداخت می شود. دلالی از مشاغل تجاری این وکیل دادگستری در خصوص مواد قانونی شکل گیری قانونی این شغل گفت: بحث دلالی هم زمان با تصویب قانون تجارت در سال 1311 به شکل دقیق تدوین شده است که یک شغل تجاری محسوب می شود یعنی فرد با معرفی طرفین یک معامله به یکدیگر، شرایط معامله را برای آنان تشریح کرده و سعی کند با در نظر گرفتن منافع طرفین، معامله را بین دو طرف جاری کند. نوکنده افزود: طبق ماده 335 قانون تجارت دلال کسی است که در مقابل پولی واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا می کند و طبق ماده 337 همین قانون، دلال باید درنهایت صداقت طرف های معامله را از جزئیات مربوط به معامله مطلع کند حتی اگر دلالی را فقط برای یکی از طرفین معامله انجام دهد همچنین دلال در برابر هر یک از طرفین معامله مسئول تقلب و تقصیرات خود است! به عنوان مثال شخصی در بنگاه املاک معامله می کند و به او گفته نمی شود که در جوار ملک موردنظر مدرسه، بیمارستان است یا یک منطقه شلوغ است خریدار هم هیچ اطلاعاتی ندارد. این حقوقدان و مدرس حقوق در پاسخ به این پرسش که آیا این دلال می تواند قرارداد یا مبایعه نامه بنویسد، اظهار داشت: این مبحث اصلاً در صلاحیت شخص نیست. قانون گذار می گوید که دلال یک واسطه است و این اختیار را دارد که جزئیات معامله را مطرح می کند ولی تعیین نکرده قرارداد هم بنویسد، دوم طبق ماده 55 قانون وکالت مصوب 1315 ، هر شخصی تحت عنوان مشاوره در امور قراردادی دخالت کند و وکیل دادگستری نباشد قابل تعقیب است. یعنی قانون گذار آمده موضوع تخصصی را به افراد متخصص ارجاع داده، یعنی حقوقدانی که پروانه وکالت دارد و کار حقوقی انجام می دهد. این حقوقدان افزود: مسئله این است که حتی به فردی هم در دانشکده حقوق لیسانس اخذ می کند، قانون گذار تأکید کرده که حتماً باید آزمون تخصصی و دروس تخصصی وکالت را بگذراند، به عبارتی 18 ماه دوره تئوری و عملی بگذراند و بعد امتحان کتبی و شفاهی حقوق را پس ازآن پروانه وکالت ارائه می شود. مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد نوکنده با اشاره به مشکلات حقوقی بعد از انعقاد قرارداد، گفت: این همه ملک را در نظر بگیرید، آیا ممکن است تمام معاملات یک نوع قرارداد چاپی باشد یعنی هیچ شرایط متفاوتی برای این املاک وجود ندارد؟ بنابراین معتقدم حضور وکیل می تواند بسیاری از مشکلات احتمالی را برطرف کند، فردی که به آثار مفاهیم حقوقی واقف نبوده و درباره آن دانشی ندارد، اساساً آگاه نیست چه مواردی را در جزئیات قراردادها قید کند، نتیجه نیز ایجاد این همه گرفتاری و مشکلات در دادگاه ها برای خریدار و فروشنده ملک است. این وکیل دادگستری اظهار داشت: بنگاه املاکی که مجوز کار اخذ می کند درواقع وظیفه دارد املاک را معرفی کند و میان طرفین واسطه گری ملک انجام داده و حق الزحمه دریافت کند، در قوانین دیگر، به ویژه ماده 55 وکالت تأکید کرده امور حقوقی تنظیم قرارداد یک موضوع اساسی و حقوقی است و کسی حق دخالت ندارد! مضافاً اینکه می گوید تنظیم اسناد به عهده دفاتر تنظیم اسناد رسمی است! وی بابیان اینکه برخی از شهروندان تصور می کنند معاملاتی که در بنگاه املاک انجام می شود سند رسمی است، گفت: پاسخ منفی است، سند رسمی سندی است که مأموران دولتی و در حدود صلاحیت آن ها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده است. همین طور اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شوند نوکنده بیان کرد: به طورکلی سند نوشته ای است که در مقام دعوا قابل استناد باشد یعنی هم شخص خواهان و هم خوانده برای اثبات ادعای خود در محکمه از آن استفاده کنند. این مدرس حقوق در پاسخ به این سؤال که آیا بنگاه املاک می تواند سند تنظیم کند، گفت: سند دو نوع است عادی و رسمی، مثلاً رسیدی که فردی بابت بدهی خود ارائه می دهد سند عادی است که هر کس می تواند بنویسد اما سند رسمی جایگاه ویژه ای ازنظر اعتبار اسنادی و مزایای قانونی و جایگاه آن دارد. وی افزود: به این ترتیب بنگاه حق تنظیم قرارداد معامله را ندارد، تجربه نشان داده است قراردادهایی که به این ترتیب منعقد می شوند، چون اعتبار سند عادی رادارند ممکن است در آینده برای طرفین مشکلاتی ایجاد کنند. مشاهده می کنیم که بعضاً انجام این معاملات این همه گرفتاری در دادگستری ها به وجود آورده است که بخشی از آن برای این است که قراردادی که باید تنظیم شود به شکل دقیق تنظیم نشده و طرفین به کمیت و کیفیت مورد معامله آگاهی ویژه ای نداشته اند. قرارداد نیازمند دخالت فرد حقوقی این حقوقدان ادامه داد: نکته بعدی این است که یک وکیل دادگستری در حین تنظیم قراردادی یا سندی به واسطه تخصص خود توضیح کافی به طرفین ارائه می کند، که این قرارداد چه ضمانت اجرایی ا دارد و آثار و تعهدات آن برای هر یک چه خواهد بود، پس طرفین نیازمند یک فرد حقوقی هستند تا جزئیات حقوقی را در اختیار آنان بگذارد که اصطلاحاً به آن حق تفهیم سند گفته می شود. وکیل دادگستری با اشاره به اینکه دلالان ملک بر مسائل حقوقی تسلط کافی ندارند، گفت: چگونه می توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او حقوقی ندارد و در مواردی از کوچک ترین اطلاعات حقوقی بی اطلاع است؟ هرچند مشاوران املاک با نزدیک کردن طرفین معامله به هم، نقش مهمی در معاملات املاک دارند اما تنظیم قرارداد دارای مفاهیم حقوقی، اصطلاح و قاعده است که نیازمند فردی متخصص است تا به واسطه اطلاعات، آگاهی، دانش فنی و حرفه ای مفهوم حقوق طرفین، ضمانت اجرا و .. برای طرفین توضیح داده و تفهیم می کند. نوکنده در ادامه تصریح کرد: مشارکت در ساخت از برجسته ترین مشکلات در قراردادها محسوب می شود و چون خیلی پرسود است همه تمایل دارند مشارکت کنند. اما اولاً اشخاصی که به صورت مشارکت در ساخت پیمانکار هستند کجا کنترل می شوند که ساختمان ازنظر کمی و کیفی درست اجراشده باشد، بعدازآن ضمانت اجرای آن چیست و چه تضمینی وجود دارد؟ قراردادها یا تضمین ندارد و یا قابل ارائه نیست وی افزود: بخش مهم یک قرارداد تدوین آن است، اگر یکی از طرفین چک بدهد و برگشت می خورد تکلیف طرف مقابل چیست، اگر در قرارداد این جزئیات قید شود که در صورت وارد شدن خسارت باید اموالی طرف مقابل در اختیار شخص قرار بگیرد و اگر اعتبار بانکی فرد توسط بانک تأیید شود، فرد مشارکت کننده در صورت عدم انجام تعهدات خود خسارت از حساب بانکی وی قابل پرداخت است. این حقوقدان بابیان اینکه کسی نمی داند در راهروهای دادگستری چه خبر است، گفت: وقتی قرارداد مشارکت تنظیم می شود یک فرد متخصص تمام تضمین را لحاظ می کند حال آنکه، عمده قراردادهایی که نوشته می شود یا تضمین ندارد و یا قابل ارائه به دادگاه نیست، به نظر من پایه و اساس روابط اشخاص، حقوق و تعهداتی که انجام می شود باید زیر نظر یک متخصص باشد. این وکیل دادگستری با طرح این پرسش که آیا می توان آورده یا ملک خود را به یک شخص غیرمتخصص سپرد، اظهار داشت: دلال به عنوان واسطه معاملات می تواند اطلاعات ارائه می دهد اما تنظیم کننده قرارداد نیست و در صورت بروز هر نوع تخلفی از سوی یکی از طرفین، تنها راه شکایت به اتحادیه است که فایده چندانی ندارد، حال آنکه در کانون وکلا، دادسرای انتظامی وکلا، دادیار انتظامی و دادستان می توانند فرد متخلف را تحت تعقیب قرار دهند. نوکنده افزود: ما مشکلات زیادی در تنظیم قراردادها داریم که بخش مهمی از دعاوی ما در دادگاه را تشکیل می دهد که اگر درست تنظیم می شد بخش اعظمی از پرونده های دادگاه ها کم می شد، هرچند نمی توان گفت از این مسیر همه مشکلات حذف می شود ولی می توان آن را کاهش داد و حتی می توان پیشگیری کرد تا امنیت روانی شهروندان تأمین شود. این حقوقدان با تأکید بر اینکه باید امنیت معاملات به معنای واقعی تأمین شود، تصریح کرد: هیچ کس نمی گوید بنگاه های املاک حذف شوند اما باید طبق ضوابط و شرایط عمل کنند.