چگونه در بخش مسکن سرمایه گذاری کنیم؟

بهرام فروهی، فارغ التحصیل رشته مهندسی عمران و دارای کارشناسی ارشد مدیریت دولتی می باشد که مدیریت شرکت پایه یک انبوه سازی و ریاست کمسیون مسکن اتاق تعاون استان فارس را بر عهده دارد. وی طی بیست سال گذشته با اجرای ده ها پروژه انبوه سازی و ارائه مشاوره اقتصادی پروژه های کلان در سطح کشور، تجارب خود را در قالب ارائه راهکارهای سرمایه گذاری در بخش انبوه سازی گردآوری نموده که چکیده آن در چند شماره برای کمک به سرمایه گذاری و مهندسی فروش در صنعت ساختمان ارائه می شود: انبوه سازی در کشور در حال عبور از یک بازار سنتی مبتنی بر تقاضای مازاد بر عرضه، به یک بازار رقابتی بر پایه عرضه مازاد بر تقاضا می باشد و این شرایط انتقالی موجب ریزش یا رویش انبوه سازان جدید می گردد. ازاین رو همکاران انبوه ساز باید ضمن تشخیص صحیح شرایط روز و بازار آینده، سرمایه گذاری خود را بر اساس بازار سنجی، بازار سازی و بازاریابی انجام داده و صرفاً به بازاریابی پس از ساخت تکیه ننمایند. در این مقاله سعی بر این است که ضمن برشمردن برخی از عوامل تأثیرگذار در تعریف و اجرای پروژه ها، به مباحث مهمی در ارتباط با تحلیل پروژه ها قبل از ساخت و بهره برداری پس از ساخت نیز توجه شود . نکته مهم در موفقیت پروژه های انبوه سازی، انجام مطالعات و تحلیل اقتصادی و فنی صحیح و توجه به سه مرحله کلیدی زیر می باشد: مرحله اول: تحلیل و برنامه ریزی که شامل تعریف سرمایه گذاری، تحلیل فنی و اقتصادی، تعیین منابع و تعریف بازار هدف و اتخاذ خط مشی اجرا است. مرحله دوم: تعریف و احداث پروژه که شامل مواردی از قبیل تملک و خرید زمین، طراحی و اخذ مجوز، عملیات اجرایی، اخذ تأسیسات شهری، افراز و اخذ اسناد مالکیت می باشد. مرحله سوم: مهندسی فروش و بهره برداری که بازار سازی، بازاریابی و مدیریت فروش - بهره برداری از پروژه پس از ساخت را دربرمی گیرد. در مرحله تحلیل و برنامه ریزی هر پروژه شاخص های زیر موردبررسی قرار می گیرند. الف) تحلیل جغرافیایی محل طرح: در تقسیم بندی توسعه یافتگی، عموم شهرها در سه گروه قرار می گیرند: 1- شهرهای توسعه یافته (کلان شهرها): شهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان، شیراز و تبریز ازجمله شهرهایی محسوب می شوند که عرضه ســاختمان ها به ویژه ساختمان های تجاری بعضاً مازاد بر تقاضای مؤثر بوده و تعریف پروژه در این شهرها می باید مبتنی بر بازار سنجی و تعیین بازار هدف باشد. 2- شهرهای درحال توسعه: عموماً شهرهایی با جمعیت متوسط مانند یزد، کرمان، ارومیه، ساری و رشت بوده و عرضه ساخت وساز با تقاضای بازار در یک تعادل نسبی قرار می گیرند. در این شهرها با تعریف صحیح پروژه و ارائه مناسب طرح ها، موفقیت سرمایه گذاری قابل حصول است. 3- شهرهای در آستانه توسعه: شهرستان ها یا مراکز استان های جدیدالتأسیس که فاقد شاخص های توسعه یافتگی ازجمله حمل ونقل عمومی مراکز تجاری، مراکز گردشگری و مشابه آن می باشند. در این شهرستان ها عموماً عرضه ساختمان های خاص کمتر از تقاضا بوده و در صورت تعریف پروژه های موردنیاز شهروندان، موفقیت سرمایه گذاری با رشد ملایم، کاملاً امکان پذیر می باشد. ب) تحلیل پتانسیل محل طرح: در هر شهر یا منطقه بسته به موقعیت قرارگیری و تاریخچه آن شهر ظرفیت های متفاوتی قابل شناسایی است که مهم ترین آن ها عبارت اند از زیارتی، گردشگری، فرهنگی، اقتصادی، صنعتی، آموزشی، پزشکی، کشاورزی و تجاری. نکته مهم اینکه توجه به پتانسیل محل طرح و سرمایه گذاری در پروژه هایی هم راستا با ظرفیت های توسعه، شانس موفقیت در سرمایه گذاری را افزایش می دهد. به عنوان مثال ساخت هتل و مراکز گردشگری در شهرهای شمالی، کیش و مشهد که از ظرفیت توریسم پذیری بالایی برخوردار هستند، یا ساخت مجموعه های اداری مدرن در کلان شهرهای دارای مبادلات اقتصادی بالا دارای توجیه اقتصادی مناسبی خواهند بود. ج) تحلیل کاربری طرح: کاربری های عام در بخش ساختمان عبارت اند از مسکونی، اداری، تجاری، آموزشی، ورزشی، اقامتی، فرهنگی، خدماتی و کارگاهی. تعریف هر کاربری در طراحی و احداث پروژه مستلزم شناخت بازار هدف و میزان نیاز به فضاهای موردنیاز شهروندان دارد. تاکنون تصور عمومی بر آن بوده که همواره ساخت پروژه های تجاری از رشد بالاتری نسبت به ساخت پروژه های اداری یا مسکونی برخوردار است درصورتی که با تغییر معادله عرضه و تقاضا در کلان شهرها بعضاً مشاهده می شود که ساخت یک مجموعه ورزشی می تواند از توجیه اقتصادی بالاتری نسبت به یک مجموعه تجاری برخوردار باشد و یا یک مجموعه آموزشی می تواند موفق تر از یک مجموعه مسکونی باشد. ازاین رو در تعریف طرح باید قالب فکری سنتی را کنار گذاشت و طراحی پروژه را بر اساس تعیین کاربری موردنیاز و قابلیت فروش یا بهره برداری در نظر گرفت . د) تحلیل مقیاس طرح: پروژه های ساختمانی را می توان در سه گروه ازلحاظ وسعت یا مقیاس دسته بندی کرد. ;پروژه های بزرگ مقیاس: با متراژ زیربنای بالاتر از یک صد هزار مترمربع مانند پروژه خلیج فارس، پدیده شاندیز مشهد و یا دبی مال. ساخت این مجموعه های بزرگ در مکان هایی دارای توجیه اقتصادی می باشد که دارای جمعیت زیاد و یا حضور قابل توجه گردشگران یا سایر مخاطبین بوده و دارای کاربری های متعدد و متنوع می باشند. شهرهایی مانند دبی و مشهد با جذب تعداد قابل توجهی گردشگر بستر مناسبی برای ساخت پروژه های بزرگ می باشد درصورتی که به نظر می رسد شهری مانند شیراز فاقد زیرساخت مناسب برای احداث پروژه خلیج فارس بوده و این پروژه به اهداف موردنظرش تاکنون دست نیافته است. ;پروژه های میان مقیاس: پروژه هایی با زیربنای کمتر از یک صد هزار مترمربع که از تنوع و تعدد فضاهای کمتری برخوردارند و در صورت جایگذاری مناسب و تعریف دسترسی های آسان، تأمین پارکینگ کافی و همچنین طراحی حرفه ای و لحاظ نمودن سایر کاربری های مطلوب ازجمله فضاهای تفریحی، ورزشی، رفاهی، در کنار مدیریت فروش مناسب و مدیریت بهره برداری، شانس موفقیت سرمایه گذاری را افزایش می دهند. ;پروژه های کوچک مقیاس: با زیربنای کمتر از بیست هزار مترمربع که شعاع عملکردی آن ها در سطح محله یا منطقه ای از شهرهاست و می تواند نیازهای منطقه خود را پوشش داده و در صورت تعریف کاربری های موردنیاز و تخصیص سطح و سطوح مناسب، امکان توفیق پروژه میسر است. هـ) تحلیل منابع طرح: اساساً در تعریف هر پروژه ، تعیین دقیق هزینه ها و منابع و متعاقب آن تعریف بودجه بندی پروژه نقش کلیدی در آغاز یا انصراف در اجرای پروژه ها را دارد . هزینه های پروژه که عموماً مشتمل بر ارزش زمین ، عوارض ساخت ، خدمات مهندسی، هزینه ساخت، هزینه های انشعابات و هزینه های تفکیک می باشد با پیش بینی نرخ تورم سالیانه قابل تعیین است. لیکن تعریف منابع و نحوه جذب و توزیع آن از موارد دشواری است که قبل از سرمایه گذاری باید در خصوص آن ها با رعایت جنبه های محافظه کارانه اقدام شود. منابعی از قبیل سرمایه نقدی، مشارکت، تهاتر، تسهیلات، فروش سهام، پیش فروش و مواردی ازاین دست باید دقیقاً کارشناسی و میزان تحصیل هرکدام و زمان جذب آن پیش بینی گردد. و) کیفیت و کمیت طرح: در صورت تحلیل صحیح بازار هدف، تناسب منطقی بین کمیت و کیفیت ساخت به وجود می آید. به عنوان مثال ساخت مجتمع مسکونی با تعداد واحدهای کم با متراژ زیربنای زیاد و کیفیت ساخت ممتاز در مناطق مرغوب شهری دارای توجیه مناسبی خواهد بود و یا ساخت مجموعه های مسکونی با تعداد واحدهای زیاد و متراژ زیربنای پایین با امکانات متوسط یا حداقلی متناسب باقدرت خرید دهک های پایین و بهره گیری از تسهیلات بانکی موجب موفقیت در سرمایه گذاری خواهد بود و یا در ساخت مجتمع های اداری با مساحت های کم و احداث مشاعات موردنیاز مانند سالن اجتماعات، سرویس های مشترک، منشی مشترک، آبدارخانه مشترک و مواردی ازاین دست توجیه مناسب تری نسبت به واحدهای اداری بزرگ دارد. در خصوص مجتمع های تجاری بسته به کاربری صنفی واحد تجاری موردنظر مساخت مغازه ها تعیین می گردد که در این صورت مثلاً برای یک فروشگاه مبلمان و لوازم اداری حداقل مساحت 200 مترمربع به بالا و برای یک فروشگاه طلا حداکثر مساحت 15 متر در طراحی و اخذ مجوز باید مدنظر قرار گیرد.