گران تر شدن ساخت و ساز در شرایط رکود

طبق گزارش های رسمی مرکز آمار متوسط هزینه ساخت وساز مسکن در سال 93 باقیمت های جاری روز ، متری بیش از یک میلیون تومان برای مسکن شهری و 700 هزار تومان برای مسکن روستایی بود، اما گزارش ها از آخرین وضعیت هزینه ها در بازار ساخت وسازهای مسکونی حاکی از افزایش قیمت تمام شده است، به گونه ای که سازندگان مسکن در تهران به شدت از این وضعیت ابراز نگرانی کرده و آن را نگران کننده عنوان می کنند. در حال حاضر متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران مترمربعی دو میلیون تومان برآورد می شود که البته در برخی نقاط پایین شهر کمتر از این عدد است. این در حالی است که برخی از سازندگان معتقدند قطعاً این رقم نیز با رشد هزینه های خرید انشعاب آب،برق و صدور پروانه های ساختمانی از یک سو و رشد قیمت برخی مصالح ساختمانی مثل میلگرد،تیرآهن و سیمان افزایش بیشتری پیدا خواهد کرد. افزایش مجدد قیمت ها بنابراین گزارش، قیمت زمین و مصالح ساختمانی که عمده ترین بخش ساخت یک واحد مسکونی را تشکیل می دهد (قیمت تمام شده مسکن ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است) در نیمه اول سال 94 کاهش و سپس در نیمه دوم سال تثبیت شد. این موضوع باعث شد قیمت تمام شده ساخت مسکن شیب قابل ملاحظه ای نداشته باشد، اما با آغاز سال 95 و رشد برخی هزینه های مهم ساخت وساز شاهد رشد قیمت تمام شده مسکن هستیم. قیمت زمین مسکونی در تهران به عنوان جزء اول قیمت تمام شده مسکن که بالای نیمی از کل هزینه ها را دربرمی گیرد، سال گذشته تقریباً ثابت بود به طوری که تخلیه حباب قیمت در بازار املاک کلنگی در سال 93 و اوایل سال 94، باعث شد متوسط هر مترمربع زمین از شش میلیون تومان در بهار 92، به چهار میلیون و 400 هزار تومان در اواخر سال 94 برسد. برخی مشاوران املاک در تهران معتقدند رشد چند برابری صدور پروانه های ساختمانی، انشعابات برق، آب و میلگرد و سیمان قطعاً به طور مستقیم بر قیمت تمام شده مسکن تأثیرگذار خواهد بود. تأثیر گرانی دلار بر مصالح یکی از محصولاتی که بر قیمت تمام شده مسکن تأثیرگذار است، میلگرد و آهن آلات است که در نیمه اول سال گذشته نزدیک به 20 درصد نسبت به مدت مشابه سال 93 کاهش قیمت پیدا کرد، اما این روزها و به دلیل رشد نرخ دلار شاهد افزایش قیمت قابل ملاحظه این کالا هستیم. میلگرد از کیلویی 1300 به 2000 تومان و سیمان از پاکتی 6500 به 9000 تومان رسید. کریمی یکی از سازندگان مسکن می گوید: با رشد نرخ دلار قیمت میلگرد در طی روزهای گذشته از کیلویی 1300 تومان به 2000 تومان افزایش یافته است و سیمان که سال گذشته حدود 5 درصد با افزایش قیمت مواجه شده بود این روزها نیز از پاکتی 6500 تومان به 9 هزار تومان رسیده است. بااین حال در نیمه دوم سال گذشته، نوسان قیمت این دو گروه مصالح ساختمانی پرمصرف که سهم بالای 80 درصد در پروژه های ساختمانی نسبت به سایر مصالح رادارند، به سطح صفر رسیده بود. افزایش بیش از دو برابری هزینه پروانه ساخت جهانبخش مالکی، یکی از مشاوران املاک معتقد است که قطعاً رشد چند برابری هزینه صدور پروانه های ساختمانی باعث شده تا اکثر سازنده های مسکن این رشد هزینه ها را از جیب خریداران تأمین کنند. وی افزود: شهرداری سال گذشته برای صدور پروانه ساختمانی و جواز ساخت برای متراژ 160 متر 35 میلیون تومان از سازنده ها دریافت کرده بود اما امسال برای صدور جواز ساخت با همین متراژ 85 میلیون تومان دریافت کرده است، پس وقتی این رشد هزینه ها در بخش مسکن رخ می دهد قطعاً قیمت تمام شده ساخت نیز افزایش می یابد. به گفته وی،رشد هزینه های انشعاب آب و برق نیز این روزها موجب افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد، چراکه شرکت برق برای فروش کنتور تک فاز که چند ماه پیش یک میلیون و 700 هزار تومان دریافت می کرد این روزها دو میلیون و 600 هزار تومان دریافت می کند. مالکی ادامه داد: قطعاً وقتی هزینه صدور پروانه ساختمانی در یک مورد از 35 میلیون تومان به 85 میلیون تومان افزایش می یابد، انشعابات آب و برق چند برابر می شود و قیمت سیمان و میلگرد نیز دو برابر می شود باید منتظر افزایش قیمت تمام شده مسکن باشیم که البته دود این افزایش قیمت ها به چشم مصرف کننده نهایی و خریداران مسکن خواهد رفت. افزایش دستمزد ها تأثیر چندانی ندارد سلامی یک فعال و سازنده مسکن نیز بابیان این که سود ساخت وساز در چند سال اخیر به شدت کاهش یافته است، گفت: در حال حاضر تمام هزینه های ساخت چند برابر شده است به طوری که در حال حاضر در یک کارگاه ساختمانی دستمزد کارگر ساده روزانه بین 60 تا 70 هزار تومان، آرماتوربند بین 90 تا 100هزار تومان، قالب بند بین 100 تا 120 هزار تومان و است که این رقم ها می تواند در شرایط مختلف کاری و مهارت های فنی کارگران تغییر کند. وی با اشاره به اینکه این رقم ها نمی تواند چندان تأثیر زیادی بر روی قیمت تمام شده مسکن داشته باشد افزود:اما وقتی هزینه های انشعاب ،جواز ساختمانی و مصالح ساختمانی مثل سیمان و میلگرد و تیرآهن افزایش می یابد قطعاً قیمت تمام شده مسکن نیز افزایش می یابد. افزایش هزینه ها را خریدار می دهد ابراهیمی یکی دیگر از انبوه سازان هم با اشاره به هزینه های سرباری که بابت دریافت مجوزهای مربوط به ساخت پرداخت می شود، گفت: یکی از مواردی که معمولاً کمتر موردتوجه قرار می گیرد، هزینه هایی است که سازندگان بابت دریافت مجوزها باید پرداخت کنند. به طور مثال هزینه دریافت پروانه ساخت طی سال 93 و در ابتدای 94 تقریباً 30 درصد بالا رفت اما در سال 95 بازهم بالاتر رفته است به طوری که برای دریافت مجوز ساخت از سوی شهرداری می بینیم که به هیچ وجه شرایط سازنده ها در نظر گرفته نمی شود. وی افزود: وقتی جواز صدور پروانه ساختمانی به یک باره دو برابر می شود آیا سازنده ها این رشد هزینه ها را که به شکل مستقیم بر قیمت تمام شده مسکن تأثیر می گذارد از جیب خودشان پرداخت خواهند کرد؟ پس آسان ترین روش برای جبران این هزینه ها کشیدن مبلغ بر روی قیمت واحد مسکونی است.