مسکن گران شد

افزایش قیمت بیش از 7 درصدی هر متر خانه در آبان و بیش از 7.7 درصدی در آذرماه امسال در قیاس با مدت مشابه سال گذشته خبر از گرانی قیمت مسکن می دهد. به گزارش پیام ساختمان، باوجود رکود در بخش مسکن آخرین آمار منتشره از بانک مرکزی درباره تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از این است که متوسط قیمت خرید هر متر زیربنای واحد مسکونی در آبان ماه امسال نسبت به آبان سال گذشته تا 7.3 درصد گران شده است و این در حالی است که متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه امسال نیز 44.3 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0.5 و 7.7 درصد افزایش داشته است. رشد شاخص قیمت مسکن در آذرماه تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آذر 95 به 11.8 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5.1 و 5.9 درصد کاهش را نشان می دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذرماه امسال حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 52.5 درصدی بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در مدت یادشده حاکی از آن است که از بین مناطق 22 گانه، منطقه 5 با سهم 16.7 درصدی از کل معاملات بیشتری قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 2 و 4 به ترتیب با سهم 10.5 و 10.1 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. درمجموع 73.6 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 15، 7، 1 و 3 بوده و 12 منطقه باقیمانده 26.4 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. در آذر امسال بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 100.1 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 22.1 میلیون ریال به منطقه 17 تعلق داشته است. رشد شاخص کرایه مسکن در تهران بر اساس آمار بانک مرکزی طی آذرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل منطقه شهری نسبت به آذر پارسال به ترتیب 11.2 و 9.6 درصد رشد نشان می دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن غالباً یک ساله تنظیم می شود و اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (بر اساس سال پایه 90) معادل 28.4 درصد است. بانک مرکزی در پایان گزارش خود تأکید کرده است؛ درمجموع با رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی 9 ماه منتهی به آذرماه سال جاری و گشایش های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (به ویژه تک رقمی شده نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن) شرایط مناسبی جهت خانه دار شدن زوجین جوان و خانه اولی ها در شرایط کنونی فراهم شده است. قیمت تمام شده مسکن، مترمربعی 2 میلیون تومان طبق گزارش های رسمی مرکز آمار متوسط هزینه ساخت وساز مسکن در سال 93 باقیمت های جاری روز، متری بیش از یک میلیون تومان برای مسکن شهری و 700 هزار تومان برای مسکن روستایی بود، این در حالی است که گزارش ها از آخرین وضعیت هزینه ها در بازار ساخت وسازهای مسکونی حاکی از افزایش قیمت تمام شده است، به گونه ای که سازندگان مسکن در تهران به شدت از این وضعیت ابراز نگرانی می کنند. هم اکنون متوسط قیمت تمام شده مسکن در تهران هر مترمربع 2 میلیون تومان برآورد می شود(البته در برخی نقاط پایین شهر کمتر از این عدد است). این در حالی است که برخی از سازندگان معتقدند قطعاً این رقم نیز با رشد هزینه های خرید انشعاب آب، برق و صدور پروانه های ساختمانی از یک سو و رشد قیمت برخی مصالح ساختمانی مثل میلگرد، تیرآهن و سیمان افزایش بیشتری پیدا خواهد کرد. قیمت زمین و مصالح ساختمانی که عمده ترین بخش ساخت یک واحد مسکونی را تشکیل می دهد (قیمت تمام شده مسکن ترکیبی از هزینه ساخت و قیمت زمین است) در نیمه اول سال 94 کاهش و سپس در نیمه دوم سال تثبیت شد. این موضوع باعث شد قیمت تمام شده ساخت مسکن شیب قابل ملاحظه ای نداشته باشد، اما با آغاز سال 95 و رشد برخی هزینه های مهم ساخت و ساز شاهد رشد قیمت تمام شده مسکن هستیم. 900 هزار واحد مسکونی نیاز سالانه کشور یک کارشناس مسکن درباره وضعیت مسکن کنونی اظهار داشت: انتظار رونق بیشتر در بازار مسکن وجود دارد که علائم خفیف آن از طریق رشد 4.4 درصدی قیمت ها قابل مشاهده است، اما تأثیر آن در ماه های بعدی آشکارتر خواهد شد. مهدی سلطان محمدی افزود: البته افزایش قیمت در حد آهسته و تدریجی خواهد بود. به گفته او، کشور نیازمند سالانه حدود 900 هزار واحد مسکونی است که میزان صدور پروانه های ساختمانی در مناطق شهری که کمتر از 400 هزار واحد است نشان می دهد با نقطه مطلوب فاصله داریم. رشد تحولات مسکن اما در رابطه با تحولات اجاره بهای مسکن شاخص کرایه در تهران بیش از حدود 10.4 و در کل مناطق شهری تا 9.3 درصد رشد دارد. ماهیت قراردادهای اجاری مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می شود و از سیاست های کنترل و مهار تورم تأثیرپذیری دارد سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم شده است. اما درمجموع حجم معاملات و متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی که در آبان و آذر ثبت شده موجب شده تا بانک مرکزی اعلام کند با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم در نه ماه منتهی به آذرماه و از سوی دیگر گشایش های مالی اخیر نظام بانکی به ویژه تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات شرایط مناسبی جهت خانه دار شدن زوج های جوان و خانه اولی ها فراهم شود.