چگونه در بخش مسکن سرمایه گذاری کنیم؟

بهرام فروهی، فارغ التحصیل رشته مهندسی عمران و دارای کارشناسی ارشد مدیریت دولتی می باشد که مدیریت شرکت پایه یک انبوه سازی و ریاست کمسیون مسکن اتاق تعاون استان فارس را بر عهده دارد. وی طی بیست سال گذشته با اجرای ده ها پروژه انبوه سازی و ارائه مشاوره اقتصادی پروژه های کلان در سطح کشور، تجارب خود را در قالب ارائه راهکارهای سرمایه گذاری در بخش انبوه سازی گردآوری نموده که چکیده آن در چند شماره برای کمک به سرمایه گذاری و مهندسی فروش در صنعت ساختمان ارائه می شود. در شماره 285 بخش نخست یعنی تحلیل و برنامه ریزی برای موفقیت پروژه های انبوه سازی به چاپ رسید. در این شماره به بیان دومین عامل تأثیرگذار یعنی تعریف و احداث پروژه برای سرمایه گذاری درست در بخش مسکن خواهیم پرداخت. پرسش های بنیادین هر سرمایه گذار قبل از تملک زمین یا اخذ مجوز ساخت باید به پرسش هایی از قبیل چه پروژه ای با چه کاربری و چه متراژی در چه تعداد طبقاتی به چه تعدادی در چه منطقه ای با کدام سرمایه و با چه کسانی در چه مدتی با چه کیفیتی در چند مرحله و چگونه بسازد؟ پاسخ دقیق و کارشناسانه تدوین نماید. پرسش های فوق در عین بدیهی بودن شالوده سرمایه گذاری مطمئن بوده و اگر در این مرحله برنامه صحیحی در ارتباط با نوع پروژه ، تعریف منابع و شناخت بازار هدف تدوین گردد ، شانس موفقیت پروژه و بازگشت مناسب سرمایه کاملاً قابل حصول می باشد. ازاین رو پیشنهاد می گردد که ســازندگان بخش ساختمان بر اساس یک دفترچه راهنمای سرمایه گذاری، با توجه به پتانسیل های محل طرح و توان اجرایی خود پروژه ها را تعریف و شهرداری ها نیز بر اساس یک مدل توسعه پایدار چه ازلحاظ توسعه شهری و اجتماعی و چه ازلحاظ تضمین سرمایه گذاری در بخش ساختمان وارد یک بازی برد برد با سازندگان شوند. محورهای اصلی تعریف پروژه الف) تحلیل اقتصادی و برنامه ریزی: بر این مبنا ارزش زمین، مجوز ساخت، هزینه های خدمات مهندسی و اجرای پروژه و تأسیسات شهری و سایر هزینه ها به صورت محافظه کارانه برآورد و از سوی دیگر فروش واحدهای آتی الاحداث بر اساس تعیین حداقل قیمت و فروش در حداکثر زمان (شرایط بحرانی) پیش بینی و نهایتاً در صورت دارا بودن توجیه اقتصادی و بالاتر بودن ارزش فروش حداقلی نسبت به هزینه های حداکثری، اقدام جهت تملک زمین و اخذ مجوز انجام پذیرد. ب) کارشناسی حقوقی و ثبتی: در این بخش موارد زیر باید مدنظر قرار گیرد 1- بررسی اسناد مالکیت زمین و اطمینان از اصالت سند و صحت اطلاعات مندرج در آن و بلامعارض بودن زمین 2- تطبیق ابعاد و مساحت زمین با وضع موجود و رفع نواقص احتمالی اسناد قبل از تهیه طرح و اخذ مجوز ساخت 3- رعایت جنبه های احتیاطی در خرید زمین و انتقال اسناد با پیش بینی ضمانت های کافی در قراردادهای بیع 4- اخذ استعلام از شهرداری در خصوص کاربری سطح اشغال و کاربری مجاز (دستور نقشه) 5- اخذ استعلام از ادارات برق، آب و فاضلاب، گاز و مخابرات در خصوص تأسیسات شهری قابل واگذاری به پروژه 6- بررسی دقیق و تنظیم شراکت نامه ها و توافق نامه ها در ارتباط با مشارکت در خرید زمین، پروانه شهرداری یا تأمین هزینه های ساخت ج) کارشناسی فنی: در این مرحله باید اقدامات زیر صورت بگیرد 1- لکه گذاری اولیه بر اساس دستور نقشه و تعیین تعداد طبقات، سطح اشغال، متراژ زیربنای کل و متراژ زیربنای مفید 2- تعیین تعداد و متراژ واحدها با پیش بینی کاربری های مختلف در چارچوب طرح تفصیلی و دستور نقشه 3- بررسی ارتفاع مجاز و امکان سنجی احداث بام سبز در طبقه پشت بام 4- تعیین کیفیت ساخت (لوکس - متوسط - ارزان) و انتخاب نوع سازه و سیستم های تأسیساتی 5- تعیین نمای اصلی و نوع اجرای نما 6- امکان سنجی جهت بهره گیری از فنّاوری ساخت بر اساس تحلیل فایده و هزینه 7- برنامه زمان بندی اجرای پروژه با توجه به حجم پروژه و منابع مالی قابل حصول د) کارشناسی اقتصادی: کلیدی ترین موضوع در سرمایه گذاری ساختمان، تحلیل صحیح اقتصادی است که به نوعی تضمین کننده سود سرمایه گذاری و بازگشت سرمایه جهت ادامه روند ساخت وساز می باشد. در این خصوص موارد زیر حائز اهمیت می باشد: 1- برآورد هزینه های پروژه و بودجه بندی 2- تعریف منابع مختلف شامل نقدینگی موجود، مشارکت در ساخت، تهاتر زیربنا با مصالح و دستمزد، تسهیلات بانکی، پیش فروش، فروش سهام، نحوه توزیع منابع در پروژه بر اساس برنامه زمان بندی و تعهدات پیش فروش، پیش بینی تورم، نرخ تنزیل سرمایه و افزایش قیمت فروش بر اساس عرف بازار و ضرایب بانک مرکزی هـ) تحلیل بازار فروش: در تعریف پروژه نکته قابل توجه ، درک صحیح از بازار هدف و شناسایی نیازهای بازار بر اساس تحلیل واقع گرایانه عرضه و تقاضاست. زمان بندی پیش فروش واحدهای آتی الاحداث، تعیین مبلغ پیش پرداخت و اقساط، تعیین منابع ذخیره در صورت عدم وصول اقساط، پیش بینی تورم های عادی و فوق العاده، مدلینگ فروش پلکانی و امکان سنجی جهت تخصیص سهم قابل توجه بازار بر اساس اصول مهندسی فروش از مواردی است که باید در محورهای تعریف پروژه مدنظر قرار گیرد. نمونه موردی فرض کنیم سرمایه گذاری علاقه مند به خرید زمین جهت ساخت وساز باشد و منابع اولیه ای نقدینگی در اختیار داشته باشد. اولین پرسش برای سرمایه گذار تعریف پروژه می باشد که در چه منطقه ای با چه کاربری، چه متراژی و چه تعدادی قادر به ساخت وساز می باشد. به طور مثال می تواند زمینی ارزان قیمت در مناطق جنوبی یا شرقی تهیه کند و واحدهای مسکونی ارزان قیمت به تعداد زیادتر احداث نماید یا زمینی گران تر در منطقه مرغوب شهری با تعداد واحد کمتر. می تواند مجموعه تجاری کوچک بسازد یا به دنبال کاربردی اداری در مناطق مرکزی شهر باشد. پرسش دوم این است که برای هر کاربری و متراژی برآورد حدودی عوارض چه مقدار می تواند باشد؟ کاربری تجاری در خیابان های اصلی مشمول عوارض سنگین تر و تأمین پارکینگ بیشتری خواهد بود لیکن کاربری مسکونی در مناطق کمتر توسعه یافته یا بافت فرسوده مشمول حداقل عوارض ساخت می گردد. ازاین رو بررسی کارشناسی حدود عوارض و تعداد پارکینگ موردنیاز در بودجه بندی و تحلیل اقتصادی نقش تعیین کننده خواهد داشت. پرسش سوم، برآورد هزینه های ساخت با توجه به متراژ زیربنا و کیفیت مورد انتظار بازار هدف می باشد. به طور مثال در واحدهای ارزان قیمت اجرای پروژه تا مرحله تکمیل نازک کاری و فضاهای مشاعات ، واحد موردنظر را قابل فروش می کند و این مزیت را دارد که قیمت پایه فروش کمتر و زمان اتمام پروژه کوتاه تر خواهد بود لیکن در مناطق مرغوب شهری طراحی و دکوراسیون داخلی و استفاده از متریال درجه یک در تکمیل فضاهای داخلی واحدها نقش مؤثری درفروش حداکثری خواهد داشت. همچنین ارتفاع ساختمان ، تعدد اجرای نمای ساختمان ، وضعیت هندسی پروژه و نوع سازه و تأسیسات می تواند در تحلیل هزینه های ساخت نقش مهمی داشته باشد. پرسش چهارم، تحلیل درستی از منابع قابل حصول می باشد. آیا این سرمایه گذار دارای اعتبار بانکی برای اخذ تسهیلات بانکی می باشد و رقم تسهیلات چه میزان و در چه زمانی خواهد بود؟ پروژه جذابیت لازم برای مشارکت سایر سرمایه گذاران را دارد؟ وضعیت بازار به نحوی است که پیش فروش منطقی انجام پذیرد؟ واحدهای آتی الاحداث دارای ارزش افزوده قابل پیش بینی برای ترغیب پیمانکاران و فروشندگان مصالح به انجام تهاتر می باشد ؟ پرسش پنجم، زمان بندی انجام کار با توجه به موقعیت پروژه، حجم پروژه، منابع قابل وصول، اخذ مجوزات و وضعیت تأمین مصالح و نیروی کار و مواردی ازاین دست می باشد که چگونگی بودجه بندی و تحلیل نرخ بازدهی بر اساس تعیین برنامه زمان بندی انجام می پذیرد. ازاین رو در یک سرمایه گذاری مطمئن در بخش ساختمان شاید مهم ترین بخش سرمایه گذاری ، تحلیل کارشناسانه و انتخاب صحیح می باشد که در این گزارش سعی بر آن شد که سرفصل های تحلیل و برنامه ریزی به اختصار بیان شود.