سازندگان مسکن برروی دهک های پایین سرمایه گذاری کنند

تولید مسکن در کلان شهرها و با مساحت بالا مانند سابق توجیه اقتصادی ندارد و نباید برای کسانی که اصلاً وجود ندارند خانه ساخت. به گزارش پیام ساختمان، کارشناسان با تذکر نسبت به اینکه املاک گران قیمت دیگر سوددهی سابق را ندارند به سازندگان توصیه می کنند با صنعتی سازی در بخش واحدهای کوچک متراژ به خروج از رکود مسکن کمک کنند. بر این اساس دهک های پایین می توانند بازار هدف جدیدی برای انبوه سازان باشند. این در حالی است که خانه های مناسب اقشار کم درآمد در محدوده نوساز کم متراژ، کهنه ساز کم متراژ و کهنه ساز متوسط متراژ در مناطق جنوب شهر تهران قرار دارد. علائم دریافتی از داده های معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد خانه های دارای سه ویژگی محدوده 100 میلیون تومان ، کهنه ساز و کمتر از 60 مترمربع حدود نیمی از معاملات مسکن پایتخت را به خود اختصاص می دهند. بر این اساس فاز فروش این واحدها در شرایطی که مسکن در رکود به سر می برد می تواند عنوان گروه شلوغ را به خود بگیرد. مسکن شهر تهران در شرایطی قرار دارد که به دلیل عدم نیازسنجی از تقاضای بازار باعرضه مازاد در بخش املاک لوکس، نیمه لوکس و دامنه قیمتی بیش از 300 میلیون تومان مواجه شده و مشتری برای 300 تا 400 هزار واحد خالی وجود ندارد. در این شرایط کارشناسان با تذکر نسبت به اینکه املاک گران قیمت دیگر سوددهی سابق را ندارد به سازندگان توصیه می کنند با صنعتی سازی در بخش واحدهای کوچک متراژ به خروج از رکود مسکن کمک کنند. بر این اساس دهک های پایین می توانند بازار هدف جدیدی برای انبوه سازان باشند. ساخت مسکن متراژ بالا در تهران توجیه اقتصادی ندارد یک تحلیلگر بازار مسکن بابیان اینکه ساخت مسکن متراژ بالا در تهران توجیه اقتصادی ندارد به مقایسه آمار فروش مسکن در سال های 1389 و 1395 پرداخت و خاطرنشان کرد: فروش واحد مسکونی از 120 هزار مورد در سال 1389 به 40 هزار واحد رسیده و رقابت بین فروشندگان، حداکثری شده است. در این شرایط فعالان بخش مسکن به دودسته تقسیم می شوند؛ عده ای 80 درصدی که گران اداره می شوند و عده ای 20 درصدی که ارزان اداره می شوند. طبیعی است که بخش 80 درصدی می گوید مسکن در رکود است و بخش 20 درصدی می گوید مسکن رکود ندارد. محمدحسین ادیب در بیان راهکار خروج از رکود مسکن گفت: راه حل های رکود مسکن بسیار ساده است. یک راه حل این است که قیمت مسکن 50 درصد پایین بیاید. راه دیگر این است که قدرت خرید بالا که با توجه به قیمت نفت جهانی تا سه چهار سال دیگر به این فکر نکنید. راه سوم این است که متراژ واحدهای مسکونی نصف شود و متناسب باقدرت خرید مردم باشد. او تأکید کرد: باید به ازای یک مسکن یک شغل ایجاد شود. اگر شغل ایجاد نشود مسکن فروش نمی رود. بسیاری از شغل هایی که با نفت گران ایجادشده بود با نفت ارزان از بین رفت. به گفته ادیب، شرایط تجاری امروز نشان دهنده این است که با توجه به اسکان جمعیت و کاهش مهاجرت، تولید مسکن در کلان شهرها و با مساحت بالا دیگر توجیه اقتصادی ندارد اما می بینیم که هنوز 11.2 درصد خانه های تولیدشده در تهران بیش از 130 متر مساحت دارند. یعنی شما برای کسانی خانه می سازید که اصلاً وجود ندارند. تازه ترین گزارشی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران منتشر کرده، نشان دهنده ثبت قیمت 4.4 میلیون تومانی هر متر زیربنای واحد مسکونی برای خریدوفروش است. این تغییر از رشد نیم درصدی نسبت به آبان ماه و 7.7 درصدی در قیاس با آذرماه سال گذشته حکایت دارد. اما آمارها در هر دو شاخص تورم نقطه به نقطه و نیز تورم 12 ماهه منتهی به آذرماه نشان می دهد قیمت مسکن هنوز افت قیمت را تجربه می کند. یکی از شاخص ها برای اثبات این موضوع تعداد معاملات است. تعداد معاملات آپارتمان مسکونی شهر تهران در آذرماه به 11.8 هزار واحد رسید که نسبت به ماه قبل 5.1 درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 5.9 درصد کاهش دارد. از سوی دیگر تعداد معاملات آذرماه در مقایسه با میانگین 9 ماهه ابتدای سال جاری 1.2 درصد کمتر شده است. رشد قیمت واقعی مسکن شاخص دیگری است که آمارها به نفع این بخش حکایت نمی کند. ازآنجاکه قیمت مسکن در سال 1395، به طور میانگین حدود 0.5 تا دو درصد نوسان داشته است، در حال حاضر سطح میانگین قیمت مسکن در آذرماه معادل 7.7 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل یعنی آذر 1394، افزایش داشته که البته این میزان افزایش در قیمت اسمی مسکن در مقایسه با نرخ تورم نقطه به نقطه آذرماه 1395 که معادل 9.2 درصد بوده است، حکایت از افت 1.5 درصدی قیمت واقعی مسکن در آخرین ماه فصل پاییز دارد. نکته دیگر پایین بودن تورم مسکن نسبت به تورم عمومی است. در حال حاضر که تورم اقتصاد به شدت کاهش یافته هنوز از رشد قیمت مسکن در 9 ماهه ابتدای سال جاری بیشتر است. در آذرماه امسال نرخ تورم 7.2 درصد گزارش شد درحالی که رشد قیمت مسکن در 9 ماهه منتهی به آذرماه 4.7 درصد بوده است و اگر نسبت 12 ماهه هر دو بخش را با یکدیگر مقایسه کنیم قطعاً مسکن شرایط بدتری را خواهد داشت.