تاثیر نوسانات دلار بر مسکن

نوسانات پررنگ قیمت دلار در یک ماه و نیم اخیر و افزایش دامنه نرخ رشد آن در روزهای گذشته از دی ماه، یک معما برای فعالان بازار زمستانی معاملات مسکن از بابت نوع رابطه بین دو بازار ارز و ملک ایجاد کرده است. در مقطع فعلی که بازار معاملات مسکن در مرحله گذر از رکود و رسیدن به فاز رونق، حالت شکننده دارد و مستعد بازگشت به فاز قبلی است، هر دو گروه خریدار و فروشنده ملک در تهران نسبت به تحولات اخیر قیمت ارز حساس شده اند به طوری که ابهام درباره چگونگی تأثیرپذیری قیمت مسکن از نوسانات ارزی و برداشت های متفاوت نسبت به مدت زمان تداوم نوسانات، تصمیم به انجام معامله ملکی را برای فعالان، سخت و احتمال افت حجم خریدوفروش آپارتمان در نقل و انتقالات شب عید را تقویت کرده است. اثرات کوتاه مدت و بلندمدت بررسی ها درباره پاسخ معمای ارز در بازار ملک حاکی است: مطابق شکل نوسانات قیمت مسکن و قیمت ارز طی 25 سال گذشته، افزایش قیمت دلار در بازار تهران، دو اثر کوتاه مدت و بلندمدت بر متغیرهای بازار ملک به خصوص قیمت مسکن دارد. دراین باره، یافته های مطالعه علمی- اقتصادی که از سوی پژوهشگران دانشگاهی و همچنین صاحب نظران اقتصاد مسکن صورت گرفته است، نیز مشخص می کند: در کوتاه مدت ، نوسانات مثبت بازار ارز است که بر فرآیند معاملات ملک و درنتیجه قیمت آپارتمان های مسکونی، اثرگذار می شود اما در بلندمدت ، رابطه دو بازار به گونه ای پیش می رود که اثرپذیری بازار مسکن از پیامد افزایش قیمت ارز، بیشتر خواهد شد. روند نوسانات قیمت ارز و مسکن از سال 70 تاکنون و همچنین وضعیت مؤلفه های بیرونی و درونی اثرگذار بر این دو بازار طی سال های اخیر مشخص می کند: با رشد چشمگیر قیمت دلار در کوتاه مدت، تأثیر روانی این اتفاق، به شکل معکوس بر بازار ملک مسلط می شود درحالی که بیشترین تأثیر واقعی رشد ارزی بر بازار مسکن، در بلندمدت نمایان و محسوس می شود. بر این اساس، هرچقدر دامنه زمانی نوسانات مثبت قیمت ارز، طولانی تر و میزان رشد قیمت، بیشتر باشد، وزن اثرگذاری آن بر بازار مسکن نیز محسوس تر خواهد بود. اثر نوسانات مثبت قیمت ارز بر قیمت مسکن در کوتاه مدت ، به صورت معکوس و بلندمدت به صورت مستقیم است اما میزان تأثیرگذاری و تأثیرپذیری در هر دو فاصله زمانی، به صورت خفیف و تدریجی است. تغییر شیب قیمت دلار به سمت صعود با نرخ متفاوت از ماه های قبل، چنانچه با دوره ثبات نسبی بازار مسکن و نبود زمینه جهش قیمت ملک، هم زمان باشد، در کوتاه مدت جهت تقاضای سرمایه ای، سفته بازها را از بازار املاک متوجه بازار ارز می کند و درنتیجه، زمینه کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی افت قیمت اسمی را به وجود می آورد. تأثیر روانی ناشی از جذابیت سرمایه گذاری در بازار ارز به جای بازار ملک، در مقطع فعلی که رشد منفی قیمت واقعی مسکن در ماه های اخیر متوقف شد و در حال حاضر تورم مسکن حول تورم عمومی درحرکت است، می تواند به نفع تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن تمام شود و زمینه رشد محسوس قیمت ملک در بازار شب عید را با نوبت متقاضیان سرمایه گذاری ملکی به بازار دیگر، تضعیف کند. طی ماه های اخیر، نشانه های کمرنگ از تقاضای سرمایه ای در بازار خرید آپارتمان های کم متراژ وجود داشت و هم اکنون نوسانات مثبت قیمت ارز در نقش ضربه گیر کوتاه مدت بازار مسکن مشروط به تداوم نوسانات دلار در هفته های آتی این بخش از تقاضا را از بازار معاملات مسکن دور خواهد کرد. بااین حال، با تغییرات قیمت دلار در جهت افزایش، قیمت تمام شده ساخت مسکن از بابت اثرپذیری قیمت مصالح ساختمانی و نرخ تورم، به صورت جزئی افزایش پیدا می کند و این اثرپذیری باعث تغییر مثبت ارزش فروش آپارتمان های نوساز در بلندمدت خواهد شد. در این میان، حالت سوم نیز بین رفتار قیمتی بازارهای ارز و مسکن وجود دارد که در قالب آن، هم زمانی بین افزایش محسوس قیمت دلار و اوج رونق تورمی معاملات مسکن، باعث می شود جهش قیمت در هر دو بازار، در یک مقطع زمانی اتفاق بیفتد. در این حالت، تقاضای سفته بازی هم در بازار مسکن و هم در بازار ارز به دلیل شرایط درونی این دو بازار، افزایش پیدا می کند و به دنبال آن، قیمت ها جهش می کند. میانگین قیمت ارز در فاصله ابتدای امسال تا مهرماه در بازه 3 هزار و 483 تا 3 هزار و 586 تومان در نوسان بود اما در آبان این سطح قیمتی به 3 هزار و 638 تومان و در آذر نیز به 3 هزار و 861 تومان رسید و طی روزهای گذشته از دی ماه، متوسط قیمت ارز، 4 هزار و 63 تومان شد. درصورتی که این مدل نوسان ارزی، در ماه های آتی نیز ادامه پیدا کند، در کوتاه مدت، ورود تقاضای سفته بازی به بازار معاملات ملک، به تأخیر می افتد. این نوسانات همچنین باعث می شود ساخت وسازهایی که در این فاصله زمانی در جریان است، از محل خرید مصالح ساختمانی وابسته به واردات، با افزایش قیمت تمام شده مواجه شوند که در این صورت، تأثیر قیمت ارز بر قیمت فروش مسکن، در بلندمدت و برحسب سهم این گروه از ساختمان های نوساز از حجم عرضه یک تا دو سال آینده، مستقیم و هم جهت افزایش خواهد بود. بازارهای رقیب از دید سرمایه گذاری بهروز ملکی کارشناس اقتصاد مسکن درباره نحوه اثرگذاری نوسانات قیمت ارز بر بازار مسکن اعلام کرد: از دید تقاضای سرمایه ای، این دو بازار رقیب یکدیگر محسوب می شوند. افزایش قیمت در بازار ارز با توجه به قدرت نقد شوندگی آن که به مراتب بیشتر از املاک است و امکان تبدیل دارایی در کوتاه مدت را به سرمایه گذار می دهد، احتمال کسب سود و عایدی بالا برای سفته باز ارزی را در مقایسه با خرید سرمایه ای مسکن بالا می برد. بنابراین تقاضای سرمایه ای را به سمت خود جذب می کند. لذا افزایش قیمت ارز از این منظر به نفع ثبات قیمت مسکن خواهد بود و نیروی وارد آمده بر بازار ملک ازاین جهت، افزایشی نیست. ملکی افزود: نیروی دوم ناشی از نوسانات مثبت قیمت ارز بر بازار مسکن، به صورت مثبت و از محل قیمت تمام شده و تورم عمومی خواهد بود. با افزایش نرخ ارز، برخی مصالح ساختمانی که سهم واردات آن ها به کشور در مقایسه با تولید داخلی، قابل توجه است افزایش قیمت پیدا می کند و باعث افزایش قیمت تمام شده ساخت می شود. البته، این میزان افزایش با توجه به سهم کمتر از 40 درصدی قیمت کل مصالح ساختمانی در قیمت تمام شده مسکن، قابل توجه نخواهد بود. این صاحب نظر اقتصاد مسکن درعین حال تصریح کرد: دو نیروی غیر هم جهت از سمت بازار ارز بر بازار مسکن، تا حدودی می تواند اثر یکدیگر را تخفیف دهد. در این میان، کارشناسان اقتصادی تأکید می کنند: چنانچه قیمت ارز در طول زمان باسیاست های سنجیده سیاست گذار، متناسب با تورم و رشد قیمت جهانی، در داخل افزایش پیدا کند، احتمال شوک و جهش ارزی پایین می آید و در بازار مسکن نیز، هزینه ساخت وساز با تورم ناگهانی روبه رو نخواهد شد. نرخ رشد واقعی قیمت ارز در تهران طی سال های 92 تا 94، منفی بود به این معنا که قیمت ارز در این فاصله، کمتر از نرخ تورم افزایش پیدا کرد. یافته های یک پژوهش درباره رابطه دو بازار تحقیقات انجام شده توسط تیمور رحمانی، اقتصاددان و پژوهشگر بازار مسکن درباره نحوه اثرگذاری بازار ارز بر بازار مسکن حاکی است در اقتصاد ایران، نرخ ارز حقیقی به عنوان یک جانشین برای بازدهی مسکن عمل می کند. یعنی با افزایش عایدی نرخ ارز و بازار ارز، مردم به دادوستد ارز روی خواهند آورد. بنابراین با افزایش بازدهی ارز، تقاضا برای مسکن کاهش خواهد یافت. درنتیجه این امر، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. از طرف دیگر نرخ ارز می تواند بر هزینه کالاها و خدمات موردنیاز ساخت مسکن نیز تأثیرگذار باشد. به این ترتیب با افزایش نرخ ارز، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهد یافت. درنهایت این افزایش هزینه باعث افزایش قیمت مسکن خواهد شد.