چه تعداد مسکن باید تولید کنیم؟

کارشناسان معتقدند رکود پنج ساله بخش مسکن با همه ی مشکلاتی که برای اشتغال کشور ایجاد کرد، با بحرانی عجیب غریب در بخش عرضه همراه نبود، لذا برآوردها از نیاز سالیانه 5/1 میلیون واحد مسکونی می تواند مورد تجدیدنظر قرار گیرد. تا پیش از مسکن مهر عنوان می شد کشور سالیانه به 2/1 تا 5/1میلیون مسکن نیاز دارد؛ برآوردی که حالا با توجه به وجود 117 هزار مسکن مهر بدون متقاضی، وجود 300 تا 400 هزار مسکن خالی در استان تهران، وجود 7/1 میلیون مسکن خالی در کشور، کاهش روند مهاجرت و جانمایی بخش زیادی از جمعیت به چالش کشیده می شود؛ تا جایی که عباس آخوندی می گوید با توجه به اسکان جمعیت، معادلات مسکن دیگر مثل دهه های قبل نیست. بر این اساس کارشناسان برآوردهایی بین 700 هزار تا یک میلیون واحد دارند اما آیا بازار مسکن توان جذب این تعداد تولید را دارد؟ کاهش ازدواج ها و نیاز مسکن در سال گذشته 685 هزار ازدواج در کشور انجام شد که برخی سازندگان معتقدند کشور به همین تعداد مسکن نیاز دارد. در سوی مقابل عده ای می گویند اگر صرفاً بر اساس تعداد ازدواج ها اقدام به تولید مسکن کنیم و مسائلی چون شرایط خانوار، فرهنگ، نحوه ی استقرار، اشتغال، درآمد و آمار طلاق را در نظر نگیریم با مازاد عرضه مسکن مواجه می شویم که منجر به هدر رفت منابع می شود؛ بخصوص این که طی سال های اخیر تعداد ازدواج ها هرساله کاهشی 40 تا 50 هزار فقره ای را تجربه می کند. از سوی دیگر وزیر راه و شهرسازی می گوید: تحولات شهری ایران نشان می دهد بخش عمده ای از جمعیت جابه جاشده است. در حال حاضر 72 درصد جمعیت ایران شهری و 28 درصد روستایی است یعنی جابه جایی بزرگی در ایران رخ داده که باید در طرح مباحث متناسب با این شرایط اقدام کنیم. به گفته ی عباس آخوندی، تقاضاهای جدید در تهران دیگر کارکرد ندارد. در شیراز، مشهد و تبریز هم با این مسئله مواجهیم. یک اتفاقی رخ داده که ما متوجه نشدیم و به روند بسازوبفروشی ادامه داده ایم. در حال حاضر گفته می شود بیش از 250 هزار مسکن خالی در شهر تهران وجود دارد. در این شرایط بدون داشتن طرح و برنامه 240 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید مانند پرند، پردیس، هشتگرد در اطراف تهران تعریف کردند که ظرفیت برای این مقدار جمعیت وجود ندارد. بخش مسکن اولویت ندارد یک کارشناس مسکن نیز بابیان این که ارزش افزوده بخش مسکن در حال کاهش است، خاطرنشان کرد: رشد بخش مسکن در دهه های قبل ناشی از مهاجرت های روستایی بود ولی هم اکنون روستاها خالی شده اند، لذا تولید مسکن در کلان شهرها کار بیهوده ای است. محمد عدالت خواه گفت: اگر دولت تصمیم بگیرد پول های هنگفتی به بخش مسکن تزریق کند درازای ایجاد اشتغال موقت، درواقع منابع خود را هدر خواهد داد. به هرحال همه بخش های اقتصاد تلاش می کنند که بگویند ما در شرایط پساتحریم در اولویت هستیم ولی من به عنوان یک مهندس بخش مسکن می گویم این اولویت در بخش مسکن وجود ندارد. گسترش حاشیه نشینی اما با فرض این احتمالات نمی توان مسئله 11 میلیون حاشیه نشین و 19 میلیون بد مسکن را نادیده گرفت؛ موضوعی که کارشناسان اجتماعی و اقتصادی را نگران کرده است. جمعیت کلان شهر تهران به عنوان پرجمعیت ترین منطقه در ایران، از 3/10 میلیون در سال 1996 به 59/14میلیون نفر در سال 2011 رسیده است. دیگر مناطق شهری نیز به نسبت منطقه شان نرخ رشد جمعیت بسیار زیادی را تجربه کرده اند. یکی از عارضه هایی که درنتیجه ی این رشد دوپینگ گونه ایجادشده است، گسترش پدیده حاشیه نشینی است. بنا به گفته ی معاون وزیر راه و شهرسازی، جریان شهرنشینی شتابان و گسترش های افقی و نامتعادل که در دهه های قبل اتفاق افتاده است در زمان کنونی مسائل و مشکلات متعددی را برای شهرها به بار آورده است. امروزه شهر با پدیده ها و مسائل بزرگی مانند فقر شهری، پایین بودن تاب آوری در عرصه های گسترده، بحران هویت و محیط زیستی، تخریب زیست بوم ها و مسائل بسیار گسترده ای که حجم قابل توجهی از شهرها را هم به خود اختصاص داده روبه رو است. محمد سعید ایزدی، معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید: ما در مواجهه با شهر و مسائل آن نیازمند رویکرد جدیدی هستیم. این رویکرد جدید در قالب سیاستی (که امروزه در حال دنبال آن هستیم) با عنوان بازآفرینی شهری تلاش می کند در وهله اول به شهر نه به عنوان یک ماشین بلکه به عنوان یک سازمان اجتماعی نگاه کند. به تبع باید موجودیت این سازمان اجتماعی که شهروندان هستند در اولویت قرار بگیرند و در وهله دوم باید بررسی شود که چطور می شود به این مسائل از رویکردهای دیگری نگاه شود. اگر به دو سال گذشته برگردیم می بینیم که در امر سیاست مسکن به برنامه های بازآفرینی به عنوان اولویت نگاه شده و پس از شناسایی فرصت ها اجرای آن ها در خط اول قرارگرفته است. کلام آخر بر این اساس می توان نتیجه گرفت کیفی سازی مسکن دهک های پایین، تولید مسکن کوچک متراژ برای اقشار متوسط و مسکن متناسب با توان اقتصادی زوج های متقاضی می تواند اولویت اصلی عرضه مسکن کشور باشد و دولتی سازی در مقیاس انبوه کنار گذاشته شود. با این که طی 5/3 سال گذشته بسیاری منتظر پرده برداری طرح مسکن اجتماعی به عنوان طرحی مناسب اقشار فرودست بودند، دولت مقداری تعلل کرد تا این که طی روزهای اخیر از طرح مسکن اجتماعی رونمایی کرد؛ طرحی که مدیریت آن به عهده ی بنیاد مسکن قرار دارد و در مقیاس کوچک قرار است از طریق ساخت، خرید و اجاره، تأمین سالیانه 150 هزار مسکن خانوارهای کم بضاعت را بر عهده بگیرد. قطعاً برای اقشار متوسط و زوج های جوان نیز دولت باید طرح هایی جداگانه در نظر بگیرد. یکی از اقدامات دولت در این زمینه ارائه وام با به انبوه سازان است که چندان مورد استقبال آنان قرار نگرفته و برنامه دیگر پرداخت وام تا سقف 160 میلیون تومانی با بهره 9 درصد به زوج های خانه اولی است. هر دو این برنامه ها در شرایط فعلی درگیر رکود مسکن هستند؛ هرچند استقبال از وام 160 میلیونی در سال جاری تا حدودی روند صعودی داشته است.