کارکرد صندوق های زمین و ساختمان

از اسفند ماه سال 92 تا کنون، وزیر محترم راه و شهرسازی و جمعی از مدیران سازمان بورس و اوراق بهادار در مصاحبه های خود خبر از اصلاح مقررات نهاد مالی جدیدی داده اند به نام" صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان". از آنجا که مخاطب اصلی این نهاد مالی جدید مستقیما فعالان بخش ساخت و ساز هستند بر آن شدیم تا با دکتر سلمان خادم المله، استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه، در خصوص این صندوق­ها، مکانیزم عملکرد آنها و مزایایی که برای فعالان بخش ساخت و ساز از طریق استفاده از این نهاد تامین مالی جدید، ایجاد می شود گفتگو، کنیم. پیام ساختمان: لطفا در خصوص ماهیت و کارکرد "صندوق­های سرمایه گذاری زمین و ساختمان" بیان کنید؟ "صندوق­ های سرمایه گذاری زمین و ساختمان" یکی نهاد بسیار مهم جهت تامین مالی پروژه های ساختمانی هستند. به این معنی که فرد صاحب زمین یا پروژه نیمه کاره (اعم از شخص حقیقی و حقوقی) که منابع مالی لازم جهت تامین مالی ساخت پروژه مورد نظر روی زمین (یا پروژه نیمه کاره) مربوطه را ندارد، با تشکیل "صندوق­ سرمایه گذاری زمین و ساختمان"، اقدام به تامین مالی هزینه های ساخت پروژه خود خواهد نمود. این تامین مالی از طریق انتشار واحدهای سرمایه گذاری (نوعی ورقه که در بازار بورس تهران یا فرابورس عرضه می شود) و خرید این اوراق توسط عموم سرمایه گذاران فعال در بورس، انجام خواهد شد. بعد از انتشار اوراق و دریافت وجه توسط مالک زمین هر کس به اندازه آورده خود در پروژه شریک خواهد بود. یعنی صاحب زمین به اندازه ارزش کارشناسی زمین و سرمایه گذاران به اندازه آورده نقد خودشان. برای مثال شخصی صاحب زمینی به ارزش 30 میلیارد تومان است و هزینه ساخت پروژه (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ...) 20 میلیارد تومان است. صاحب زمین پس از طی تشریفات لازم، در این پروژه سهم 60 درصدی و عموم خریداران این اوراق سهم 40 درصدی خواهند داشت. یعنی به صاحب زمین به اندازه ارزش کارشناسی زمین، واحد سرمایه گذاری داده می شود و سایر سرمایه گذاران نیز به اندازه آورده نقدی خود، واحد سرمایه گذاری دریافت خواهند کرد. پس از تکمیل فرآیند ساخت و فروش واحدهای ساختمانی پروژه 60 درصد وجوه حاصل از فروش واحدهای ساختمانی به صاحب زمین و 40 درصد آن به عموم سرمایه گذاران تعلق خواهد گرفت. نکته بسیار مهم در خصوص این صندوق ها این است که دارندگان واحدهای سرمایه گذاری می توانند در هر زمان که بخواهند تعدادی از واحدهای سرمایه گذاری در اختیار خود را در بازار بورس بفروشند و هر زمان که نیاز داشتند، مجددا اقدام به خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق بکنند. در گذشته و در برخی موارد در زمان حال، فروش متری مسکن یا روش سهام پروژه به صورت سنتی و بعضا غیر رسمی بین برخی از فعالان مسکن رایج بوده است، لیکن مشکلاتی که این روش ها داشته، به دلایل مختلف و از جمله نبود ساز و کار رسمی و قانونی برای نظارت بر عملکرد این نوع تامین مالی، باعث شده با اقبال چندانی مواجه نشود ضمن اینکه با تصویب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384 و قوانین بعدی که در این خصوص به تصویب رسید، انتشار اوراقی که منجر به جمع آوری وجوه از عموم مردم شود، بدون مجوز مراجع ذیصلاح (از جمله بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار) جرم محسوب شده و شامل مجازات کیفری نیز خواهد بود. متن کامل این مصاحبه را در نشریه شماره 182 بخوانید