بازار مسکن بریتانیا در سال 2017

دو رویداد مهم تمبر مالیات و نتیجه رفراندوم اتحادیه اروپا در خصوص خروج بریتانیا از این اتحادیه، در بازار مسکن سال 2016 بریتانیا تأثیرگذار بوده است. تغییرات مربوط به تمبر مالیاتی که از سال 2014، اعلام شد، به شدت روی بازار اثر گذاشت، تا جایی که پیش هزینه خرید یک خانه افزایش بسیاری نشان داد. البته تغییر دیگری هم آوریل سال 2016 روی داد و آن اعلام نرخ بالاتر مالیات روی خانه های دست دوم بود که این تغیر هم بی اثر نبوده است. از ابتدای سال 2016، رأی گیری در مورد خروج بریتانیا از اتحادیه، موجب عدم قطعیت در بازار شد و نتیجه شوک برانگیز این رأی گیری نشان می دهد که این عدم قطعیت در سال 2017 نیز ادامه خواهد یافت. ارزش ملک شاخص بهای رسمی مسکن، که در ماه ژوئن سال 2015، از سوی مرکز ملی آمار بریتانیا اعلام شد، نگاهی به بهای پرداخت شده برای خرید مسکن، داشته که این اطلاعات پس از چند ماه بررسی و جمع آوری، اعلام شدند. آخرین ارقام اعلام شده در اکتبر 2016، نشان داد که ارزش مسکن در بریتانیا، 9/6 درصد افزایش داشته است و از پایان 2015 تا اکتبر 2016، کمترین رقم بهای خانه، به طور متوسط، 217000 پوند بوده است. ارقام موجود در شاخص های اصلی نشان می دهد که از ابتدای سال 2016، رشد بهای مسکن کند شده است. بنا بر نظر موسسه سلطنتی نقشه برداران خبره(Rics)، رشد قیمت خانه ناشی از کمبود خانه برای فروش بوده است. چند ماه متوالی از زمان شروع رفراندوم، از تعداد خانه هایی که برای فروش به بازار ارائه می شدند کم شد و در مقابل تعداد خریداران افزایش یافت. موسسه Rics رشد 6 درصدی بهای مسکن را در سال 2016 پیش بینی کرده بود و همچنین ارقام ارائه شده از مرکز ملی آمار بریتانیا، چندان دور از این پیش بینی نبود. بنا به گفته سیمون رابینسون، کارشناس اقتصاد و مدیر موسسه Rics، سال 2016 تحت این ارقام تأثیر تغییر تمبر مالیات در آوریل قرارگرفته بود. او معتقد است که، اثر تمبر مالیات به مراتب بیشتر از رفراندوم در بالا بردن قیمت ها مؤثر بوده است. و البته این موسسه پیش بینی می کند که این رشد در سال 2017 به نصف مقدار خود، یعنی 3درصد برسد. کانتری واید- Countrywide- بزرگ ترین مشاور املاک بریتانیا، در مورد این وضعیت، دورنمایی تاریک تر ارائه می دهد و افت رشد 1 درصدی بهای مسکن در سال 2017 را پیش بینی می کند. این مشاور املاک کاهش بهای مسکن را درنتیجه وجود عدم قطعیت ناشی از خروج بریتانیا از اتحادیه و تورم بیشتر می داند. فیونیولا ارلی، کارشناس اقتصاد این مشاور املاک گفت، مشتریان مسکن، با افزایش قیمت، به ویژه کالاهای اساسی مانند غذا و سوخت، مواجه شدند. او ادامه داد که، این وضعیت خرید خانه را برای مردم سخت تر کرد و همچنین باعث شد که آن ها در مورد اینکه آیا زمان خوبی را برای خرید خانه انتخاب کرده اند یا خیر، به فکر بیفتند. بازار خانه های لوکس بهترین خانه های بازار املاک، سال 2016 را با روندی کند و آرام شروع کرد و تا پایان 2016، آن وضعیت را حفظ نمود. فروش خانه های بالاتر از یک میلیون پوند به دلیل تغییرات موجود در تمبر مالیاتی از اواخر سال 2014، بسیار کم شد و عدم قطعیت ناشی از خروج بریتانیا و تغییر بیشتر تمبر مالیاتی در سال 2016، کمکی به رونق این بازار نکرده است. از زمان رفراندوم تا پایان سال 2016، مشاوران املاک متوجه علاقه مندی خریداران خارجی به بازار مسکن بریتانیا شدند و علت آن را ضعف پوند، اعلام کردند. اما برخی از سازندگان خبر از افت بازار فروش مسکن دادند و اینکه گران ترین خانه های موجود با افت بها مواجه شده اند و همچنین با اعمال برخی تغییرات در ساختمان های نوساز، آپارتمان های کوچک تر و ارزان تری در دسترس قرار گرفت. بنا به گفته شرکت املاک ساویلس، بهای خانه های بازار اصلی مرکز لندن تا پایان سال 2016، 9 درصد افت داشته است، درحالی که این کاهش در خصوص بخش های گران تر مرکز پایتخت، 5 درصد بوده است. ساویلس، برای سال 2017، رشد قابل توجه ای در مورد بهای خانه های لوکس مرکز پایتخت پیش بینی نمی کند. رابینسون معتقد است که، ارزش بهای گران ترین خانه ها در سال 2017، ثابت خواهد ماند و این وضعیت احتمال دارد به دلیل وجود خریداران خارجی باشد و اینکه برخی از خریداران داخلی که قبلاً تصور نمی کردند بتوانند در این نقطه از پایتخت خانه خریداری کنند، اکنون وارد این بازار شده اند. خرید مسکن برای اجاره بازار خرید مسکن برای اجاره، تحت تأثیر تمبر مالیاتی آوریل 2016 قرارگرفته است. فروش در این بخش از بازار مسکن میزان بالاتری را تجربه کرد. رقم اعلام شده از سوی مالیات و گمرک بریتانیا خبر از دست به دست شدن 162000 مسکن و افزایش 77 درصدی در اوایل سال 2016 می داد. اطلاعات ارائه شده از سوی شورای مؤسسات اعطای وام رهنی انگلیس، نشان داد که در آن ماه(آوریل2016) 29300 وام رهنی به صاحب خانه ها پرداخت شد، درواقع بیش از سه برابر رقم اعلام شده در ماه مارس 2015، بود. اما پس ازآن پرداخت وام رهنی به صاحب خانه ها سیر نزولی پیدا کرد و ارقام به چیزی بیش از نصف آن مقدار رسید. پیش بینی می شود این روند در خصوص وام های رهنی خانه های خریداری شده برای اجاره، در سال 2017، خود را به شکل چک هایی که به سختی پرداخت می شوند و همچنین آغاز عقب نشینی کاهش مالیات در خصوص بهره وام های رهنی، نشان دهد. اما رابینسون، کارشناس اقتصاد و مدیر موسسه Rics، معتقد است که علی رغم وضعیت بازار، سرمایه گذاران هنوز علاقه خود را به خرید مسکن برای اجاره، از دست نداده اند. بازار اجاره سیلی از املاک در برخی از نقاط بریتانیا به بازار اجاره، وضعیت را به سود مستأجران تغییر داد. بنا بر گزارش مشاور املاک کانتری واید اجاره خانه در لندن، در حال کاهش است. نوامبر 2016، اجاره خانه به طور متوسط 7/0 درصد از اوایل سال 2016 کمتر شد، که در شش ماه دوم سال، بیشترین رقم کاهشی خود را تجربه کرد. بااین حال ساویلس، پیش بینی می کند که سال 2017، اجاره خانه سراسر بریتانیا، تا 5/2 درصد افزایش نشان دهد که این افزایش به 3 درصد هم خواهد رسید. علت این وضعیت، رشد بیشتر درآمدها عنوان شده است. ساختمان سازی آخرین ارقام ارائه شده از سوی دولت در 12 ماه سال 2016، خبر از رشد 4 درصدی ساختمان سازی در بریتانیا و ساخت 147880 خانه می دهد. و چنانچه تخریب برخی از خانه ها و نوسازی های سال های 2015 تا 2106را هم به حساب آوریم، این تعداد به 190000 مسکن نیز می رسد. البته بنا بر اعلام کمیته مجلس اعیان باید هرسال 300000 مسکن در انگلستان ساخته شود و این نگرانی وجود دارد که در سال 2017، به دلیل وجود عدم قطعیت در بازار، ساخت مسکن از این تعداد هم کمتر شود و بنا بر پیش بینی ها به 134000 مسکن تنزل کند. تقسیم شمال و جنوب رشد قیمت در جنوب شرقی و شرق انگلیس در سال 2016 زیاد بوده است اما برخی از مناطق بخش های شمال کشور شاهد رشد بیشتری یا تنزل کمتری- بوده است. موسسه Rics پیش بینی می کند که منطقه ایست آنجلیا -شرق بریتانیا- نسبت به دیگر مناطق این کشور شاهد رشد بیشتری باشد. همچنین بخش مرکزی بریتانیا رشد بهتری را تجربه خواهد کرد. بنا بر اعتقاد کارشناسان، اثر خروج بریتانیا از اتحادیه اروپا بیش از هرکجا در لندن- که ازنظر بخش خدمات مالی آسیب پذیرتر است- مشاهده می شود.