جبران درآمد کاهش پروانه ها با افزایش برج سازی

بر اساس برخی اظهارات اولین ساختمان بلندمرتبه در ایران در سال 1330 توسط مهندس هوشنگ خانشقاقی ساخته شد. پس ازآن ساختمان 16طبقه پلاسکو و ساختمان 13 طبقه آلومینیوم بلندترین ساختمان های بلند تهران در دهه 40 محسوب می شوند و ساختمان هتل استقلال (هتل هیلتون) و ساختمان بانک کار در خیابان حافظ با 19 طبقه تا سال 1350 بلندترین ساختمان های تهران بودند. پس از تدوین و تصویب قانون تملک آپارتمان ها نیز نخستین بناهای بلند مسکونی در ایران مجموعه آپارتمان های بهجت آباد و پارک ساعی بود که توسط سازمان مسکن در سال های 43 تا 49 ساخته شدند اما انتقادی که به این ساختمان ها واردشده بود این بود که این ساختمان ها بسیار گران قیمت و برای قشر مرفه ساخته شده اند. زمان گسترش افقی شهر با وقوع انقلاب ساخت ساختمان های بلند محدود و تنها به تکمیل تعداد محدودی از ساختمان ها چون شهرک امید، الهیه، آپادانا، اکباتان و... گذشت. موج بعدی ساخت ساختمان های بلند در تهران به بعد از اتمام جنگ تحمیلی در سال های پایانی دهه 60 برمی گردد در این دوره افزایش قیمت زمین و فروش تراکم از طرف شهرداری و از همه مهم تر گسترش بی رویه افقی شهر تهران عوامل مؤثر در ساخت این ساختمان ها بودند. با افزایش شهرنشینی رشد ساخت ساختمان های بلندمرتبه شدت یافت. سه دوره بلندمرتبه سازی با نگاهی به ساخت وسازهای بلندمرتبه درگذشته می توان بلندمرتبه سازی در ایران را به سه دوره تقسیم کرد. سه دوره ای که سرعت بلندمرتبه سازی در آن ها متفاوت از یکدیگر ثبت شده است. بررسی آمار ساخت وسازهای بلندمرتبه پایتخت طی این سه دوره نشان می دهد: تاکنون از مجموع 920 هزار قطعه ملکی تهران برای 979 پلاک مجوز بلندمرتبه سازی (بیش از 12 طبقه) از سوی شهرداری تهران صادرشده است. از این تعداد معادل 343 مجوز برج سازی در سه دهه 40 و 60 ساخته شد. دوره ای که 12 شهردار را به خود دید. تعداد 230 ساختمان بلندمرتبه نیز در دهه 70 احداث شد و به واسطه نوع مدیریت شهردار معروفش غلامحسین کرباسچی به دوره تراکم فروشی مشهور شد و نهایتاً 406 برج در 10 سال اخیر یعنی دوره سکان داری مدیریت شهری کنونی در پایتخت ساخته شده اند. وقتی بلندمرتبه سازی قانونی شد بررسی مسیر صدور مجوزهای بلندمرتبه سازی در این سه دوره حاکی از آن است که علاوه بر آنکه طی دوره اخیر نسبت به دهه های گذشته تمایل به ساخت وسازهای بلندمرتبه با شتاب بیشتری همراه شده است و اگرچه در سه دوره ابتدایی یعنی طی دهه های 40 تا 70 صدور مجوزهای برج سازی فارغ از هرگونه قاعده قانونی بوده است اما در 10 سال اخیر بی قاعدگی های قبل در ساخت وسازهای بلندمرتبه، با عبور از کانال کمیسیون ماده پنج به نوعی وجهه قانونی به خود گرفته است. افزایش 76 درصدی برج سازی به این ترتیب ساخت وساز در شهر تهران هم زمان با شروع سیکل های شدید رونق و رکود مسکن، با جهش در شمار ساخت بلندمرتبه ها روبه رو شد به این معنی که تعداد برج های احداث شده در پایتخت طی 10 سال اخیر، 76 درصد نسبت به دهه تراکم فروشی افزایش پیدا کرد. 88 درصد ساختمان ها 5 طبقه و بیشتر هستند بر اساس تحقیقات مرکز مطالعات شهر تهران الگوی غالب ساخت وساز ها در سال های 75 تا 80 ساختمان 4 طبقه بوده و همواره بین 40 تا 50 درصد ساختمان ها به چنین ساختمان هایی اختصاص داشته است. پس ازاین دوره در سال های 84 تا 87 هم زمان با شروع دوره مدیریت شهری کنونی الگوی غالب ساخت وساز به سمت ساختمان های 5 طبقه و بیشتر گرایش یافته، به طوری که در این دوره بیش از 88 درصد ساختمان ها 5 طبقه و بیشتر بوده اند. البته این نسبت در مناطق شمالی شهر تهران که شدت استفاده از زمین به علت ارزشمندی آن ها بیشتر بوده به 95 درصد از ساختمان ها می رسد. علاوه بر این تمایل به بلندمرتبه سازی در منطقه 6 تهران به عنوان محل استقرار مراکز جدید تجاری و اداری نسبت به گذشته رشد چشمگیری داشته است. طوری که در سال 87، 99 درصد پروانه های ساختمانی صادره در این منطقه 5 طبقه و بیشتر بوده اند. بناهای بلندمرتبه در تهران سطح اشغال مشخصی ندارند یعنی از 30 تا 100 درصد در نوسان هستند. با مشاهده ارقام کل می توان پی برد که هیچ گونه نظم و هماهنگی در شکل گیری ساختمان های بلندمرتبه شهر تهران حاکم نبوده طوری که این تنوع در سطح اشغال و شکل گیری تبعات منفی در سیما و منظر شهر داشته و سبب ایجاد ناهماهنگی در انسجام لفاف فضایی بلوک شهری شده است. 13 برج بلندمرتبه تهران در تهران 13 برج به عنوان برج های بلندمرتبه شناخته می شوند که از این میان برج تهران با 162 متر ارتفاع بلند ترین برج مسکونی تهران است که آغاز ساخت پروژه در سال 75 و تاریخ افتتاح آن به سال 86 بازمی گردد. و بعدازآن برج آسمان، کوه نور، ارغوان، برج های دوقلو، برج شایان و برج کوه ها در رده های بعدی ازنظر ارتفاع قرار دارند. وابستگی بیشتر به درآمد های ناپایدار کارشناسان شهری یکی از علل شتاب گرفتن صدور مجوزهای بلندمرتبه سازی در دهه اخیر را که در مقایسه با دهه 70 نزدیک به دو برابر (معادل 76 درصد) رشد داشته است؛ وابستگی بخش زیادی از منابع درآمدی مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار به ویژه انواع عوارض ساختمانی می دانند که عاملی برای سوق دادن مدیران به صدور مجوزهای بلندمرتبه در سال های اخیر شده است. شواهد آماری و عینی نیز این موضوع را تائید می کند. به ویژه آنکه در 10 سال اخیر بروز دو دوره سیکل تجاری در بازار مسکن (دوره های رکود و رونق) با افت وخیز به مراتب بیشتری در قیمت مسکن و شمار ساخت وساز نسبت به دهه های گذشته همراه بوده است. طی 10 سال گذشته مطابق با آمار رسمی، یک بار در سال 86 قیمت اسمی مسکن در پایتخت معادل 80 درصد نسبت به سال قبل از آن و بار دیگر، در سال 91 معادل 45 درصد در مقایسه با سال 90 جهش کرد. در مقابل، با رکود شدید در سال 88 قیمت اسمی مسکن معادل 10 درصد افت داشت و در سال های 93 و 94 نیز رشد قیمت مسکن به صفر رسید. در سال جاری قیمت مسکن اندکی رشد را تجربه کرده است. نکته مهم نکته مهم آنکه دوره رکود اخیر نسبت به رکود دوره های گذشته، مدت زمان بیشتری (بیش از دو سال) طول کشید. بررسی آمار ساخت وساز نیز شدت افت شمار ساختمانی را در دوره 10 ساله اخیر نشان می دهد.بر اساس آمار رسمی دفتر اقتصاد مسکن در سال 88 هم زمان با افت 10 درصدی قیمت مسکن، شمار ساخت وساز در تهران نسبت به سال 87 به نصف رسید. همچنین در سال 93 نیز ساخت وساز بیش از 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن افت داشت. این در حالی است که قبل از دهه اخیر شدت افت وخیز قیمت مسکن و شمار ساخت وساز بوده است. ازاین رو به نظر می رسد به دلیل وابستگی حداقل نیمی از منابع اداره پایتخت (تقریباً نیمی از بودجه چند هزارمیلیاردی سالانه در سال های اخیر) به درآمدهای ساختمانی در دوره های رکود ساخت وساز و کاهش صدور مجوزهای ساختمانی موجب شد تا مدیران شهری کاهش تعداد پروانه های ساختمانی را از محل صدور مجوز برای پروژه های ساختمانی بلندمرتبه جبران کند.