عوامل تاثیر گذار بر قیمت زمین

مهم ترین عوامل در تعیین قیمت زمین چیست، آیا با توجه به محدودیت محرز زمین و رشد جمعیتی، قیمت زمین باید به سرعت در حال افزایش باشد؟ نظامات کنترل قیمت زمین کدامند؟ یکی از عواملی که نقش تعیین کننده ای در قیمت زمین دارد، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت وساز است، هر زمان که رکود در بازار مسکن حاکم بوده، نرخ زمین نیز تغییر نکرده است و بالعکس و در هر دوره ای که بازار مسکن رونق یافته، قیمت زمین نیز بالا رفته است. البته این بدان دلیل است که مسکن / زمین به عنوان بخشی امن و کم ریسک برای سرمایه گذاری خانوارها محسوب می شود. اطمینان خانوارها برای سرمایه گذاری در این بخش به علت ریسک پذیری پایین آن بیشتر از سایر بخش هاست. زمانی که انگیزه افراد برای سرمایه گذاری در بخش افزایش می یابد، میل سوداگری در بازار مسکن ابتدا روانه بازار زمین می شود، ازاین رو است که جهش قیمتی زمین همواره بیشتر از رشد قیمتی در بازار مسکن است. از طرفی سفته بازی بازار زمین و ارزش افزوده بالای آن موجب تخلفات زیادی در این حوزه شده است. در سال های اخیر پرونده های مختلفی در خصوص زمین خواری در مناطق خوش آب وهوا و جنگلی و ساحلی کشف شده است، دور زدن قانون، تبانی و رانت اطلاعاتی موجب ورود پول های بادآورده در این حوزه شده است که همگی از مدیریت ضعیف زمین در ایران ناشی می شود. از سوی دیگر، به دلیل محدود بودن زمین، در صورت فزونی تقاضا بر عرضه، قیمت آن افزایش می یابد. لذا برای کنترل تورم این بخش، افزایش حوزه شهری راهکاری منطقی برای آن محسوب می شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد کاذب تورم در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش می یابد. در حال حاضر ارزش افزوده ای که موقعیت زمین برای صاحب آن ایجاد می کند، در قیمت آن بسیار تأثیرگذار است و درصورتی که زمین از امتیاز کاربری تجاری برخوردار باشد و بتواند بازدهی بالایی ایجاد کند، دارای قیمت قابل توجه است. یکی از شاخص های مهم زمین، کم کشش بودن عرضه آن است، در این شرایط، مهم ترین مسئله تنظیم بازار بر اساس تغییرات تقاضا نامحدود است. بازار زمین در سال های گذشته درنتیجه تحولات مختلف اقتصادی و اجتماعی تغییرات بسیاری را تجربه کرده که عمده این نوسانات در افزایش قیمت زمین به عنوان مهم ترین و اساسی ترین عامل تعیین قیمت نهایی ساخت مسکن متبلور شده است. مهاجرت های قابل توجهی که از روستاها و شهرهای کوچک به مرکز شهرها، کلان شهرها و مراکز استان ها صورت گرفته، موجب افزایش جمعیت و محدودی زمین در این شهرها شده و طی سال های اخیر نقش زمین را در اقتصاد شهری پررنگ کرده است. این موضوع شاخص هزینه زندگی شهری را نیز افزایش داده است. بدیهی است که قیمت مسکن به شدت متأثر از قیمت زمین است و بخش عمده ساخت وسازها به نرخ زمین برمی گردد. قیمت زمین در ایران، سهمی در حدود 60 درصد قیمت مسکن را شامل می شود، این در حالی است که این سهم در اکثر کشورهای دنیا به یک پنجم قیمت مسکن می رسد. علاوه بر موارد فوق ذکر شده در خصوص دلایل افزایش قیمت زمین و مسکن به موارد دیگری نیز می توان اشاره کرد. یکی از بلاهای اقتصادی کشورهای دارای منابع عظیم طبیعی که از مدیریت ناکارآمد اقتصادی برخوردارند، بیماری هلندی است، مکانیسم این پدیده اقتصادی در اثر افزایش نقدینگی در جامعه، مازاد تقاضا و تورم ایجاد می شود، در این شرایط، دولت برای کنترل تورم اقدام به افزایش واردات کالاهای منقول می کند و در کوتاه مدت موفق به مهار تورم می شود. اما کالاهای غیرمنقول مانند زمین که قابل واردکردن نیستند به شدت دچار حباب قیمتی شده و همچنان شاخص تورم را بالا نگه می دارند، در چنین شرایطی تورم بخش زمین و مسکن به شدت افزایش می یابد، از طرفی با افزایش تورم در حوزه زمین و مسکن، حجم تقاضا از سوی مردم برای حفظ ارزش زمانی پول بیشتر شده و به افزایش تورم دامن می زند، علی ای حال کشور ایران در دوره های مختلف به تناسب افزایش درآمدهای نفتی از اثرات این پدیده اقتصادی بی تأثیر نبوده و خسارات زیادی را تجربه کرده است.بنابراین ارتباط معنادار و مستقیمی بین تغییرات درآمدهای نفتی با رشد شاخص قیمت مسکن (شاخصی از قیمت زمین) وجود دارد. لذا زمانی که افزایش شدیدی در قیمت جهانی نفت و ورود درآمدهای بادآورده به وجود آمده، بیماری هلندی و حباب قیمت در بازار مسکن /زمین در سال بعد پدیدار شده است. یکی دیگر از دلایل قیمت دار شدن زمین این است که در حال حاضر زمین بدون مالک و بدون سند مالکیت در کشور وجود ندارد، به عبارتی زمین یا به نام دولت است، یا بخش خصوصی یا اداره منابع طبیعی، مراتع و جنگل. بنابراین زمین قابل کشف و افزایش مساحت تملک تقریباً وجود ندارد. در این شرایط مالکیت با چانه زنی میان افراد جابه جا می شود. از طرفی بر اساس تحقیقات صورت گرفته در خصوص بررسی عوامل مؤثر در قیمت مسکن /زمین مشخص شده که 1- رشد نقدینگی، 2- افزایش بی برنامه حجم پول، 3- سود مدیریت در سرمایه گذاری بخش های صنعت، کشاورزی و خدمات، 4- سود مدیریت در بازارهای مالی 5- عدم توانایی بازار سرمایه برای جذب وجوه نقدی، 6- نقش مسکن به عنوان دارایی خانوار، حضور پررنگ دلالان مسکن و عدم کنترل سوداگری نیز در افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار است. البته مهم ترین عامل در رشد قیمت زمین و مسکن، تقویت توان خرید متقاضیان مسکن است، زمانی که قدرت مالی مردم به کمک بهبود شرایط تسهیلات مسکن و استمرار رکود در بازار افزایش می یابد، طرف تقاضا بر عرضه فائق شده و موجب تورم در این بخش می شود. همچنین اقتصاد زمین در ایران موضوعی مغفول بوده و این مسئله موجب سوء مدیریت در حوزه بهره برداری از زمین شده است. توجه به امکان سنجی زمین برای استفاده بهینه برای سکونت، صنعت، تجارت، کشاورزی، سلامت، فضای سبز، گردشگری و همگی در حوزه اقتصاد زمین قابل بررسی و ارزیابی است. گسترش شهرنشینی، توسعه روستایی و کانال های ارتباطی از دیگر موضوعات مربوط در اقتصاد زمین است. در کشورهای توسعه یافته، بر اساس مدیریت نوین شهری و روستایی و طبق روش های روز برنامه ریزی و جغرافیای منطقه ای، فضای کلان جهت ایجاد شرایط برای زندگی ترسیم می شود و سپس سرمایه گذاری و اقدامات اجرایی صورت می پذیرد. درصورتی که هدف، گسترش زیرساخت های سکونتی باشد، بایستی مواردی همچون تأثیرات آن بر متغیرهای نقاط پیرامون و مناطق مجاور و اثرات منفی و مثبت بیرونی آن بررسی شود. به عنوان مثال، در راستای توسعه شهری، اگر دولت اقدام به ایجاد شهرک های جدید (آباد کردن زمین های بایر) برای سکونت افراد بکند، فاصله آن تا مرکز، کانال های ارتباطی جاده ای، اثرات آلایندگی محیطی و گردشگری و آن باید به صورت دقیق ارزیابی شود. اثراتی که این اقدام به صورت پنهان بر اقتصاد خانوار و پیشرفت شهری دارد باید موردتوجه قرار گیرد، خروج متقاضیان از شهر و انتقال به شهرک های جدید، موجب کاهش طرف تقاضای خرید و اجاره مسکن خواهد شد، همین امر تعادل بازار را تغییر داده و نقش مؤثری در دوره های رکود و رونق بازار زمین /مسکن خواهد داشت. حتی مسئله ترکیب فعالیت های اقتصادی جمعیت یک شهر در بهینه کردن بهره وری زمین ها جهت توسعه سکونتی یا تجاری بسیار حائز اهمیت است. قبل از اینکه دولت برای استفاده از زمین طرحی را ارائه کند، بایستی حداکثر کردن منافع عمومی را هدف قرار دهد. درصورتی که برنامه ریزی ها بر اساس بیشینه کردن منافع با لحاظ حداقل هزینه باشد، در این حالت می توان به بهره برداری های اثربخش از منابع محدودی مانند زمین امیدوار بود. بنابراین پیشنهاد می شود قبل از توسعه شهری و گسترش زیرساخت ها، مطالعات زیربنایی ازجمله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بسیار موردتوجه سیاست گذاران و تصمیم گیران کلان کشوری قرار گیرد تا از این منابع محدود به بهترین نحو و برای مدت طولانی تری استفاده شود تا رفاه عمومی در هر زمان، در حداکثر مقدار خود قرار گیرد