قیمت مسکن بعد از انتخابات 96

برخی کارشناسان بازار مسکن، به دلیل اینکه رشد مثبت مسکن کمتر از نرخ تورم بوده است، این بازار را هنوز راکد می دانند و معتقدند سرمایه گذاری در این بازار همراه بازیان خواهد بود. به گزارش پیام ساختمان، کارشناسان معتقدند: درصورتی که نرخ تورم ده درصد و نرخ رشد مسکن در یک سال گذشته هشت درصد باشد، باوجودآنکه بازار مسکن هشت درصد رشد مثبت داشته است اما به دلیل رشد کمتر از نرخ تورم بازار مسکن در این بازه زمانى در رکود قرار داشته و سرمایه گذاری در این بازار ضرر ده خواهد بود. تعیین نرخ رشد مسکن و نرخ رشد اجاره با شاخص تورم درزمینهٔ نرخ رشد اجاره، به دلیل ویژگى هاى اجاره و سهم سنگین آن در سبد محاسبه نرخ تورم و همچنین به دلیل ساختار تقاضاى اجاره که همواره تنها تقاضاى واقعى دارد و نه تقاضاى سفته بازی، شاخص نرخ اجاره معمولاً با آهنگ نرخ تورم حرکت مى کند و با رشد نرخ اجاره نرخ تورم افزایش مى یابد و با کاهش آن نرخ تورم نیز کاهش مى یابد. اما شاخص قیمت مسکن به دلیل ساختار تقاضاى متفاوت آن که ترکیبى از تقاضاهاى واقعى و تقاضاى سفته بازی است و همچنین وابستگى رکود یا رونق آن به دیگر پارامترهاى اقتصاد کلان همانند سرعت رشد و ساختار نقدینگى، درآمدهاى نفتى و ساختار عرضه بازار، در طى سال های اخیر از شرایط متفاوت با نرخ رشد اجاره برخوردار بوده است . بازار مسکن ایران، از ابتداى سال 94 تا آذرماه امسال همانند سال های 92 و 93 همواره نرخ رشدى زیر نرخ تورم داشته است و باآنکه در ماه هایی رشد قیمت آن نسبت به سال گذشته در همان ماه مثبت بوده است اما در همه سه سال و نیم اخیر رشد قیمت آن همواره زیر نرخ تورم حرکت کرده است و به همین دلیل براى کسانى که از سال 92 به بعد، بازار مسکن را به عنوان هدف سرمایه گذاری انتخاب کرده اند این بازار در طى تقریباً 40 ماه اخیر جز زیان ثمر دیگرى نداشته است . اما سؤالی که هم اکنون مطرح است آن است که رشد اخیر قیمت مسکن در طى ماه های اخیر آیا به این معنى است که در طى ماه های آینده نرخ رشد مسکن از نرخ تورم پیشی مى گیرد و بازار مسکن وارد یک دوره رونق تازه مى شود و یا رشد مسکن همچنان حتى اگر مثبت هم باشد زیر نرخ تورم است؟ بررسى هاى اولیه براى پیش بینی بازار مسکن در سال 96 بیانگر این نکته است که باآنکه بازار مسکن وارد یک دوره رشد نسبى قیمت ها و افزایش حجم معاملات شده است اما به دلایل مختلف برخی کارشناسان اقتصاد کلان و اقتصاد بخش مسکن، پیش بینی های ضدونقیضی ارائه می دهند و برخی معتقدند، این رشد در سال آینده نیز رشد غیرتورمى بوده و رشد قیمت مسکن در بهترین حالت در سال آینده برابر با نرخ تورم خواهد بود و عده بیشتری نیز بر این اعتقادند که بازار مسکن نرخ تورم را پشت سر می گذارد و قیمت مسکن و ساختمان افزایش می یابد. قیمت مسکن در سال 96 رئیس موسسه مطالعات اقتصادی بامداد در مورد قیمت مسکن در سال 96 گفت: با توجه به شرایط کنونی پیش بینی می شود افزایش قیمت زمین و ساختمان پس از انتخابات سال 96 شدت بگیرد و احتمال اینکه نرخ تورم را پشت سر بگذارد، زیاد است. مرتضى ایمانى افزود: بانک مرکزى با محاسبه و انتشار نرخ تورم ایران تا پایان شهریور 95 به تفکیک کالاهاى قابل مبادله و کالاهاى غیرقابل مبادله گام بزرگى در شفاف سازی محیط اقتصادى کشور برداشت. این اقتصاددان، کالاهاى قابل مبادله ای را تعریف کرد و ادامه داد: کالاهاى قابل مبادله به کالاهایى گفته مى شود که در سطح بین المللى مورد تجارت قرار می گیرند. مثل سیمان، خودرو، لباس، ابزارآلات و ولى به دلیل هزینه بالاى حمل ونقل، قدرت کمى در مبادله بین المللى دارد. از طرف دیگر یک سرى کالاها امکان مبادله در سطح بین المللى را ندارند، مثلاً خدمات آژانس و تاکسیرانى و خدمات هتلداری ازجمله کالاهاى غیرقابل مبادله اند. این در حالی است که زمین جزو مطرح ترین و مهم ترین کالاهاى غیرقابل مبادله ای محسوب می شود . چون این کالاها در سطح بین المللى مبادله نمى شوند، بنابراین وقتى در کشور کمبود عرضه به وجود مى آید، امکان واردکردن آن ها وجود ندارد و بنابراین با بالا رفتن تقاضا قیمت این کالاها بالا مى رود درحالی که واردات کالاهاى قابل مبادله می تواند جلوى افزایش قیمت آن ها را بگیرد. با توجه به این مقدمه، نسبت تورم در کالاهاى غیرقابل مبادله نسبت به کالاهاى قابل مبادله از اهمیت اقتصادى زیادى برخوردار است. برای مثال با افزایش این نسبت، تقاضا در حال شکل گیرى خواهد بود، جریان واردات کالا به کشور روان می شود، وضع ارزى کشور بهبود می یابد و درعین حال همراه با افزایش عرضه ارز قیمت آن هم در سطح پایینى قرار می گیرد و همچنین با افزایش این نسبت نگهدارى تورم یک رقمی در اقتصاد ایران زیاد امیدوارکننده نخواهد بود. کاهش سهم کالاهاى قابل مبادله در سال 96 آمارهاى بانک مرکزى نشان می دهد که تورم کالاهاى غیرقابل مبادله بیش از کالاهاى قابل مبادله افزایش داشته است و چنین وضعیتى چشم انداز حفظ تورم یک رقمی را با تردید مواجه می کند. اگر نرخ ارز همراه با تورم افزایش مى یافت این تفاوت در تورم به وجود نمى آمد. با توجه به اینکه صادرات نفت بیش ازآنچه که انتظار می رفت شتاب گرفته و دولت هم تمایل به انطباق نرخ ارز با تورم ندارد، پیش بینی مى شود: قیمت کالاهاى خدماتى در سال 95 و مخصوصاً در سال 96 نسبت به کالاهاى قابل واردات افزایش یابد، افزایش قیمت زمین و ساختمان در سال 96 شدت مى گیرد و احتمال اینکه نرخ تورم را پشت سر بگذارد، زیاد است، منابع کشور بیشتر به سمت تولید کالاهاى غیرقابل مبادله مى رود و سهم کالاهاى قابل مبادله کمتر مى شود، واردات کشور بیشتر مى شود، فشار روى تورم از ناحیه کالاهاى غیرقابل مبادله بیشتر مى شود و احتمال دورقمی شدن نرخ تورم زیاد مى شود. همچنین، اگر اصرار بر پایین نگه داشتن نرخ ارز ادامه یابد این شکاف می تواند باعث عدم تعادل ساختارى در اقتصاد ایران شود. با توجه به وجود نقدینگى بالا در اقتصاد ایران، احتمال سرازیر شدن نقدینگى به سوی کالاهایى که هم ارزش سرمایه گذاری داشته باشند و هم غیرقابل مبادله باشند، زیاد مى شود. امیدواریم وضعیت مسکن در سال 96 از رکود کنونی خارج شود ولی افزایش زیادی در قیمت مسکن نداشته باشیم تا تمام مردم از شرایط بازار مسکن رضایت مند شوند.