مجموعه نکات مفید برای ساکنان آپارتمان ها

مخاطب: باسلام من 2 تا سؤال دارم ممنون میشم کمکم کنید و بهم جواب بدید. من واحدی در طبقه چهارم آپارتمانی دارم و مستأجر آوردم، مدیر ساختمان تلفنی به من اطلاع داده که دیوار کنار آسانسور در طبقه همکف که محل ورود و خروج اهالی ساختمان است نم داده و متوجه شدیم که لوله مربوط به واحد شماست و باید بیایید و لوله را درست کنید و هزینه تعمیرات را بپردازید. سؤال اولم این است که آیا این لوله که خارج از واحد من است و من یقین ندارم نشت آب از آن باشد آیا جزو مشاعات نیست و من باید هزینه بدهم و مدیر ساختمان وظیفه ای ندارد؟ سؤال دومم این است که به خاطر نشت آب و نم دادن دیوار کنار آسانسور، مدیر آب واحد من را بسته و مستأجرم که هنوز یک ماه نیست در آن ساختمان ساکن شده، به دلیل نداشتن آب مجبور شده به منزل بستگانش برود آیا این کار که به نوعی فلج کردن مستأجر و حتی مالک است قانونی است؟ ممنون از لطفتون پاسخ قسمت اول: گاهی باید به جای توسل به قانون به علم های عملی دیگر متوسل شد. در چنین شرایطی بدوا باید مشخص شود که لوله معیوب که موجبات نشت آب را فراهم کرده هست آیا متعلق به مشاعات است یا متعلق به واحد خاص. زیرا در اصول حقوقی آمده البینه الی المدعی. تعیین چنین مسئله ای با اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری میسور می شود. سپس طبق نظر کارشناس عمل شود. چنانچه لوله آب متعلق به کل ساختمان باشد هزینه تعمیرات از کل ساختمان اخذ شود . تعمیرات اساسی خانه باید توسط صاحب خانه انجام شود . برای مثال، ترکیدگی لوله های آب نیازمند رسیدگی فوری است. مالک باید به فوریت اقدام کند. قانون مدنی پرداخت هزینه های تعمیرات عنوان می دارد تعمیرات جزئی یا فرعی با مستأجر و تعمیرات کلی یا اساسی با مالک است . تشخیص هزینه های جزئی یا فرعی از هزینه های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ به عنوان مثال هزینه های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزئی آن به عهده مستأجر است و هزینه های مرتبط با مشکلات جدی در لوله های آب و موتورخانه بر عهده مالک است. پاسخ قسمت دوم: این قسمت احتیاج به توضیحات کاملی دارد. هر آپارتمان دارای قسمت های اختصاصی و مشترک است. مقصود از قسمت مشترک، بخش هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آن هاست که به طور مستقیم یا غیرمستقیم مورداستفاده تمام شرکا و ساکنان قرار می گیرد مانند راه پله ها، آسانسور، حیاط، پشت بام . هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد و بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی با مالکان یا قائم مقام قانونی آن ها وظیفه دارند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب کنند. مدیر هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است و موظف می باشد مخارج مربوط به قسمت های مشترک را ماهیانه جمع آوری و در ردیف های مربوط هزینه کند. در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق اظهارنامه به او ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره به او خودداری کند. لازم به ذکر است منظور فقط خدمات مشترک است. پس اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد مدیر نمی تواند آن را قطع کند. برای قطع خدمات مشترک باید به دو نکته توجه داشت: 1-برگ اظهارنامه برای امتناع کننده از طریق دادگستری فرستاده شود و ده روز از تاریخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک یا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند. 2- مدیر ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصی را. بنابراین اگر مدیر ساختمان بدون رعایت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقیب بوده و ازنظر کیفری به عنوان ممانعت از اجرای حق به مجازات حبس محکوم می شود. حال اگر با قطع خدمات مشترک بازهم هزینه را پرداخت نکرد چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ پاسخ: اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده که از آن سخن گفتیم علیه شخصی امتناع کننده اجرائیه صادر می کند. به نظر می رسد درصورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه شکایت ها خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد. لازم به ذکر است برای اعتراض به نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان می توان به این امر اعتراض نمود و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می کند و رأی دادگاه قطعی است. در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد چنان چه دلایل معترض قوی بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد. تعیین نحوه محاسبه هزینه ای مشترک قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی گردد که می توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک بر دوپایه است: 1- آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاص دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و ... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت های اختصاص تمام ساختمان محاسبه می شود. 2- سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژخانه و تأسیسات، تزئینات قسمت های مشترک ساختمان، نظافت محوطه و... به طور مساوی محاسبه می شود. درهرصورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثر ندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه نماید. هلدینگ حقوقی رادیو وکالت