نقش غیر قابل انکار شهرداری در رکود مسکن

برخلاف دوره های گذشته که سیکل های کوتاهی از رکود صنعت ساختمان را شاهد بودیم، رکود کنونی بیش از چهار سال به طول انجامیده و با توجه به وضعیت حال حاضر به نظر نمی رسد که حتی در سال 96 هم بازار املاک به حرکت دربیاید. در شکل گیری این رکود عوامل زیادی دخیل هستند. شاید مهم ترین علتی که به ذهن همه می رسد افزایش قیمت مسکن ظرف چند سال و افت قدرت خرید متقاضیان باشد که باعث شده واحد های آماده بدون متقاضی در بازار رکورد بزنند. حال با توجه به این وضعیت، تکلیف صنعتی که بار اشتغال را بر دوش می کشد، چیست؟ آیا باید روزبه روز شاهد تعطیلی واحد های تولیدی باشیم؟ قطعاً متولیان امر مانند وزارت راه و شهرسازی در این رابطه مسئول هستند و باید با اتخاذ سیاست های درست، این صنعت پیشران اقتصادی را به حرکت دربیاورند که البته طی 5/3 سال از عمر دولت یازدهم این اقدام صورت نگرفت. اما فقط وزارت راه و شهرسازی در این رکود دخیل نیست. شهرداری های سراسر کشور که 70 درصد درآمدشان را از محل صدور پروانه و جرائم ساختمانی به دست می آورند، کمتر از دولتی ها دخیل نیستند. همچنان که علیرغم رکود عمیق صنعت ساختمان و تنزل قیمت مسکن بازهم شاهد افزایش چند برابری عوارض صدور پروانه و جرائم حتی نسبت به دوران رونق(4 سال پیش) هستیم. افزایش سرسام آور عوارض در منطقه یک و دو سعید محمد، استاد دانشگاه و پژوهشگر صنعت ساختمان در این رابطه به خبرنگار پیام ساختمان گفت: رونق مسکن به موضوع ارز، نفت، درآمد های دولت، تحریم و ... بستگی دارد؛ بنابراین هرزمانی درآمد های دولت زیاد بوده و به کشور تزریق کرده شاهد رونق بوده ایم. البته در چند سال اخیر موضوع جلوگیری از تورم هم باعث شد تا دولت چندان تمایل به تزریق منابع به صنعت ساختمان نداشته باشد. وی افزود: باوجوداینکه در چهار سال گذشته رکود کامل را در صنعت ساختمان شاهد بوده ایم اما افزایش قیمت در تمام بخش ها اتفاق افتاده است و تنها منحصر به شهرداری نیست. بنابراین هم زمان با افزایش چشمگیر تعرفه ها، افزایش قیمت مصالح و نیرو های انسانی را شاهد بوده ایم. وی در پاسخ به سؤال ما که آیا نباید به دلیل رکود موجود در صنعت ساختمان تعرفه های شهرداری ها افزایش چشمگیری را تجربه نکند، اظهار داشت: تقریباً حدود 50 تا 60 درصد هزینه های ساختمان مربوط به هزینه های ساخت است و 40 تا 50 درصد مربوط به هزینه های زمین و عوارض است. بنابراین قطعاً افزایش عوارض صدور پروانه در رکود صنعت ساختمان مؤثر خواهد بود و سازندگان را دچار مشکل خواهد کرد. علاوه بر موضوع قیمت صدور پروانه ها، موضوع زمان بر بودن هم مشکلاتی را برای سازنده به ویژه برای پروژه های بزرگ به وجود آورده است. به این موضوع جوازهایی که صرفاً برای تأمین منابع مالی صادرشده و شهروندان را دچار مشکل کرده هم می توان اضافه کرد. بنابراین نگرش جامع شهری وجود نداشته است. البته مشکل ریشه ای است و تمامی کسانی که درگیر مدیریت شهری هستند، باید منابعی تعریف کنند که شهرداری مجبور به شهر فروشی نشود. این استاد دانشگاه در مورد میزان افزایش عوارض شهرداری ها گفت: بسته به طبقات و موقعیت منطقه ای شهرداری عوارض دریافت می کند. در حال حاضر برای ساختمان های تجاری در مناطق یک و دو عوارض تا 75A محاسبه می شود؛ A قیمت پایه ای است که هرسال اعلام می شود و به نظر می رسد امسال این عدد حدود 420 هزار تومان باشد. بنابراین عدد 75A به معنی 75 *420000 تومان عوارض برای هر مترمربع تجاری در مناطق یک و دو است. این عدد برای اداری تقریباً تبدیل به 7A و برای مسکونی تبدیل به 2A می شود. ضمن اینکه چهار سال پیش این عدد (75A) تقریباً 12A بود. وی بابیان اینکه در طبقات بالاتر مال های تجاری این عدد کم تر می شود، ادامه داد: ذکر این نکته هم ضروری است که عدد A هم هرسال افزایش پیدا می کند. یعنیA هم به عنوان قیمت پایه در طول سالیان اخیر افزایش داشته است. محمد در مورد سال 96 هم گفت: با توجه به اینکه فروش نفت ما تقریباً به سال های قبل از تحریم رسیده است و با توجه به اینکه وضعیت بورس و بازار های کاذب چندان جاذبه ندارد، به نظر می رسد منابع پولی به سمت مسکن بیاید. نقش قیمت های منطقه ای در افزایش عوارض حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران نیز به خبرنگار پیام ساختمان گفت: شهرداری ها هرسال به دلیل اینکه دستمزد ها افزایش می یابد، عوارض صدور پروانه را افزایش می دهند. امسال 25 درصد شهرداری عوارض را افزایش داده است، اما نکته دیگر اینکه عوارض به طور غیرمستقیم و توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی از طریق افزایش قیمت های منطقه ای هم بالا رفته است. این کار اخیراً به برخی از شهر ها ابلاغ شده و باعث شده تا نرخ عوارض شهرداری ها در بخش مسکونی تا 15 درصد و در تجاری تا 70 درصد علاوه برافزایش عوارض توسط شهرداری ها، افزایش یابد. به هرحال عوارض بر اساس قیمت های منطقه ای تعیین می شود. وی بابیان اینکه رکود به طور مستقیم ناشی از تیم اقتصادی دولت است، ادامه داد: ما اعتراض کردیم و گفتیم در شرایطی که رکود در صنعت ساختمان وجود دارد، این عوارض اگرچه موجد رکود نیست اما تشدیدکننده رکود است و باید جلوی آن گرفته شود. 9 برابر شدن جریمه پارکینگ حمیدرضا آشتیانی، سازنده ساختمان نیز به پیام ساختمان گفت: در سال 91 بنده به خاطر عدم اجرای پارکینگ در منطقه 14، 3 میلیون تومان بابت جریمه به شهرداری پرداخت کردم و امسال این عدد در همان منطقه به 27 میلیون تومان رسیده است. یعنی ظرف 4 سال این عدد 9 برابر شده است. وی اظهار داشت: میزان جواز های شهرداری بسیار کاهش یافته و متأسفانه در حال حاضر به انواع و اقسام شیوه ها ایراداتی از ساختمان می گیرند و از سازندگان پول می گیرند. این در حالی است که زمان شروع به کار چنین موضوعاتی را مطرح نمی کنند. قطعاً اگر موضوع را به صورت روشن با سازنده در میان بگذارند، سازنده پا پس می کشد اما این کار را نمی کنند تا سازنده بعد از استارت کار، راه پس وپیش نداشته باشد. این سازنده ادامه داد: به نظر می رسد نسبت به قبل از رکود، قیمت صدور پروانه ها حدود 7 برابر شده است و عملاً با این وضعیت ساخت وساز از صرفه اقتصادی افتاده است. اگر قرار باشد سازنده 20 درصد سود کند که پولش را در بانک سپرده گذاری می کند و این همه مشکلات را به دوش نمی کشد. به طور میانگین و ملموس اگر بخواهم موضوع را توضیح دهم می توان گفت عوارض و جرائم شهرداری معادل قیمت یک طبقه از ساختمانی 5 طبقه را به خودش اختصاص می دهد. بنابراین به نظر من بحث عرضه و تقاضا و شهرداری به عنوان دو عامل رکود شانه به شانه هم حرکت می کنند.