گره کور بازار مسکن در پیچ و خم رکود اقتصادی

باوجود عرضه انبوه مسکن چه در قالب مسکن های ارزان قیمت و چه در قالب مسکن لوکس، سمت تقاضا هنوز آن گونه که باید نتوانسته قدرت خرید پیدا کند. این مسئله اکنون به نظر می رسد به گره کور بازار مسکن تبدیل شده باشد. به گزارش پیام ساختمان، بازار مسکن 96، مشروط به پذیرش یک واقعیت توسط سرمایه گذاران ساختمانی و عزم سازنده ها برای تغییر رویه غلط ساخت وساز، می تواند از 7 مسیر وارد فاز رونق پایدار و غیر حبابی شود. بازار مسکن در آستانه عادی شدن بررسی های یک اقتصاددان درباره عامل اصلی رشد منفی بخش ساختمان طی پنج سال اخیر نشان می دهد هجوم سرمایه ها به بخش مسکن در فاصله نیمه دوم دهه 80 تا اوایل دهه 90، آن هم به شکل سفته بازی در قالب احداث مجتمع های لوکس و گران قیمت، اگرچه در ظاهر باعث سبقت حجم عرضه از تقاضا شد، اما در واقعیت، به دلیل عدم تناسب ساخت و سازها با نیاز مصرفی، افزایش عرضه فاقد تقاضای مؤثر را رقم زد و تبعات آن به صورت حبس منابع و سرمایه در خانه های خالی، رکود طولانی را به وجود آورد. حسین عبده تبریزی، معتقد است: هم اکنون نشانه هایی از آستانه عادی شدن شرایط بازار مسکن وجود دارد. اما بااین حال، برای دستیابی به رشد مثبت در این بخش، لازم است کمبود نوعی از آپارتمان ها که حدود 54 درصد معاملات مصرفی ملک را شامل می شود، از سوی سرمایه گذاران ساختمانی جبران شود. فعالان بازار مسکن از همه طیف ها (سرمایه گذار، سازنده و متقاضیان خریدوفروش ملک)، در آستانه ورود به سال 96، با دونقطه تاریک مواجه شده اند که اگر مختصات جامع درباره بقایای آثار منفی رفتارهای غلط گذشته در بخش مسکن و ساختمان، تغییرات محسوس یک سال اخیر در بخش و همچنین نسخه صحیح و زودبازده برای تحول مثبت در این بخش ، روشن شود و در اختیار آن ها قرار بگیرد، شانس رونق در این بازار تقویت خواهد شد. در حال حاضر دو پرسش کلیدی درباره آینده بخش مسکن مطرح است: آیا بازار ملک چه در حوزه معاملات و چه در حوزه ساخت وساز، سال آینده از برزخ موجود ناشی از توقف در میانه رکود کهنه و رونق مورد انتظار، خارج می شود؟ سؤال دوم که به نوعی پاسخ اولی را معلوم می سازد نیز مربوط به کم و کیف برنامه دولت و نسخه صحیح برای تضمین رشد مثبت بخش مسکن در سال 96 است. در ارزیابی های عبده تبریزی، 6 شاهد عینی از مدل غلط سرمایه گذاری ساختمانی غیر مصرفی و مازاد- طی سال های 85 تا 92 ارائه شده است. در این سال ها، به جای توزیع عرضه مسکن بین شهرهای مختلف، یک سوم ساخت وساز مسکونی، در تهران و حجم قابل توجهی نیز در شهرهای بزرگ انجام شد که عمدتاً به صورت لوکس، گران قیمت و بی ارتباط با غالب تقاضای مصرفی بود. در تهران تیراژ ساخت در 4 منطقه اول شهر، 3 برابر شد درحالی که در مناطق میانی و جنوبی شهر تا 2 برابر افزایش یافت. نسبت ساخت وساز به کل موجودی مسکن در مناطق شمالی تهران نیز بیش از سایر مناطق رشد کرد و هم زمان، متوسط مساحت آپارتمان ها نیز افزایش یافت. در آن سال ها همچنین تعداد خانه های خالی نیز افزایش پیدا کرد و به عنوان شاهد ششم از انحراف سرمایه گذاری و غیر مصرفی بودن ساخت وسازها، نرخ رشد سالانه ساخت مسکن هم در تهران و هم در کشور، طی دو دهه اخیر، همواره بیش از 2 واحد درصد بیش از نرخ رشد جمعیت بوده است. این شواهد، ساخت وساز نامتناسب با جنس تقاضای مسکن را تأیید می کند. نحوه دستیابی به رشد مثبت و رونق غیر تورمی بخش مسکن در مقطع فعلی، سه نشانه شامل افزایش حجم معاملات مسکن، تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن ناشی از سپرده گذاری در صندوق یکم و همچنین کاهش نرخ رشد منفی ساخت ، از بهبود نسبی شرایط بازار ملک نسبت به رکود عمیق سال های 93 و 94 حکایت دارد. اما بااین حال مؤلفه های موجود و حقایق 6 گانه در بازار مسکن، بیانگر استقرار پارادایم جدید در این بخش است. در حال حاضر، ثبات نسبی جمعیت، نیاز غالب سمت تقاضا به واحدهای کوچک و میان متراژ دو واقعیت این پارادایم جدید است. در سرمشق جدید، تکرار مدل سرمایه گذاری در ساخت وسازهای لوکس و ادامه سفته بازی جوابگو نیست چراکه تقاضا نیز به دنبال سوداگری در بازار زمین و مسکن نیست و ساختار مصرفی پیداکرده است. از طرفی، توزیع منطقه ای سرمایه های ساختمانی باید به سمت شهرهای کوچک و متوسط که با کمبود مسکن روبه رو هستند، متوازن شود. در پارادایم جدید، نیاز به ساخت مسکن جدید، حقیقت دیگری است که برای نحوه ساخت آن، باید حقیقت آخر یعنی مرزبندی بین توقف لوکس سازی و تمرکز بر مصرفی سازی از طریق ساخت آپارتمان های زیر 80 مترمربع برای پاسخ به حداقل 54 درصد جامعه تقاضا ، مدنظر سرمایه گذاران قرار گیرد. بنابراین گزارش، حسین عبده تبریزی در بررسی هایی که درباره نمای بازار مسکن 96 و نحوه دستیابی به رشد مثبت بخش مسکن و رونق غیر تورمی در این بخش انجام داده، 7 مسیر صحیح و جایگزین رویه های گذشته، برای تحقق این هدف معرفی کرده است. رشد مثبت بخش مسکن مشروط به جهت دهی اقدامات برای تأمین نیاز مسکن خانه اولی ها، ساکنان بافت فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، نیاز روستاییان و همچنین مخاطبان مسکن اجتماعی (دو دهک اول)، حاصل خواهد شد. برای این منظور، توقف روند منفی رشد بخش مسکن، درگرو ادامه اقدامات مثبت برای تقویت تسهیلات خرید مسکن موردنیاز مصرف کننده ها (و نه سفته بازها) است. مسیرهای تضمین کننده این هدف گذاری شامل ترغیب بانک ها به راه اندازی بازار تسهیلات رهنی خرید مسکن به عنوان بازار کم خطر اعتباری ، افزایش سقف تسهیلات و کاهش مبلغ سپرده گذاری برای وام خرید ، تسری ساختار جذاب وام یکم به وام نوسازی بافت فرسوده ، تأمین اعتبار بودجه ای برای اجرای مسکن اجتماعی برای حاشیه نشین ها ، توسعه بازار رهن ثانویه از طریق فروش اوراق رهنی به سرمایه گذاران خارجی و راه اندازی صندوق های پس انداز مسکن مشابه صندوق یکم است.