شهریور زمان رونق بازار مسکن

در سال گذشته به دلیل جذاب بودن سود بانکی و عدم امکان اجرای قانون پیش فروش، عملاً تولیدکنندگان مسکن از دستیابی به این دو کانال تأمین نقدینگی بی نصیب ماندند. به گزارش پیام ساختمان، سال 1395 در حالی برای توسعه گران بخش مسکن سپری شد که قوانین دست و پاگیر جلوی تولید را سد کرد. در حال حاضر طبق طرح جامع مسکن ایران سالیانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد اما تولید، بیش از 400 هزار واحد نیست. در این شرایط بیم آن می رود که جا ماندن بخش عرضه از بخش تقاضا، منجر به گران شدن مسکن در سال های آینده شود. بااین حال بخش عرضه در سال گذشته نتوانست به منابع تأمین مالی که سابقاً روی آن ها حساب می کرد برسد. درباره موانع پیش روی بخش عرضه، مشکلات خریداران در سال 1395 و نیز پیش بینی بازار مسکن در سال 1396 با دبیر کانون انبوه سازان گفت وگو کردیم. فرشید پور حاجت از غیرکاربردی بودن قانون پیش فروش گلایه کرد و گفت: علی رغم تمام مشکلات معتقدم بخش مسکن در نیمه دوم سال 1396 وارد رونق می شود. پور حاجت اظهار کرد: حدوداً از نیمه بهمن ماه سال گذشته بانک مسکن بخشنامه ای را اعلام کرد مبنی بر این که هیچ گونه تسهیلاتی در قالب مشارکت مدنی در ساخت پرداخت نشود و حتی از اشخاصی که تمایل به دریافت تسهیلات دارند تعهد گرفته شود که تا سال آینده تسهیلاتی به آن ها پرداخت نشود. هم چنین پرداخت رسوب را جزو الزامات دریافت تسهیلات قرار داده اند. وی افزود: به اعتقاد من در سال 1395 بخش خصوصی اقدام و عمل خود را در سطوح اقتصادی انجام داد و تلاش کرد دولت از رکود خارج شود اما سیستم بانکی به حوزه تولید کمک نکرد. از طرف دیگر انتظار داشتیم بهبود فضای کسب وکار در حوزه تولید مسکن صورت گیرد اما مشکلات پیش روی تولید برطرف نشده است. پیش فروش و تسهیلات غیرکاربردی شده است این کارشناس مسکن با اشاره به این که فعالان حوزه تولید مسکن برای تأمین نقدینگی خود دو کانال را در چند سال گذشته مدنظر قرار داده بودند، خاطرنشان کرد: یک کانال دریافت تسهیلات از سیستم بانکی بوده که با سودهای 24 درصد در این چند سال عملاً غیراقتصادی شده و حتی طی دو سه ماه آخر سال 1395 کلاً تعطیل شده است. کانال دیگر هم به مبحث پیش فروش ساختمان مربوط می شود که به دلیل اصلاح غیر کارشناسانه قانون، طی دو سال اخیر هیچ تولیدکننده ای نتوانسته موفق به پیش فروش مسکن شود. پور حاجت، نگاه طراحان قانون پیش فروش را صرفاً جلوگیری از جرم دانست و گفت: با این نگاه، پیش فروش را قفل کردند که کسی جرئت نکند در این حوزه وارد شود. فعالان و توسعه گران بخش مسکن جلسات متعددی با مسئولان وزارت راه و شهرسازی، شورای گفت وگوی دولت و بخش خصوصی، دایره پیشگیری از جرم قوه قضاییه و حتی نمایندگان مجلس انجام دادند اما متأسفانه این قانون اصلاح نشد. ما از این که پیش فروش ساختمان قانون مند باشد استقبال می کنیم اما نه این قانونی که دست و پای تولیدکننده را کاملاً بسته است. سرمایه های خرد مسکن سرگردان است دبیر کانون سراسری انبوه سازان بابیان این که قانون پیش فروش ابزار خوبی برای جمع کردن سرمایه های خرد بود تصریح کرد: این ابزار می توانست خرید مسکن را باقیمت مناسب برای مردم تسهیل کند. به همین دلیل از دولت و نمایندگان مجلس تقاضا داریم قانون پیش فروش را در یک فضای کارشناسانه با حضور دست اندرکاران این حوزه بررسی کنند. به گفته پور حاجت، بیشتر مواد قانون ایرادات حقوقی و فنی دارند. از سوی دیگر فضای کسب وکار با موانع مختلفی مواجه است. برخی گمان می کنند تنها ایراد این قانون بحث شناسنامه فنی ملکی است. البته بخشی از قانون که مربوط به شناسنامه فنی ملکی می شود ایراد دارد اما مواد دیگر هم بدون اشکال نیست. آیین نامه ای را هم وزارت راه و شهرسازی برای این موضوع نوشته که در تضاد با آیین نامه اجرایی قانون نظام مهندسی است. سؤال ما این است که مگر می شود در حوزه ساخت وساز دو شناسنامه فنی ملکی داشته باشیم؟ سازندگان سراغ تسهیلات گران قیمت نمی روند وی هم چنین درباره نقش سیستم بانکی در پرداخت تسهیلات به حوزه خرید و ساخت مسکن گفت: با توجه به سودهای سرسام آور هیچ سازنده ای عملاً تمایل در دریافت تسهیلات بانکی نخواهد داشت. حتی اگر تمایل داشته باشد سیستم بانکی قادر نیست طبق قانون پیش فروش تسهیلاتی بدهد؛ زیرا این قانون به لحاظ ثبتی قابلیت اجرایی ندارد. یک ماه پیش در شورای گفت وگوی دولت و بخش خصوصی موضوع مطرح شد دوستان اقناع شدند که مواد 6 و 10 قابل اجرا نیستند اما هیچ اقدامی برای اصلاح انجام نشد. دبیر کانون انبوه سازان با طرح این ادعا که بخش خصوصی زیر فشار قوانین دست و پاگیر در حال له شدن است، اظهار کرد: هم اکنون به لحاظ نقدینگی دولت دچار کمبود نقدینگی است اما از طرف دیگر فشار بر روی بخش خصوصی دوچندان شده است. لذا انتظار داریم به صورت جهادی چند قانون که مزاحم کسب وکار انبوه سازان و توسعه گران بخش مسکن است موردبررسی و اصلاح قرار گیرد. رقابت بانک ها در پرداخت سودهای نجومی پور حاجت در پاسخ به این سؤال که چرا باوجود رسیدن قیمت مسکن به کف، این بخش هنوز به رونق نرسیده، گفت: در سال 1395 ریسک معاملات مسکن کاهش یافته و به همین دلیل انتظار می رفت تولیدکنندگان به تولید جدید راغب شوند اما علی رغم کاهش ریسک و افزایش جزئی آمار معاملات این موضوع محقق نشد. ؛ زیرا نگاه بانک ها بنگاه داری است و آن ها از رسالت اصلی خود دور شده اند. بانک ها هنوز مصوبات شورای پول و اعتبار را دور می زنند و سودهای بالا پرداخت می کنند. این رویکرد آن ها باعث شده جاذبه های نرخ سود بانکی از ریسک سرمایه گذاری بیشتر شود. این کارشناس مسکن با درخواست از شورای پول و اعتبار برای بررسی عملکرد سیستم بانکی گفت: بعد از امضای برجام، شرایط برای رونق مسکن آماده شد. حتی از شهریورماه معاملات رو به رونق بود ولی متأسفانه رقابت سیستم بانکی در پرداخت بهره های نجومی باعث شد که رونق در حوزه فروش واحدها معطل شود. البته بانک ها نیز مشکلات خاص خود رادارند ولی در هیچ نقطه از جهان سود 23 تا 24 درصد به سپرده های مردم پرداخت نمی شود. وی درباره تسهیلات پرداخت شده به حوزه تولید مسکن گفت: تسهیلات با حدود 23 تا 24 درصد سود پرداخت می شود که 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده نیز به ما تحمیل می شود که عملاً نرخ پول را برای ما به 31 تا 32 درصد می رساند. سؤال من این است که کدام کسب وکار در کشور 32 درصد سود می کند؟ هیچ کسب وکاری این قدر درآمد ندارد. پور حاجت به نرخ منفی 17 درصد رشد بخش ساختمان در 9 ماهه ابتدای سال 1395 اشاره کرد و افزود: سیستم انقباضی که دولت برای حوزه مسکن در نظر گرفت باعث این اتفاق شد. بعضی ها می گویند کشور دیگر نیاز به مسکن ندارد. اما اساساً این صحبت غیر کارشناسی است. درست است که 1.7 میلیون مازاد واحد مسکونی داریم اما باید بررسی کنیم این تعداد در کدام مناطق و دهک ها قرار دارد. عمده این واحدها در مناطق مرفه نشین کلان شهرها است که در دسترس متقاضیان واقعی مسکن نیست. دبیر کانون انبوه سازان تأکید کرد: در حال حاضر تقاضای مؤثر برای خرید مسکن وجود دارد اما شرایط برای دهک های پایین مهیا نیست. اگر نرخ رشد سرمایه گذاری در مسکن بالا برود مردم برای تولید و نیز خرید مسکن ترغیب می شوند و از سوی دیگر بیکاری بسیاری از جوانان حل می شود؛ زیرا بخش مسکن در حالت نرمال حدود 30 درصد گردش مالی اقتصاد را بر عهده دارد و شک نکنید این گردش نقدینگی بخش اعظمی از مشکلات رکود اقتصادی را حل می کند. مسکن در شهریورماه رونق می گیرد پور حاجت پیش بینی کرد: با تمام موانعی که وجود دارد معتقدم سال 96 سال خوبی برای مسکن خواهد بود؛ زیرا به نظر می رسد مشکلات نقدینگی دولت حل شده و صادرات نفت افزایش یافته است. از طرف دیگر وام های صندوق های پس انداز مسکن یکم اواخر خردادماه وارد بازار مسکن می شود و احتمالاً شهریورماه شرایط بهتری را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود که مستلزم حمایت است. بااین حال پیش بینی من این است که از شهریورماه رکود چهار و نیم ساله مسکن تمام می شود.