آغاز رونق مسکن از خرداد 96

بررسی دو شاخص صدور پروانه های ساختمانی با معاملات انجام شده نشان می دهد عرضه در بازار مسکن به یک سوم تقاضا رسیده است. درحالی که در ازای صدور یک پروانه ساختمانی، سه معامله مسکن در شهر تهران انجام می شود، می توان نتیجه گیری کرد که رکود مسکن در حال نزدیک شدن به روزهای پایانی است. ضمن اینکه طی سه دهه اخیر کاهش صدور پروانه های ساختمانی در سیکل دو یا سه ساله، مقدمه ای برای رونق مسکن در آینده بوده است. طی ادوار گذشته بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن در سال 1386 اتفاق افتاد. بعدازآن سال 1392 با بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن مواجه بودیم و از آن سال به بعد این نرخ پایین تر از تورم عمومی مستقرشده است. تجربه نشان داده هرگاه سود ساخت وساز افزایش می یابد با افزایش صدور پروانه های ساختمانی مواجه می شویم و عرضه با وقفه ای دوسه ساله وارد بازار می شود. بعد یک مرتبه با ورود حجم عظیمی از واحد مسکونی نوساز مواجه می شویم که از سال 1392 به بعد این اتفاق افتاد و بازار اشباع شد. در سال های 1390 و 1391 تهران به کارگاه ساختمان سازی تبدیل شده بود که به تعمیق رکود در سال های بعد انجامید. بااین حال کاهش پروانه های ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمه ای برای رونق آینده بخش مسکن است که دیدیم از اواخر سال 1394 معاملات مقداری افزایش یافت. البته نمی گویم که وارد رونق شده ایم، ولی تعداد معاملات امسال نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمت ها نیز اندکی افزایش یافته ولی از آن تعبیر به رونق نمی کنم. کاهش سرعت ساخت وساز نسبت به معاملات قطعی از بهار سال 1395 به وضوح خود را نشان داده است. در بهار سال جاری 1793 پروانه برای 15 هزار و 712 واحد مسکونی صادرشده که 21.7 درصد از مدت مشابه سال قبل کمتر بوده و این تعداد در مقایسه با میانگین 15 هزار معامله انجام شده در یک سال اخیر، یک سوم را شامل می شود. بااینکه بعد از بهار، آمار پروانه های صادرشده در شهر تهران ارائه نشده، اما ادامه شرایط اولین فصل سال جاری می تواند 250 هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران را از طریق تقاضای مصرفی پوشش دهد و پس ازآن احتمالاً در نیمه دوم سال 1396 شاهد افزایش سرعت صدور پروانه های ساختمانی شهر تهران خواهیم بود. همچنین بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت می توان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است. از سوی دیگر تحولات نوسانات 30 ساله در بازار مسکن کشور حاکی از آن است دوره های رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین 10 تا 12 فصل به طول می انجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دوره های رکود قبلی به طول انجامیده، می بایست از خردادماه سال 1396 شاهد پیش رونق در بازار مسکن باشیم. بهروز ملکی کارشناس مسکن