نقشه سرمایه گذاری ساختمانی در سطح کشور

بررسی ها درباره چشم انداز سرمایه گذاری ساختمانی در سال 96 نشان می دهد که برخلاف ظاهر آمار مربوط به آخرین وضعیت عرضه مسکن در کشور و همچنین سوءبرداشت ها از این آمار، همچنان در بازار ساخت وسازهای مسکونی ظرفیت سرمایه گذاری وجود دارد اما چگونه ساختن و کجا ساختن به عنوان دو مؤلفه راهنمای سرمایه گذاری، باید در مقطع فعلی، مدنظر سرمایه گذاران قرار بگیرد تا هم مسیر ورود به رونق هموار شود و هم این که سازنده ها از مواجهه دوباره باتجربه تلخ رسوب نوسازها در بازار فروش، مدل غلط ساخت وسازهای 90 تا 92 که منجر به رکود عمیق سال های 93 تا 95 و جهش تعداد خانه های خالی شد، در امان بمانند. نتایج سرشماری نفوس و مسکن که اواخر سال گذشته جزئیات آن اعلام شد، مشخص می کند که اگرچه کل موجودی مسکن در کشور نشان از برتری عرضه در مقایسه با تعداد خانوارها (تقاضا) دارد اما این ظاهر خوشایند بازار مسکن است که کمبود یا عدم تعادل را پایان یافته نمایش می دهد. آنچه در واقعیت بازار مسکن نهفته است و از آمار خانه های خالی نشات می گیرد، نابرابری بین واحدهای مسکونی مصرفی و کل خانوارهای کشور است که نرخ آن از تشدید کمبود آپارتمان های مصرفی حکایت دارد. تحت تأثیر رشد 55 درصدی تعداد خانه های خالی، در حال حاضر به رغم آن که کل عرضه یا همان موجودی مسکن، یک میلیون و 200 هزار بیش از خانوارها است اما تعداد واحدهای مصرفی و در حال استفاده، یک میلیون و 400 هزار واحد کمتر از تعداد خانوارها است. وضعیت موجود با لحاظ نیازسنجی صورت گرفته از سوی وزارت راه و شهرسازی که از نیاز بازار مسکن سال های آتی به سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی جدید خبر می دهد، بیانگر آن است که وقت اصلاح مدل سرمایه گذاری ساختمانی و استفاده از نقشه راه جدید از سوی سازنده ها فرا رسیده است. نقشه کم ریسک ساخت وساز که بر اساس آدرس استانی خانه های خالی و آپارتمان های بلااستفاده در کشور طراحی شده، حاکی است: 31 استان کشور برای سرمایه گذاری ساختمانی با کاربری مسکونی، به سه دسته استان های اولویت دار ، مستعد و پر ریسک قابل تقسیم بندی است. در حال حاضر عمده سازنده ها با فروش نسبی واحدهای از قبل رسوب شده، توان هرچند جزئی برای شروع پروژه های جدید را به دست آورده اند. این رخداد، از روی بهبود شیب سقوط تیراژ پروانه های ساختمانی که در برخی استان ها حتی رشد مثبت به خود گرفته است، تأیید می شود. در سال جدید، شکل سرمایه گذاری های ساختمانی در کل شهرها به خصوص در استان هایی که در گروه پر ریسک قرار دارند، باید از بزرگ سازی و لوکس سازی به سمت ساخت وسازهای مصرفی حداکثر 90 تا 100 مترمربع تغییر پیدا کند. علاوه بر این مؤلفه راهنما که چگونه ساختن را برای سازنده ها روشن می سازد، مکان ساخت وساز به لحاظ استان های در اولویت نیز باید مبنای سرمایه گذاران واقع شود. جغرافیای کشوری خانه های خالی (پراکندگی واحدهای بدون استفاده در 31 استان) نشان می دهد: 24 استان کشور، جزو شهرهای اولویت دار برای سرمایه گذاری ساختمانی هستند که از بین آن ها، 5 استان به عنوان مناطق مستعد ساخت وساز محسوب می شوند. 7 استان نیز در گروه مناطق پر ریسک طبقه بندی می شوند. این تقسیم بندی بر اساس نرخ رشد جمعیت در استان ها و همچنین نسبت خانه های خالی در هر استان به کل خانه های خالی در کشور، انجام شده است. 57 درصد خانه های خالی در 7 استان صاحب 7 کلان شهر کشور ازجمله تهران قرار دارد که این میزان تمرکز واحد بدون استفاده در این کلان شهرها، آن ها را به مناطق دارای حساسیت بالا تبدیل کرده است. در این 7 استان، تعداد خانه های خالی نسبت به سال 90، معادل 61درصد افزایش پیداکرده و نسبت خانه های خالی در هر یک از این استان ها به کل خانه های خالی در کشور، بالای 5 درصد است. برای مهار ریسک سرمایه گذاری ساختمانی در این استان ها، باید سه فاکتور مدنظر سرمایه گذاران قرار بگیرد. از طرفی، استان هایی که دارای کمترین تعداد خانه خالی هستند از بیشترین اولویت برای ساخت وساز برخوردارند. در این میان، 5 استان که با بیشترین نرخ رشد جمعیت طی 5 سال اخیر روبه رو بوده، جزو استان های مستعد برای ساخت وساز به حساب می آید. این 5 استان، درعین حال، با کمترین تعداد خانه خالی در مقایسه با کل خانه های خالی در کشور، روبه رو است که این دو اتفاق در 5 استان، استعداد بالای ساخت وساز در آن ها را نشان می دهد. میزان افزایش سالانه جمعیت در 5 استان مستعد سرمایه گذاری ساختمانی، 2 تا 3 درصد و در کل کشور، 24/ 1 درصد است. بازدهی مطلوب در سود بیشتر یا فروش سریع تر؟ نقشه کم ریسک فاز تازه ساخت وسازهای مسکونی، سه فاکتور کلیدی را برای رسیدن به بازدهی مطلوب سرمایه گذاری ساختمانی در سال جدید به سازندگان مسکن پیشنهاد می کند. در شرایطی که از اواخر سال گذشته و هم زمان با توقف شیب منفی رشد ساخت وساز، کارشناسان انتظار ورود بازار ساخت وساز به دوره رونق در سال 96 را داشتند، توزیع استانی خانه های خالی در کشور نشان می دهد سازندگان از امسال باید دست کم با لحاظ سه فاکتور عمده، ریسک سرمایه گذاری در بازار ملک را کاهش دهند. این نقشه که درواقع اولویت ساخت مسکن در استان های کم ریسک را به سرمایه گذاران ساختمانی نشان می دهد کمک می کند تا سرمایه گذاران در شروع سال جدید که می تواند شروع دوره رونق ساخت وساز باشد به مدل ترجیحی برای دستیابی به بازدهی مطلوب سرمایه گذاری دسترسی داشته باشند. در حال حاضر بازدهی مطلوب سرمایه گذاری بیش از آن که بر میزان سود بیشتر برای سرمایه گذاران تأکید داشته باشد، کاهش طول دوره انتظار برای فروش واحدها با توجه به ظرفیت تقاضای مؤثر و مازاد عرضه غیرقابل مصرف را در برمی گیرد که به معنا دسترسی سریع تر یا به موقع سرمایه گذاران به اصل سرمایه و سود حاصل از ساخت وساز است. برمبنای نقشه پیشنهادی ساخت وسازهای جدید، برگرفته از جغرافیا کشوری خانه های خالی از سکنه ، در حال حاضر هدایت سرمایه گذاری های ساختمانی به شهرهای میانی، حومه ای یا کوچک ، پرهیز از لوکس سازی و همچنین کاهش متراژ ساخت وسازهای جدید به زیر 100 مترمربع سه فاکتور کاهش ریسک برای دسترسی به بازدهی مطلوب سرمایه گذاری در فاز جدید رونق ساختمانی است. بر این اساس، سرمایه گذاران باید در وهله اول عمده تمرکز و سرمایه خود برای ساخت وسازهای جدید را به 24 استان کشور که نسبت خانه های خالی در آن ها به کل خانه های خالی در کشور زیر 4درصد است، معطوف کنند. بر مبنای نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که اواخر اسفند پارسال منتشر شد، هم اکنون 7 استان پرجمعیت که 7 کلان شهر کشور در آن ها واقع شده است، پرریسک ترین مناطق برای سرمایه گذاری ساختمانی هستند؛ هرچند این موضوع هرگز به معنا توصیه برای توقف سرمایه گذاری در این استان ها و کلان شهرهای یادشده نیست، اما کارشناسان پیشنهاد می کنند سرمایه گذاران برای شروع ساخت وساز در این استان ها و به خصوص کلان شهرهای کشور که هم اکنون 57 درصد خانه های خالی کل کشور در آن ها واقع شده است، باید با حساسیت ویژه و در نظر گرفتن سه شرط وارد عمل شوند. هرچند توصیه می شود اولویت سرمایه گذاری های ساختمانی معطوف به شهرهای میانی و کوچک شود که نسبت خانه های خالی در آن ها و استان ها کمتر از 4درصد کل خانه های خالی است. دومین اصل مورد تأکید در نقشه کم ریسک ساخت وسازهای جدید، بر کاهش متراژ ساخت مسکن در کشور مطابق با الگوی سمت تقاضای مصرفی در بازار ملک تأکید دارد؛ طی سال های اخیر به رغم کاهش بعد خانوار و درنتیجه افزایش سطح تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک و متوسط متراژ، عمدتاً زیر 100 مترمربع-متوسط متراژ ساخت وسازها حدود 150 مترمربع بوده است؛ ضمن این که عمده توان و سرمایه سازندگان در سال های اخیر صرف ساخت وسازهای لوکس، بزرگ متراژ و گران قیمتی شده است که کمترین سطح تقاضا برای خرید یا سکونت را از جانب متقاضیان مسکن داشته اند. کارشناسان بر مبنای جدیدترین آمارهای مربوط به تعداد خانه های خالی در کل کشور که در قالب بخشی از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 منتشرشده است، توصیه می کنند: سرمایه گذاران ساختمانی ضمن آن که اولویت سرمایه گذاری برای ساخت وسازهای جدید را به شهرهای میانی و کوچک تر، معطوف کنند متراژ ساخت وساز را نیز تا سطح تقاضای موجود در بازار مصرف آپارتمان ها؛ حداکثر تا 100 مترمربع کاهش دهند. فاکتور سوم مورد تأکید در نقشه کم ریسک سرمایه گذاری های جدید ساختمانی با رد یک تصور غلط درباره توقف ساخت وسازهای جدید در کلان شهرها ، بر ضرورت اعمال حساسیت بیشتر برای سرمایه گذاری ساختمانی در این شهرها تمرکز دارد؛ به این معنا که هرچند هم اکنون بیش از نیمی از خانه های خالی از سکنه در 7 استان بزرگ کشور تمرکزیافته است که اتفاقاً 7 کلان شهر کشور نیز در این استان ها واقع شده اند، اما این موضوع هرگز به معنا منع سرمایه گذاران از ساخت وسازهای جدید در این شهرها و استان ها نیست. کارشناسان توصیه می کنند سرمایه گذاران می توانند با افزایش درجه حساسیت درباره این که ساخت وسازهای خود در این استان ها را در کجا و به چه شکلی انجام دهند، از سرنوشت تلخ سرمایه گذاری ساختمانی در کلان شهرها که در فاصله زمانی سال های 90 تا 92 به واسطه لوکس سازی، بزرگ متراژ سازی و گران سازی واحدهای مسکونی انجام شد، در امان بمانند. بورس خانه های خالی کجاست؟ بر اساس اعلام مرکز آمار ایران از نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95، هم اکنون حدود 25 میلیون و400 هزار واحد مسکونی در مقابل 24 میلیون و 200 هزار خانوار در کل کشور وجود دارد؛ هرچند این آمار کلی از وجود حدود یک میلیون و200 هزار واحد مسکونی مازاد در کشور حکایت می کند، اما وجود حدود 2 میلیون و 600 هزار خانه خالی در 31 استان کشور، نشان می دهد هم اکنون عرضه در حال مصرف در بازار مسکن، درواقع معادل 22 میلیون و800 هزار واحد مسکونی است. این آمارها بیانگر آن است که هم اکنون به رغم آن که بیش از تعداد خانوارها در کل کشور واحد مسکونی وجود دارد، اما به دلیل انحراف ساخت وسازها در سال های اخیر از نوع واحدهای موردتقاضا در بازار مصرف، سمت تقاضای مصرفی مسکن با کسری حدود یک میلیون و400 هزار واحدی مواجه است که این ناشی از هدایت بخشی از واحدهای جدید به بازار خانه های خالی است. ضمن این که مطابق با برآوردهای صورت گرفته در طرح جامع مسکن که در سال 92 انجام شد، بازار مسکن کل کشور دست کم تا پایان سال 1405(افق طرح جامع مسکن) سالانه به ساخت حدود 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد. این در حالی است که به رغم وجود این نیاز پیش بینی شده، تعداد خانه های خالی در فاصله سال های 90 تا 95(مطابق با نتایج سرشماری سال 95) با رشد 55 درصدی مواجه شده است؛ یعنی از حدود یک میلیون و600 هزار واحد مسکونی خالی به حدود 2 میلیون و600 هزار واحد رسیده است. نقشه پیشنهادی برای کاهش ریسک سرمایه گذاری های جدید در دوره رونق ساختمانی، بر مبنای توزیع استانی خانه های خالی از سکنه به سرمایه گذاران ساختمانی توصیه می کند از تمرکز تمام سرمایه های خود در استان های بورس خانه های خالی یعنی 7 استانی که 57 درصد خانه های خالی در آن ها واقع شده و اتفاقاً 7 کلان شهر کشور نیز در آن ها قرار دارد خودداری کنند. در حال حاضر حدود یک میلیون و 495 واحد مسکونی خالی از سکنه در هفت استان تهران، اصفهان، خراسان رضوی، فارس، آذربایجان شرقی، البرز و خوزستان شناسایی شده است که هر یک از این استان ها به تنهایی بیش از 5 درصد از کل خانه های خالی در کشور را در خود جای داده اند. این در حالی است که در هر یک از 24 استان دیگر کشور، نسبت خانه های خالی به خانه های خالی کل کشور کمتر از 4 درصد گزارش شده است. همچنین نرخ خانه های خالی در هفت استان یادشده در فاصله سال های 90 تا 95، معادل 61 درصد رشد داشته است. جزئیات نقشه برای 7 کلان شهر بااین حال، کارشناسان در نقشه ترجیحی سرمایه گذاری کم ریسک در ساخت وسازهای جدید توصیه می کنند، اگرچه نرخ خانه های خالی در 7 کلان شهر کشور نسبت به سایر شهرها بالاتر است، اما این آمارها هرگز به معنای اشباع کامل بازار ساخت وسازهای مصرفی مسکونی در این شهرها نیست. به این معنا که سرمایه گذاران ساختمانی ضمن آن که باید اولویت سرمایه گذاری های جدید را به ساخت وساز در شهرهای میانی و کوچک دارای ظرفیت ساخت مسکن معطوف کنند با لحاظ سه شرط عمده می توانند در کلان شهرها نیز سرمایه گذاری های موفقی داشته باشند. کارشناسان به سرمایه گذاران توصیه می کنند برای کاهش طول دوره انتظار برای فروش واحدهای جدید ، در مقطع فعلی به هیچ وجه سراغ لوکس سازی نروند؛ متراژ واحدهای خود را تعدیل کرده و به زیر 100 مترمربع(و حتی کمتر) برسانند و همچنین اولویت سرمایه گذاری های ساختمانی خود در هفت استان یادشده را به شهرهای کوچک و میانی اطراف کلان شهرها که از پتانسیل بیشتری برای ساخت واحدهای جدید برخوردارند قرار دهند. با لحاظ این سه شرط، سرمایه گذاری در هفت استان و هفت کلان شهر واقع در آن نه تنها هیچ منعی ندارد بلکه برای پاسخ به نیاز مصرفی موجود در بازار مسکن ضروری است. سه علت رشد 55 درصدی خانه های خالی کارشناسان سه علت عمده برای رشد 55 درصدی تعداد خانه های خالی در کشور در فاصله سال های 90 تا 95 را مطرح می کند که بر مبنای آن نقشه اولویت بندی استان ها برای ساخت وسازها بر اساس جغرافیای کشوری خانه های خالی قابل تشریح است. اولین دلیل رشد 55 درصدی تعداد خانه های خالی در کشور در بازه زمانی یادشده، به کاهش قدرت خرید خانوارها طی 5 سال اخیر به خصوص فاصله سال های 90 تا 92 که ازیک طرف جهش قیمت مسکن رخ داد و از سوی دیگر میزان تسهیلات خرید مسکن اندک بود و تقویت نشد، برمی گردد؛ نبود توان مالی کافی برای خرید مسکن از سوی خانوارها موجب شد بخشی از واحدهای ساخته شده به جای تزریق به بازار مصرف به صورت واحدهای خالی از سکنه انباشته شوند. دومین دلیل، انحراف سرمایه گذاری های ساختمانی طی 5 سال اخیر از بازار تقاضای مصرفی مسکن را مطرح می کند. طی سال های گذشته عمده توان و سرمایه سازندگان مسکن به سمت ساخت واحدهای مسکونی لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ منحرف شد و این در حالی است که عمده تقاضا در بازار مسکن معطوف به واحدهای مسکونی کوچک و میان متراژ بود. شتاب بالای تیراژ ساخت وساز و رشد پایین تعداد خانوارها در 5 سال منتهی به سال 95 سومین دلیلی است که باعث شد شیب رشد عرضه مسکن از شیب رشد تعداد خانوارها بیشتر شود. در فاصله سال های 90 تا 95، تعداد کل واحدهای مسکونی کشور از 21 میلیون و 600 هزار واحد به 25 میلیون و 400 هزار واحد رسید یعنی معادل 18 درصد افزایش یافت و این در حالی است که در همین بازه زمانی، تعداد کل خانوارهای کشور با رشد 14 درصدی از 21میلیون و 185 هزار خانوار به 24 میلیون و 200 هزار خانوار رسید. کاهش مساحت به زیر 100 مترمربع نقشه اولویت بندی استانی سرمایه گذاری ساختمانی بر مبنای تعداد خانه های خالی در هر یک از شهرها و استان های کشور در حالی بر هدایت ساخت وساز به شهرهای میانی و کوچک تمرکز دارد که کاهش بعد خانوار طی 5 سال اخیر، ضرورت ساخت واحدهای مسکونی با متراژ کمتر نسبت به دوره های قبل را آشکار می کند. بر اساس نتایج اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95، بعد خانوار در سال 95 به 3/ 3 نفر در هر واحد مسکونی کاهش یافته و این در حالی است که در سال 90 بعد خانوار 5/ 3 و در سال 85 به طور متوسط 4 نفر در هر واحد مسکونی گزارش شده بود. در شرایطی که سرانه متعارف مساحت بنا مسکونی باید حدود 30 مترمربع باشد، هم اکنون میانگین مساحت عمده واحدهای مسکونی جدید در کل کشور نباید از 100 مترمربع فراتر برود؛ البته این سطح متعارف با لحاظ قدرت خرید مسکن ، توان اقتصادی خانوارها و سطح قیمت آپارتمان ها در شهرها در شرایط فعلی بازار مسکن برآورد می شود. کارشناسان در نقشه پیشنهادی اولویت بندی جغرافیایی سرمایه گذاری های ساختمانی متناسب با نرخ خانه های خالی در هریک از شهرها و استان های کشور، توصیه می کنند هم اکنون شهرهای با کمترین میزان خانه های خالی، از بیشترین ظرفیت برای ساخت وساز و سرمایه گذاری های جدید ساختمانی برخوردارند. در حال حاضر استان تهران با سهم 9/ 18 درصدی از کل خانه های خالی کشور، کم ظرفیت ترین استان برای سرمایه گذاری ساختمانی محسوب می شود و این در حالی است که در هرکدام از دو استان ایلام و کهکیلویه و بویراحمد، کمتر از 5/ 0 درصد کل واحدهای مسکونی به عنوان خانه های خالی شناسایی شده اند؛ بنابراین مطابق با نقشه اولویت بندی استانی سرمایه گذاری های جدید ساختمانی، این دو استان با ظرفیت ترین مناطق برای ساخت وساز هستند. این نقشه پیشنهادی کاملاً با توصیه متولی بخش مسکن به سرمایه گذاران در سال های اخیر منطبق است. وزیر راه و شهرسازی طی سه سال اخیر همواره با تأکید بر ضرورت هدایت سرمایه های ساختمانی به خارج از کلان شهرها، شهرهای میانی و کوچک را پرظرفیت ترین مناطق برای ساخت وساز و دسترسی به بازدهی مطلوب سرمایه گذاری برای سازندگان عنوان کرده است. نقشه پیشنهادی اولویت بندی جغرافیایی سرمایه گذاری های جدید ساختمانی نه تنها می تواند طول دوره انتظار برای فروش واحدهای ساخته شده را کاهش دهد بلکه از تکرار سرنوشت تلخ سرمایه گذاری ساختمانی در فاصله سال های 90 تا 92 که به دلیل عدم تناسب ساخت وسازها با سطح تقاضای مصرفی موجود در بازار منجر به حبس بخش قابل توجهی از سرمایه ها در واحدهای فروش نرفته شد، جلوگیری می کند. هرچند هنوز جزئیات مربوط به تعداد کل واحدهای مسکونی در هرکدام از استان ها و شهرهای کشور از سوی مرکز آمار ایران اعلام نشده است اما تا زمان اعلام نتایج تفصیلی سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که قرار است تا اواخر بهار امسال منتشر شود، به نظر می رسد نقشه اولویت بندی شهرها برای ساخت وسازهای جدید بر مبنای توزیع جغرافیایی خانه های خالی، مناسب ترین مدل پیشنهادی برای سرمایه گذاران ساختمانی باشد. در حال حاضر، در بین 24 استان اولویت دار برای سرمایه گذاری ساختمانی، به تناسب کاهش سهم هر استان از خانه های خالی، درجه اولویت افزایش پیدا می کند &nbsp;</span></p>