قفل شهرداری بر معاملات پیش فروش مسکن

کارشناسان یکی از دلایل رکود پنج ساله بازار ساختمان را د ر عدم اجرای قانون پیش فروش که به عهده دفاتر اسناد رسمی گذاشته شده می دانند چراکه از دید این کارشناسان، خلأهای قانونی در قانون پیش فروش موجب شده هم مشاوران املاک از تنظیم سند برای پیش فروش بازبمانند و هم دفاتر اسناد رسمی به عملا نتوانند کسی را برای قرارداد به محضرخانه ها بیاورند. در میزگرد نشریه پیام ساختمان به این موضوع پرداخته شد که ازنظر می گذرد. اجرای قانون پیش فروش، تضمینی برای خریداران صابر ناظمی، عضو هیئت مدیره کانون سردفتران و دفتر یاران با حضور در میزگرد بررسی علل عدم اجرای قانون پیش فروش مسکن که با حضور مصطفی قلی خسروی، رئیس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران و تنی چند از اعضای اتحادیه مشاوران املاک در نشریه پیام ساختمان برگزار شد، گفت: اینکه گفته می شود، یکی از دلایل رکود بازار مسکن، عدم اجرای قانون پیش فروش بوده است را درست نمی دانم ولی این را هم می گویم که عدم اجرای آن بر رکود ساختمان بی تأثیر نبوده است. وی افزود: علت و انگیزه قانون گذار از تصویب و اجرای قانون پیش فروش این است که مردم در مقابل پولی که به سازنده و مالکین می پردازند بتوانند در آینده به صورت تضمینی ملک خود را تحویل بگیرند و سند مالکیت دریافت کنند. ناظمی بابیان اینکه شاید یکی از دلایل تصویب قانون پیش فروش تجربه فروش واحد مسکونی در مجتمع هایی بود که یک واحد به چندین نفر فروخته شد، اظهار داشت: دادگستری هنوز هم درگیر حل وفصل این پرونده های پیش فروش است. وی ادامه داد: دلایل عدم اجرای قانون پیش فروش این است که دفاتر نمی خواهند پا را ازآنچه قانون تکلیف کرده فراتر بگذارند، در این رابطه ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان می گوید، تنظیم سند پیش فروش منوط به ارائه 1. پروانه ساخت کل ساختمان 2. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است. عضو هیئت مدیره کانون سردفتران و دفتر یاران با تأکید بر اینکه صنف سردفتران و مشاوران املاک در راستای وظایف قانونی شان عمل می کنند، تصریح کرد: دفاتر ثبت اسناد نمی توانند چشم را بر روی این تکلیف صریح قانون گذار ببندند. شهرداری ها مکلف به صدور شناسنامه فنی هستند وی با اشاره به اینکه دفاتر اسناد رسمی یکی از مجریان قانونی در حوزه تنظیم اسناد منقول و غیرمنقول است، گفت: ماده 22 قانون پیش فروش می گوید شهرداری ها مکلف اند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر کنند. وی با انتقاد تعلل شهرداری ها در صدور شناسنامه فنی ساختمان، گفت: باید از شهرداری ها پرسید چرا تاکنون به این تکلیف قانونی خود عمل نکردند و زیر بار این مسئولیت نرفته اند. وی افزود: این نوید را می دهم که در حال حاضر در بعضی از نقاط تهران شناسنامه فنی مستقل برای آپارتمان ها صادر می شود. وی با تأکید بر اینکه عدم اجرای صریح قانون پیش فروش فعلا به علت عدم صدور شناسنامه فنی از ناحیه شهرداری هاست، اظهار داشت: ازنظر دفاتر اسناد رسمی ضرورت ارائه شناسنامه فنی ساختمان برای این است که در هنگام پیش فروش مردم برای ملکی پول می پردازند که در مرحله گودبرداری است و هیچ چیز آن قابل رؤیت نیست. پس باید به دقت مشخصات ساختمان در شناسنامه فنی ذکر شود که خریدار بداند در آینده چه ملکی را با چه مشخصاتی قرار است تحویل بگیرد. وی ادامه داد: در شناسنامه فنی زیروبم کار قید می شود حتی نوع مصالح ساختمانی شیرآلات ساختمانی و....به طور نمونه حتی در شناسنامه بحث پارکینگ و انباری و این که در چه طبقه ای از زیرزمین قرار دارد نیز ذکر می شود. ذکر هویت عوامل انسانی یکی از ایرادات شناسنامه فنی است در ادامه این میزگرد محمدعلی عباس زاده، حقوقدان فعال در اتحادیه مشاوران املاک به نقد ایرادات شناسنامه فنی ساختمان پرداخت و گفت: در بندهایی از این شناسنامه علاوه بر هویت ساختمان، باید مشخصات عوامل انسانی باصلاحیت و شماره پروانه یا کارت مهارت فنی آن ها نیز قید شود که این مسئله زمانی که هنوز ملک در حال گودبرداری است، امکان پذیر نخواهد بود. وی افزود: این موضوع باعث پیچیده شدن صدور شناسنامه فنی ساختمان می شود، چراکه در مرحله گودبرداری به طور مثال بنا و کاشی کار هنوز مشخص نشده که نامشان در شناسنامه ثبت شود. ناظمی در پاسخ به این ابهام گفت: من در شناسنامه فنی ساختمان اصلا ندیدم که از عوامل انسانی سازنده نامی برده شود. وی افزود: شناسنامه فنی مدنظر دفاتر اسناد رسمی شناسنامه ای نیست که در سازمان نظام مهندسی صادر می شود، بلکه شناسنامه فنی مختصرتری را می خواهند. عباس زاده با گله مندی از اینکه پس از رفع مشکل صدور شناسنامه فنی در بحث پیش فروش، مشکل دیگری مانند سند مالکیت است، گفت: در حال حاضر تعداد کمی از املاک و اراضی کشور دارای سند رسمی هستند که البته عضو هیئت مدیره کانون این ادعا را رد کرد. وی افزود: بیش از 80 تا 90 درصد از املاک و اراضی کشور سند رسمی و عمومی دارند. قانون پیش فروش عجولانه تصویب شده است وی در پاسخ به این نقد اعضای مشاوران املاک تهران مبنی بر اینکه به نظر می رسد تصویب قانون پیش فروش توسط قانون گذار عجولانه بوده است، اظهار داشت: به هیچ وجه این طور نیست، ازآنجایی که قانون گذار نفع مردم و خریدار را در نظر گرفته است، اقدام به تصویب و اجرای قانون پیش فروش کرده است. در همین ارتباط رئیس سابق مشاوران املاک تهران نیز بابیان اینکه برای اجرای قانون پیش فروش هیچ زیرساختی تعبیه و لحاظ نشده است، اظهار داشت: مشکلات زیرساختی فعلی موجب عدم اجرایی شدن قانون مذکور شده است و در این شرایط تنها کاری که صورت گرفته تحت فشار گذاشتن مشاوران املاک برای عدم اجرای تنظیم قرارداد پیش فروش بوده است. وی با اشاره به عملکرد برخی شرکت ها در تنظیم مبایعه نامه گفت: برخی از شرکت ها پس از به ثبت رسیدن و دایر کردن دفتر فروش اقدام به تنظیم مبایعه نامه کردند که پس ازآن دفاتر اسناد با استناد به این که مبایعه نامه ها توسط مشاوران املاک نوشته می شود، اقدام به تصویب قانون پیش فروش کردند وی گفت : بهتر بود قانون گذار کار این شرکت ها را در تنظیم مبایعه نامه پیش فروش متوقف می کرد نه اینکه مشاوران املاک را تحت فشار می گذاشت. قلی خسروی بابیان اینکه اتحادیه مشاوران املاک تهران نسبت به ماده 10 قانون اعتراض داشته که این اعتراض را هم به مرجع ذیصلاح اعلام کرده اظهار داشت: ماده 62 نقص هایی دارد که باید برطرف شود و در تصویب این ماده قانونی نوعی مسامحه و عجولانه تصمیم گرفتن قانون گذار احساس می شود. وی در پاسخ به این پرسش که آیا صدور شناسنامه فنی منجر به بالا رفتن هزینه های ساختمان می شود، گفت: هر حرکتی در ساخت وساز هزینه خود را دارد صدور شناسنامه فنی هم موجب بالا رفتن هزینه ها می شود ولی اثرات مثبت آن در مقایسه با افزایش قیمت ارزشمند است. وی افزود: در زمان های گذشته هر خانه ای که دسترسی به آب آشامیدنی و برق داشت 2 هزار تومان گران تر از خانه ای بود که نداشت این ویژگی به اندازه ای مثبت و بااهمیت بود که بعد از گذشت مدتی کوتاه، دیگر اگر خانه ای این ویژگی را نداشت طالبی نداشت . در پایان این میزگرد ناظمی، تحقیق و تفحص در مورد شهرداری را خواستار شد و گفت: باید بررسی شود که چرا شهرداری تن به صدور شناسنامه فنی ساختمان نمی دهد و ازاین رو بخشی از خریدوفروش ها در بازار مسکن را قفل کرده است. وی ادامه داد: شهرداری باید شناسنامه ای که در حد قانون پیش فروش باشد را صادر کند و در این صورت است که دفاتر اسناد رسمی بی درنگ قرارداد پیش فروش را تنظیم خواهند کرد. قلی خسروی نیز با تأکید بر اینکه برای اجرای هر قانونی باید زیرساخت های آن فراهم شود، اظهار داشت: زیرساخت کلی پیش فروش اصلا آماده نیست و این مسئله موجب قفل شدن معاملات پیش فروش در کشور شده است.