چرا تسهیلات مسکن ناکارآمد است؟

در شرایطی که بازار مسکن کشور به واسطه عدم برخورداری از تنوع لازم و انعطاف کافی در سبد تسهیلات فعلی خرید آپارتمان ، تیراژ نسبتا محدود تسهیلات برای پاسخ به نیاز طیف های گوناگون متقاضی مسکن و غیبت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن ، حاوی سه نقص عمده در نظام تأمین مالی است، تجربه عمده کشورهای درحالی که توسعه یا نوظهور و درعین حال موفق دنیا در حوزه تأمین مالی مسکن نشان می دهد این کشورها طی سال های اخیر برای ترمیم و بازسازی انواع الگوهای مؤثر در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن، چک لیستی حاوی دست کم سه شاخص مهم به منظور ارزیابی و سنجش میزان کارایی و اثرگذاری نظام تأمین مالی مسکن طراحی و عملیاتی کرده اند. عمده این کشورها، کشورهایی هستند که موفق شده اند با کمک بازار تسهیلات رهنی (پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان) به نسخه ای کارآمد برای تأمین مالی مسکن دست پیدا کنند؛نتایج بررسی های به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن که در قالب یک مقاله تحقیقاتی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشرشده است نشان می دهد هم اکنون نظام تأمین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی موفق در اجرای مدل های بهینه تأمین مالی مسکن، حداقل از سه شاخص مهم انعطاف ، تنوع و برخورداری از عمق کافی بهره مند است؛ این در حالی است که نتایج بررسی ها حاکی است در حال حاضر سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران به طور مؤثر فاقد هرکدام از این سه شاخص به میزان کافی و اثرگذار است. سه گانه اثرگذاری تسهیلات رهنی دولت ها و مؤسسات مالی مداخله کننده در بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته و برخی کشورهای درحال توسعه موفق در حوزه تأمین مالی مسکن، برمبنای چک لیست طراحی شده با ساختار سه شاخص گفته شده، همواره ویژگی های بازار تسهیلات رهنی خود را با این شاخص ها مطابقت می دهند؛ نتایج بررسی های صورت گرفته در این پژوهش که در آن تجربه کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی در این زمینه موردبررسی قرارگرفته است، نشان می دهد برمبنای الگوهای موفق جهانی، یک نظام تأمین مالی مؤثر به پشتوانه بازار تسهیلات رهنی کارآمد می تواند در گام اول برای دهک های مختلف جامعه متقاضی خرید مسکن، قدرت خرید ایجاد کند؛ در گام دوم این نظام تأمین مالی کارآمد از طریق افزایش تقاضا در میان متقاضیان منجر به تعریف جهت مشخص برای فعالیت سازندگان و درنتیجه رونق ساخت وساز و عرضه بیشتر مسکن به خصوص در کانون تقاضای مسکن (بازار آپارتمان های مصرفی کوچک و میان متراژ) شده و در گام سوم از طریق پرداخت تسهیلات در استطاعت به متقاضیان خرید مسکن واقع در دهک های درآمدی ضعیف تر ، منجر به کاهش حاشیه نشینی و مهار سکونتگاه های غیررسمی واقع در حاشیه شهرها و به خصوص کلان شهرها می شود. در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی که طی سال های اخیر مدل های موفقی از نظام تأمین مالی مسکن را عملیاتی کرده اند بازار تسهیلات خرید مسکن نقش اصلی را در صاحب خانه شدن خانوارها ایفا کرده است این در حالی است که کشورهای درحال توسعه آسیایی نیز که طی سال های اخیر الگوهای موفق تأمین مالی مسکن در میان سایر کشورها را تجربه کرده اند بازار تسهیلات رهنی علاوه بر نقش مؤثر تسهیلات خرید مسکن در صاحب خانه شدن خانوارهای متعلق به دهک های درآمدی متوسط و متوسط رو به پایین، موفق به رفع چالش حاشیه نشینی خانوارهای کم درآمدتر در حاشیه شهرها و کلان شهرها شده است. تجربه دو کشور هند و تایلند در حوزه رفع چالش حاشیه نشینی از طریق کارآمد سازی نظام تأمین مالی مسکن ، یک الگوی موفق برای پیاده سازی در کشورهایی نظیر ایران است که بد مسکنی به چالشی فراگیر در آن ها تبدیل شده است؛ مطابق آمارهای رسمی هم اکنون حدود 20 میلیون نفر از جمعیت 80 میلیونی ایران در شرایط بد مسکنی و در حاشیه ها و سکونتگاه های غیررسمی اطراف شهرها و کلان شهرها یا بافت های فرسوده سکونت دارند که در صورت عدم انجام اقدام به موقع، این میزان طی سال های پیش رو چند برابر خواهد شد. بررسی ها نشان می دهد کشورهای مختلف دنیا با رعایت سه شاخص تنوع، انعطاف و برخورداری بازار تسهیلات خرید مسکن از عمق کافی، در چک لیست نظام کارآمد تأمین مالی مسکن خود، موفق شده اند بازار تسهیلات رهنی را به منظور رونق بخشی به معاملات مصرفی مسکن و همچنین رونق ساخت وساز و رفع حاشیه نشینی سازمان دهی کنند. ویژگی اصلی وام منعطف بررسی ها درباره این سه ویژگی با استناد به نتایج تحقیقات منتشرشده در فصلنامه اقتصاد مسکن حاکی است وام بلندمدت خرید مسکن باید هم زمان از انعطاف و تنوع کافی برخوردار و درعین حال بازار این تسهیلات از عمق کافی بهره مند باشد. شرط اصلی انعطاف پذیر بودن تسهیلات خرید مسکن در استطاعت بودن وام های پرداختی برای متقاضیان مؤثر است؛ این در حالی است که ساده ترین راه پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای شکل دهی به بازار تسهیلات رهنی در شرایط فعلی وام دهی به گروه های میانی جامعه و برخوردار از توان مالی لازم برای بازپرداخت اقساط تسهیلات پرداخت شده است که با شرط اصلی در استطاعت بودن وام ها برای همه اقشار متقاضی وام مسکن در مغایرت قرار دارد. درواقع آنچه در مقطع زمانی فعلی موفقیت سیاست گذار در طراحی نظام تأمین مالی مسکن رونق زا را تضمین می کند آن است که تسهیلات خرید مسکن برای دهک های متوسط رو به پایین به وام های در استطاعت تبدیل شود؛ وام در استطاعت تسهیلاتی است که مبلغ اقساط ماهانه آن نسبت مشخصی با درآمد خانوار متقاضی وام داشته باشد؛ نسبتی که خانوارهای وام گیرنده بتوانند به موقع و بدون دشواری خاصی اقساط تسهیلات را به بانک وام دهنده پرداخت کنند. این در حالی است که در وهله دوم سبد تسهیلات رهنی باید از تنوع کامل و کافی برخوردار باشد ؛ برای تحقق این شاخص، لازم است تسهیلات خرید مسکن به لحاظ سقف مبلغ بتواند نیاز مالی دهک های متوسط و متوسط روبه بالای متقاضی دریافت تسهیلات برای خرید مسکن را پوشش داده و تأمین کند؛ از سوی دیگر، سومین شاخص سنجش میزان کارآمدی بازار تسهیلات رهنی مسکن در دنیا، عمق بازار رهن است؛ به این معنا که تیراژ وام های پرداختی به متقاضیان برای خرید مسکن (تعداد وام های پرداختی) باید در مقایسه با تعداد متقاضیان کافی و قابل توجه باشد؛ هم اکنون عمق بازار تسهیلات رهنی در جهان از طریق سنجش نسبت حجم تسهیلات پرداخت شده (مبلغ تسهیلات) خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی ، ارزیابی و محاسبه می شود؛ بر این اساس هر کشوری که عمق بازار رهن در آن بیشتر باشد، نسبت به سایر کشورها موفق به عملیاتی سازی الگوی کامل تری از پرداخت تسهیلات رهنی به متقاضیان خرید مسکن شده است. در کشورهای توسعه یافته هم اکنون این نسبت (عمق بازار تسهیلات رهنی) بیش از 50 درصد است؛ این در حالی است که در کشورهای نوظهور آسیایی همچون چین و سنگاپور این نسبت بین 40 تا 45 درصد برآورد می شود؛ عمق بازار تسهیلات رهنی در ایران در شرایط فعلی 8/7 درصد برآورد می شود که مطابق با این برآورد و همچنین بررسی های صورت گرفته، هم اکنون نظام تأمین مالی مسکن در کشور با عیوب اساسی در سبد تسهیلات خرید ملک مواجه است؛ هرچند این عیوب با استفاده از سه کلید مؤثر، قابل رفع و تعمیر است. هم اکنون سبد تسهیلات خرید مسکن در ایران در حالی سالانه به طور میانگین حدود 10 تا 20 درصد از حجم تقاضای خرید مسکن را پوشش می دهد که تسهیلات فعلی صرفا برای گروه های درآمدی متوسط جامعه طراحی، عملیاتی و مناسب سازی شده است؛ سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن در ایران هم اکنون نه تنها برای گروه های درآمدی ضعیف تر جامعه (متوسط رو به پایین) به لحاظ توان بازپرداخت تسهیلات، در استطاعت نیست بلکه در نبود بازار لیزینگ مسکن برای تأمین مالی بازار تقاضای مسکن دهک های متوسط روبه بالای درآمدی (6 تا8)، نیز از تنوع کافی برخوردار نیست؛ همچنین عمق بازار تسهیلات رهنی در کشور به دلیل تیراژ محدود تسهیلات و در غیاب تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن کم است، بنابراین بازار تسهیلات رهنی در کشور هم اکنون نه از انعطاف کافی بهره مند است، نه تنوع کاملی دارد و نه از عمق لازم برخوردار است.