طبقات متوسط حاشیه نشین می شوند

شاخص دسترسی به مسکن برای اقشار متوسط در شهرهای بزرگ جهان، به سطح هشدار رسید. تحقیقات پایگاه تحلیلی پروجکت سیندیکیت که اطلاعات اقتصادی آن قابل رقابت با اکونومیست ارزیابی می شود، حاکی است: طول زمان انتظار برای صاحب خانه شدن در اقشار با درآمد متوسط در شهرهای بزرگ جهان، رو به افزایش گذاشته است به طوری که تداوم فرآیند سخت تر شدن تأمین مسکن در ابر شهرها می تواند سه آفت اجتماعی، امنیتی و زیست محیطی برای مجموعه های شهری به همراه داشته باشد. سطح متعارف شاخص دسترسی به مسکن که از نسبت قیمت آپارتمان به درآمد سالانه افراد محاسبه می شود، کمتر یا نزدیک به عدد 8 است اما در برخی شهرهای پرجمعیت جهان، این شاخص، سطح هشدار را که حول وحوش عدد 12 است، رد کرده و به 18 رسیده است. در هنگ کنگ، این شاخص به 1/ 18 رسیده به این معنا که یک خانوار در دهک میانی جامعه، پس از 18 سال پس انداز 100 درصد درآمد خود می تواند صاحب خانه شود. افزایش شاخص دسترسی به مسکن به معنای بحرانی شدن سطح شاخص، صرفا از تورم مسکن در شهرها تأثیر نمی پذیرد بلکه دو فاکتور درآمد خانوارها و قدرت خرید مسکن ناشی از میزان تخصیص وام بانکی نیز در نوسانات این شاخص اثرگذار است. تحلیل رابرت شیلر نوبلیست اقتصاد در سال 2013- درباره تبعات کاهش دسترسی به مسکن در شهرها که در پایگاه پروجکت سیندیکیت منتشرشده است، مشخص می کند: عواقب این اتفاق، صرفا به ابعاد اقتصادی محدود نمی شود، بلکه در بعد اجتماعی، باعث خروج دهک های میانی جامعه از شهرها و قطع پیوندهای اجتماعی می شود و پیامد این جدانشینی، تبدیل شهرها به مناطق خواص نشین تحت تأثیر تسلط پردرآمدها بر شهر و شکل گیری سکونتگاه های غیررسمی در اطراف شهرها خواهد بود. این پدیده می تواند ناآرامی های اجتماعی-امنیتی را برای شهرها رقم بزند. عامل اصلی تضعیف دسترسی به مسکن در شهرهای بزرگ، بیش از آنکه مستقیما به قیمت مسکن مربوط شود، از رفتار سرمایه گذاران ساختمانی ناشی از گرایش به ساخت وسازهای لوکس و متراژ بزرگ نشأت می گیرد که میزان عرضه خانه های مناسب قشر متوسط جامعه را کاهش داده است. پیش تر، کم درآمدها مجبور به خروج از شهرهای بزرگ بودند اما حالا، میان درآمدها نیز ناچار به انتخاب شهرهای دیگر برای سکونت هستند. جدانشینی طبقات اجتماعی، گسترش حاشیه نشینی و تغییر کاربری اراضی سبز و منابع طبیعی بیرون شهرهای اصلی، سه آفت افزایش طول زمان دسترسی به مسکن محسوب می شوند. دوزخ شهرهای گران ازآنجاکه قیمت املاک و مستغلات شهرها به طور روزافزون در حال افزایش است، بسیاری از ساکنان مجبور شده اند تا مناطق شهری بزرگ را ترک کنند. رابرت شیلر برنده جایزه نوبل اقتصاد در سال 2013 در پایگاه اینترنتی-تحلیلی پروجکت سیندیکیت می نویسد که عواقب چنین وضعیتی تنها به مسائل اقتصادی مربوط نمی شود. برای یک فرد بسیار ناگوار است که به ناچار شهری که تمام زندگی خود را در آن گذرانده است، ترک کند. درواقع خروج از شهر محل سکونت به معنای قطع تمام ارتباطات زندگی ای است که طی سال ها ایجادشده، اتفاقی که برای فرد بسیار دردناک خواهد بود. از طرفی دیگر اگر تعداد زیادی از خانوارها مجبور شوند به دلیل افزایش قیمت مسکن شهرهای خود را ترک کنند، شهرها به تدریج هویت و حتی فرهنگ خود را از دست می دهند. اگر چنین اتفاقی روی دهد و قشر متوسط و ضعیف شهرها مجبور شوند خانه های خود را ترک کنند، شهرهای گران در محاصره خانوارهای پردرآمد و مرفه درخواهد آمد. در چنین شرایطی باید منتظر شروع بحران بود. زمانی که قشرهای درآمدی مختلف در مناطق جغرافیایی جداگانه ای سکنی گزینند، نابرابری درآمدی به اوج خود خواهد رسید. در این شرایط است که خطر قطبی شدن جامعه و وقوع درگیری های اجتماعی ناشی از رشد حاشیه نشینی و جدانشینی و همچنین سکونتگاه های غیررسمی بسیار محتمل خواهد بود. هنگ کنگ در صدر گران ترین ها در گزارشی که اوایل امسال با عنوان بررسی بین المللی قابلیت خرید خانه منتشر شد، نسبت قیمت مسکن طبقه متوسط به درآمد خانوار این طبقه در برخی از شهرهای مهم جهان موردمحاسبه قرار گرفت. بر اساس نتایجی که از محاسبه این نسبت برای شهرهای مختلف به دست آمد، مشخص شد که در بسیاری از شهرهای بزرگ جهان اختلاف شدیدی میان درآمد قشر متوسط و هزینه مسکن آن ها وجود دارد. در این گزارش که وضعیت مسکن طبقه متوسط 92 شهر در 9 کشور موردبررسی قرار گرفت، هنگ کنگ به عنوان بدترین شهر برای خرید خانه طبقه متوسط معرفی شد، چراکه نسبت قیمت خانه به درآمد طبقه متوسط در این شهر 1/ 18 است. بر این اساس، در هنگ کنگ برای تسویه وام 30 ساله رهنی برای خرید یک خانه متوسط، بدون در نظر گرفتن بهره آن، خانوار طبقه متوسط مجبورند نیمی از درآمد خود را هزینه کنند. حتی با توجه به این موضوع که نرخ وام های رهنی در هنگ کنگ بسیار پایین است، تقریبا خرید خانه معمولی توسط قشر متوسط این شهر بدون دریافت کمک های نقدی غیرممکن است. بعد از هنگ کنگ که گران ترین قیمت مسکن را برای طبقه متوسط دارد، بعد از هنگ کنگ شهر سیدنی مقام دوم را داراست. علت گرانی ها البته شاید آمار و ارقامی که در این گزارش برای برخی شهرها مطرح شد چندان دقیق نباشد. برای مثال مرز جغرافیایی شهرها برای محاسبه قیمت متوسط خانه و اجاره ممکن است در اندازه گیری های مختلف فرق داشته باشد. یا در برخی شهرها ممکن است خانواده ها اعضای بیشتری داشته باشند که درنتیجه آن به نسبت خانه های بزرگ تری در آن شهر می توان یافت. اما رابرت شیلر معتقد است چنین استثناهایی در محاسبات نمی تواند چندان اهمیت داشته باشد و در نتیجه گیری کلی خللی وارد نمی کند. بنابراین می توان گفت توان قدرت خرید مسکن قشر متوسط در مناطق مختلف جهان متفاوت است. اما پرسشی که در این رابطه مطرح می شود این است که چرا ساکنان برخی شهرها باقیمت های نجومی مسکن روبه رو هستند؟ در بسیاری از موارد شاید جواب پرسش بالا به محدودیت هایی که در رابطه با ساخت وساز مسکن وجود دارد مربوط شود. در این راستا، آلبرت سیز، اقتصاددان دانشگاه ام آی تی با استفاده از داده های شهرهای اصلی آمریکا نشان داده است که محدودیت های فیزیکی و جغرافیایی با قیمت مسکن رابطه مستقیم دارد. اما در کنار محدودیت های فیزیکی، برخی محدودیت ها مربوط به مسائل سیاسی است. ساخت وساز مسکن متناسب با درآمد قشر متوسط می تواند اثرات گسترده ای در توانایی خرید مسکن این قشر داشته باشد. بااین حال اما مالکانی که صاحب خانه های مجلل با قیمت های نجومی هستند، تمایل چندانی به حمایت از ساخت وساز مسکن متوسط ندارند، چراکه معتقدند ارزش سرمایه گذاری آن ها تنزل خواهد کرد. بنابراین انتخاب های محدود در ساخت وساز و تمرکز سرمایه گذاری ها بر خانه های بزرگ و مجلل شاید اصلی ترین محرکه افزایش نسبت قیمت مسکن به درآمد افراد متوسط در شهرها باشد. به عقیده رابرت شیلر، در سال های آتی شاهد ادامه یافتن رشد قیمت مسکن خواهیم بود. زمانی که در یک شهر زمین های خالی برای ساخت محدود شود و از طرفی تمایل سرمایه گذاران بر ساخت خانه های لوکس و متراژ بالا باشد، فشار مضاعفی بر قیمت مسکن وارد خواهد شد. در این حالت تصور کنید که قشرهای با درآمد متوسط و پایین بخواهند شهرها را به دلیل گرانی مسکن ترک کنند. البته چنین روندی در افزایش قیمت مسکن شهرها تا حدی قابل کنترل است. اگر جوامع شهری متوجه اهمیت مسکن قشر متوسط و ضعیف جامعه شوند و سرمایه گذاران بخش مسکن سعی کنند پول های خود را به ساخت چنین خانه هایی سوق دهند، می توان شاهد فروکش کردن موج افزایش قیمت مسکن بود. درنهایت باید گفت شهرهایی که نسبت قیمت مسکن به درآمد در آن ها بالاست، از شهرهایی که با عرضه محدود مسکن روبه رو هستند شرایط وخیم تری دارند. درواقع اگر همین روند ادامه پیدا کند در آینده باید شاهد آن باشیم که اراضی سبز و منابع طبیعی به جایی برای دشمنی های خطرناک شهروندان یک شهر تبدیل شوند.