عملیات تدارکاتی خریداران مسکن

نتایج ردیابی رفتار متقاضیان مصرفی بازار مسکن در مرحله تدارکاتی خرید آپارتمان نشان می دهد حجم ورود به مرحله پیش معامله خرید ملک با افزایش قابل ملاحظه ای روبه رو شده است. این ردیابی در دو بخش بالادست بازار معاملات مسکن انجام شده که یک بخش بازار مبادله اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات بدون سپرده مسکن و ناظر بر مرحله ای است که متقاضیان خرید مسکن امتیاز وام خود را خریداری می کنند تا در مرحله بعد و پس از خرید آپارتمان، از این امتیاز استفاده کنند. بخش دوم در مرحله پیش معامله ملک مربوط به جست وجوی اینترنتی در فایل های فروش مسکن است که با توجه به ازدیاد سامانه های تحت وب جست وجوی ملک و ازآنجاکه عرضه فایل ها در سامانه اینترنتی مزایایی در مقایسه با روش سنتی مراجعه به بنگاه دارد، طی دو سال اخیر فاز جست وجوی بخش زیادی از خریداران مسکن را به خود جذب کرده است. بررسی ها نشان می دهد ورود تقاضا به هر دو بخش مذکور با رشد همراه بوده، طوری که افزایش مراجعه به سامانه های مجازی عرضه فایل ملکی در دوماهه خرداد و تیر امسال حدود 25 درصد و میزان افزایش مبادله اوراق در مدت چهارماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه پارسال نیز 20 درصد بوده است. بررسی ها درباره رابطه ای که می تواند میان افزایش حجم عملیات تدارکاتی خریداران مسکن و روند آتی معاملات بازار مسکن برقرار باشد، مشخص می کند که رشد حجمی تقاضا در این دو بخش بالادست بازار ملک، می تواند در ماه های آینده به شکل افزایش حجم خریدوفروش در بازار ملک منعکس شود. افزایش 20 درصدی حجم مبادله اوراق در چهارماهه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته در کنار رشد رؤیت فایل های عرضه از سوی متقاضیان خرید در دوماهه خرداد و تیر نسبت به پارسال، این سؤال را ایجاد می کند که چرا طی ماه های سپری شده از امسال باوجود رشد عملیات تدارکاتی متقاضیان خرید مسکن در دو بخش مذکور، میزان معاملات با رشد همراه نبوده و تغییرات حجم معاملات خرداد و تیر حتی یک تا دو درصد کاهش داشته است؟ در پاسخ به این موضوع اولا باید این نکته را در نظر بگیریم که مراجعه و رؤیت فایل ها در موتورهای جست وجوی معتبر ملکی در مورد آپارتمان های مصرفی عمدتا در مناطق ارزان تر در جنوب و جنوب شرقی تهران رشد بیشتری داشته و این در حالی است که در بازار معاملات ملک در تیرماه نیز باوجود کاهش 2 درصدی خریدوفروش ملک، میزان معاملات در مناطق مصرفی تهران حدود 8 درصد افزایش داشته است. جزئیات این موضوع به تفصیل در گزارش دیگری نیز حدود یک هفته قبل منتشر شد. بااین حال حتی در همین مناطق مصرفی هم رشد خریدوفروش به اندازه رشد جست وجوگرها در بازار ملک نبوده و تحلیل ها بر این استوار است که اثرات افزایش جست وجو در ماه های آینده خود را در میزان معاملات نشان می دهد. کارشناسان سه علت را برای تحلیل اختلاف بین میزان رشد بالای تقاضای جست وجوگر و رشد پایین تقاضای قطعی خرید بیان می کنند. علت اول این است که بخشی از تقاضای موجود در بازار که مشغول سرچ و جست وجوی فایل ها است، گروه مرددی هستند که اگرچه وارد بازار شده اند اما فقط تا بخش هایی از بازار پیشروی کرده اند و فعلا تا مرحله جست وجو یا خرید امتیاز وام پیش رفته اند. این رفتار ناشی از تردیدی است که درباره آینده بازار مسکن و دیگر بازارها در افکار عمومی وجود دارد و مهم ترین عامل این تردید نیز مبهم بودن وضعیت آتی نرخ سود بانکی است. گروهی از متقاضیان که چشم انداز روشنی از سود بانکی ندارند و نمی دانند قرار است این نرخ امسال هم ثابت بماند یا کاهش یابد، ازاین رو بین اینکه نقدینگی خود را در بانک ها سپرده گذاری کنند و قدری دیرتر با بنیه مالی قوی تر وارد بازار خرید مسکن شوند یا اینکه در بازار آرام کنونی خرید خود را انجام دهند و بودجه خود را از نوسان قیمتی هرچند جزئی در آینده مصون کنند، مردد مانده اند. علت دومی که در تحلیل اختلاف میزان رشد تقاضای جست وجوگر در بازار ملک و رشد معاملات قطعی بیان می شود، این است که گروهی از متقاضیان به دنبال بهترین فایل متناسب با بودجه خود در بازار هستند و درنتیجه آمار جست وجو در سامانه های اینترنتی افزایش یافته است. این گروه از متقاضیان درصدد هستند با بودجه محدود خود بهترین انتخاب را از فایل های موجود در بازار داشته باشند و فایل هایی که تاکنون جست وجو کرده اند، هریک به دلایل مختلف از قبیل قیمت، منطقه، امکانات و ... با خواست و نظر آن ها مغایر است، به همین خاطر ترجیح می دهند جست وجو در بازار را ادامه دهند. علت سوم به احتیاط متقاضیان مسکن در خرید و اثر این احتیاط بر رشد تدریجی معاملات بازمی گردد. در حال حاضر بازار مسکن حرکت به سمت رونق را مدیون تقاضای مصرفی است که عمدتا از دهک های پایین تا حداکثر متوسط هستند. دارندگان این نوع از تقاضا زمانی که قصد خرید ملک را دارند، همه دارایی خود حتی خودرو شخصی را به بهای نقد برای خرید تبدیل می کنند و به همین خاطر رفتار محتاطانه تری نسبت به دهک های بالا در بازار دارند. دراین بین نبود رشد محسوس قیمت مسکن و چشم اندازی که برای آینده قیمت ها مبنی بر ریز نوسان های زیر نرخ تورم مطرح است، موجب شده طبقه پایین و متوسط متقاضیان مسکن بااحتیاط بیشتری خرید کنند. درنتیجه بااینکه میزان جست وجوها زیاد است اما حجم کمی از آن ها در هر مقطع وارد بازار می شود و درنتیجه ورود متقاضیان خرید به بازار به صورت تدریجی صورت می گیرد. به این ترتیب نتیجه افزایش میزان جست وجو در فایل های عرضه شده طی مدت کوتاه اثر خود را در بازار معاملات نشان نمی دهد، اما انتظار این است که در یک ماه و نیم باقی مانده از فصل نقل و انتقالات ملکی، دمای معاملات قدری گرم تر شود. سرچ در بازار مجازی افزایش یافت امکان ردیابی دقیق رفتار مراجعه کنندگان به سامانه های مجازی عرضه فایل های ملکی و برآورد میزان مراجعه ها از سوی گردانندگان این سامانه ها، گفته های دلالان ملک مبنی بر رشد حجم تقاضای جست وجوگر در بازار را تأیید می کند. بررسی های صورت گرفته از سوی برخی مدیران سامانه های اینترنتی معرفی فایل های مجازی معاملات مسکن نشان می دهد بیشترین افزایش در حجم بازدیدهای صورت گرفته از این سامانه ها از سوی متقاضیان مصرفی خرید مسکن صورت گرفته است؛ به طوری که عمده جست وجوهای انجام شده عمدتا مربوط به فایل های فروش آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژی است که در مناطق مصرفی و پر تقاضای پایتخت قرارگرفته اند. مدیران سامانه های مجازی معاملات مسکن خروجی افزایش حجم بازدیدهای متقاضیان خرید مسکن از سامانه های اینترنتی بازاریابی ملکی طی دو ماه اخیر را در قالب وجود احتمال بسیار قوی برای افزایش حجم معاملات خرید ملک طی ماه های پیش رو پیش بینی می کنند؛چراکه بازدید مجازی از فایل های فروش مسکن هم اکنون به عنوان مرحله قبل از جست وجو و بازدید حضوری از بازار مسکن در میان متقاضیان خرید ملک مرسوم شده است. به این معنا که گروهی از متقاضیان مسکن که طی دست کم یک ماه گذشته با حضور خود در بازار مجازی معاملات ملک حجم بازدید از فایل های معرفی شده در سامانه های اینترنتی بازاریابی ملک را افزایش داده اند هنوز وارد مرحله جست وجوی حضوری و سنتی در بازار معاملات مسکن نشده اند یا به تازگی به این بازار ورود کرده اند. همین میزان افزایش در تعداد بازدیدکنندگان سامانه های اینترنتی معرفی فایل های مسکن می تواند طی مدت زمان باقی مانده از تابستان و در ادامه نیمه دوم سال در بازار معاملات به شکل افزایش حجم خرید منعکس شود. سامانه های مجازی بازاریابی معاملات ملک در حالی طی دو سال اخیر به یکی از مهم ترین و پربازدیدترین مراجع معرفی فایل های مربوط به خریدوفروش و سایر معاملات ملکی تبدیل شده اند که این سامانه ها به دلیل وجود امکان مشاهده انبوه فایل های فروش مسکن متناسب باسلیقه، سطح قدرت خرید و سایر ویژگی های مدنظر خریداران ، به نوعی به پایگاه اصلی متقاضیان خرید آپارتمان در مرحله قبل از مراجعه به بازار سنتی مسکن تبدیل شده اند؛ به این معنی که قبل از اینکه این افراد، فرآیند جست و جوی فیزیکی و حضوری در بنگاه ها یا بازدید از آپارتمان های فایل شده را آغاز کنند با مراجعه به سامانه های اینترنتی عرضه کننده فایل های فروش مسکن، تصویر دقیق تری از سطح قیمت ها و مشخصات آپارتمان موردنظر خود را به دست می آورند. این در حالی است که این سامانه ها طی دو سال اخیر علاوه بر اطلاع رسانی به متقاضیان، نقش مهمی در شکل گیری انتظارات و سطح اطلاعات آن ها درباره مختصات بازار ملک داشته اند.