آیا مسکن باز هم از سکه می افتد؟

رونق بازار مسکن و افزایش ساخت وساز از مؤلفه های مهم توسعه اقتصادی است. وابستگی بیش از 170 صنعت و خدمات با رونق این بخش موجب شده که بازار مسکن به عنوان پیشران اقتصادی کشورها شناخته شود. با علم به این موضوع شاید بتوان گفت که فعال سازی بخش مسکن در شرایط کنونی شاه کلید برون رفت از بحرانی است که امروزه دامن اقتصاد کلان کشور را گرفته و به رکود اقتصادی معروف شده است. 25 سال است که تلاش دولت ها برای رونق بخشی واقعی به این بازار نتیجه مطلوبی در پی نداشته است. پیش از دولت یازدهم، دولت نهم و دهم سعی کرد، رونق بخش مسکن را درگرو تورم بالا حفظ کند. گرچه در آن زمان تصمیماتی در جهت مهار قیمت بخش مسکن اتخاذ شد و پروژه ای چون مسکن مهر اجرا شد که به خانه دار شدن بسیاری از مردم با مبالغ کم انجامید اما این سیاست ها به دلیل سیر صعودی تورم نتیجه به نتیجه مطلوب نرسید. افزایش تورم در سال های پایانی دولت دهم و سیاست های انقباضی دولت یازدهم برای مهار تورم موجب شد، ضریب اطمینان سرمایه گذاران بخش مسکن کاهش یافته و کم کم سرمایه از بخش ساخت وساز به بخش بازار سرمایه( طلا و ارز) منتقل شود. انباشت سرمایه در چنین بازارهای سرمایه ای به رکود اقتصادی دامن زد و بازار مسکن را از رونق انداخت. بعدها با روی کار آمدن دولت یازدهم و اتخاذ سیاست های انقباضی برای مهار تورم، بازار را کاملا راکد کرد. البته باید در نظر داشت که راکد بودن خریدوفروش، عدم اتمام برخی طرح های نیمه تمام با افزایش ساخت مراکز تجاری و عدم فروش آن ها، باعث شد سرمایه هنگفتی در بخش ساختمان راکد و بلااستفاده باقی بماند. اگرچه در ابتدای امر فعالان اقتصادی معتقد بودند که سیاست های انقباضی دولت یازدهم برای تعادل بخشیدن به قیمت ها خواهد توانست بازار مسکن را با سرمایه های سرگردان موجود رونق بخشد اما عملا این گونه نشد و بازار مسکن با انتظار افزایش قیمت ها همچنان راکد ماند. درنتیجه دولت یازدهم تلاش کرد از تسهیلات بانکی برای فعال سازی بازار راکد مسکن استفاده کند اما وام های بانکی و نحوه بازپرداخت آن، عملکرد مثبت دولت را زیر سؤال برد. بانک ها در کشورهای توسعه یافته 80 درصد از هزینه خرید مسکن را به خریداران، وام می دهند این در حالی است که وام اعطایی بانک ها در ایران نه تنها در مقابل قیمت تمام شده مسکن بسیار ناچیز است بلکه سود بالای باز پس دادن وام گرفته شده نیز باری می شود بر هزینه های خریداران. این مسئله موجب می شود که خریداران ترجیح دهند به جای خرید، منتظر کاهش قیمت ها بمانند و فروشندگان برای جبران خسارت چندساله، قیمت های غیرواقعی را به خریداران عرضه کنند. ازاین رو به نظر نمی رسد که دولت جدید بتواند با اتکا به تسهیلات بانکی، نه مردم متقاضی را خانه دار کند و نه منابع مالی موردنیاز مجریان طرح های نیمه تمام را تأمین مالی کند. درنتیجه هیچ بعید نیست که ابهام روند قیمت گذاری در بازار مسکن و مشخص نبودن آینده بازار آن، به عدم حضور فعال سرمایه گذاران در بخش مسکن دامن بزند. گرچه بسیاری معتقدند حباب قیمت مسکن به زودی خواهد شکست اما خسارات وارده به صنایع وابسته این بازار حقیقت دیگری را بازگو می کند. درحالی که میزان مصرف فولاد مقیاسی برای ارزیابی میزان توسعه یافتگی کشورهاست اخیرا آمار نشان داده با رکود بازار مسکن و کاهش تقاضای داخلی خسارت هنگفتی متوجه صنایع و فروشندگان آهن و فولاد شده به گونه ای که حتی از ارزش این فلزات در بازار کاسته است. چه کسی می تواند مقصر باشد؟ بررسی بازار مسکن در 25 سال گذشته نشان داده، گرچه دولت نهم و دهم با عملکردهای غیر کارشناسی موجب افزایش تورم شد اما با اجرای پروژه مسکن مهر مردمی را خانه دار کرد که نمی توانستند با آن مبالغ خانه دار شوند. اگرچه که سو مدیریت دستگاه اجرایی در آن زمان نیز در کنار افزایش نرخ تورم عامل اصلی کندی اجرای پروژه ها و درنتیجه هدر رفت منابع مالی کشور بود اما موجب رکود بازار مسکن نشد. حال به نظر می رسد، اگر دولت یازدهم با عملکرد مثبتش در مهار تورم به رفع نواقص پروژه مسکن مهر می پرداخت؛ ضمن این که مردم بیشتری را خانه دار می کرد، دست دلالانی از بازار مسکن کوتاه می شد که امروز با قیمت گذاری های غیرواقعی بیش ازپیش به حباب قیمت دامن زده و بازار را در حال انتظار نگه داشته اند. با استناد به این شواهد، شاید بهتر باشد دلیل اصلی رکود را جای دیگری جست. آنجا که با روی کار آمدن هر دولتی، پرونده پروژه های ناتمام دولت پیشین بدون ارزیابی سود و زیان بسته می شود و به بایگانی تاریخ سپرده می شود. بنابراین به نظر می رسد دولت دوازدهم برای حل بحران رکود مسکن چاره ای جز رفع نارسایی های مدیریتی، تأمین نقدینگی و ایجاد زیرساخت های لازم برای پروژه های عمرانی ناتمام نداشته باشد. ابراهیم جمیلی-رئیس خانه اقتصاد ایران