مستاجران روی تیغ دولبه

گروه بازار ساختمان: به گفته کارشناسان تعیین و افزایش نرخ سود بانکی می تواند بسیاری از مستأجران را از دغدغه پرداخت اجاره بهای سنگین رها سازد و موجران نیز با انباشت نرخ سود بانکی یک ساله به صورت یک جا به درآمد خوبی دست یابند .به عقیده برخی دیگر از کارشناسان این تغییر نسبت در سبد اجاره بها، میزان اجاره ماهانه در قراردادهای 93 را حدود 30درصد کاهش داده است. به هر حال در پی رقابت جنون آمیز بانک ها در بالا بردن نرخ سود بانکی و جذب سپرده، بانک مرکزی ساماندهی نرخ سود را در دستور کار قرار داد و با هماهنگی بانک ها به صورت توافقی تا آخر اردیبهشت ماه دامنه 10 تا 21 درصد برای نرخ سود سپرده های بانکی تعیین شد.بر این اساس در صورت تصویب شورای پول و اعتبار نرخ سود روزشمار 10 درصد، سه ماهه 14 درصد، 6ماهه 16 درصد، 9 ماهه 18 و یک سال به بالا 21 درصد خواهد بود.به منظور بررسی تأثیر نرخ سود سپرده های بانکی بر بازار مسکن و به طور کلی بازار رهن و اجاره ،نظر چند تن از کارشناسان اقتصادی و مشاوران املاک را جویا شدیم: جایگزینی رهن با وام بانکی حجت الله میرزایی، اقتصاددان و صاحب نظر در حوزه مسکن با بیان اینکه نسبت اجاره بهای ماهانه در برابر مبلغ رهن، معمولاً بر اساس دو فاکتور سودآوری و مقایسه میزان سود نهایی این دو، در شرایط اقتصادی متفاوت تعیین می شود.گفت: در حال حاضر مهم ترین عامل تغییر نسبت دریافت اجاره ماهانه در برابر رهن، در میان موجران غیرحرفه ای، به افزایش نرخ سود بانکی و همچنین افزایش نرخ بهره در بازار غیررسمی بر می گردد که در بسیاری از موارد نرخ بهره در بازار غیررسمی تا 55 و 60 درصد هم می رسد. وی افزود علت مهم تر مربوط به موجران یا مالکان حرفه ای است که فعالیت اصلی آنان ساخت وساز واحدهای انبوه مسکن است که در حال حاضر به علت وجود رکود در بازار فروش مسکن مجبور به عرضه واحدهای ساخته شده به بازار اجاره شده اند.میرزایی ادامه داد: این دسته از موجران یا مالکان، با توجه به محدودیت های فراروی سیستم بانکی کشور برای تأمین مالی پروژه های جدید یا بازپرداخت بدهی های معوق، اغلب مبلغ اجاره را به صورت رهن یا درصد بالاتر رهن در برابر اجاره ماهانه، تعیین می کنند که به این ترتیب رهن واحدهای مسکونی به عنوان مجرای تأمین نقدینگی مورد نیاز برای این سرمایه گذاران تعریف می شود سرمایه های سرگردان جمع می شود احمدرضا ماجدی ، کارشناس مسکن با بیان اینکه به نظر می رسد افزایش نرخ برخی از بانک ها تا 22 درصد بتواند موجران را راضی کند، گفت: افزایش نرخ سود بانکی در اجاره بها موثر خواهد بود، زیرا مالکان به دلیل اینکه سود بانکی کم بود از مستأجران ودیعه نمی گرفتند و به دنبال اجاره بیشتر بودند که افزایش نرخ سود می تواند دریافت ودیعه را تقویت کند. وی افزود: افزایش نرخ سود سپرده بانکی مقداری در جمع آوری سپرده ها تأثیرگذار خواهد بود؛ یعنی کسی که پول اضافه دارد و قصد سرمایه گذاری در پروژه ای را هم ندارد مطمئن ترین راه سپرده گذاری در بانک است که به این وسیله سرمایه های سرگردان اضافی جمع می شود.این کارشناس با اشاره به اینکه بانک ها هم می توانند این منابع سرگردان را به سمت سیاست گذاری های خود سوق دهند،خاطرنشان کرد: هرچه منابع بانک ها بالاتر برود و جمع آوری سپرده ها افزایش پیدا کند، بانک ها راحت تر برای ساخت وساز تسهیلات می دهند، اما این نکته را هم باید در نظر گرفت که با افزایش نرخ سود، منابع بانکی گران می شود و وارد هر بخشی از تولید که بشود هزینه ها را بالا می برد. بازار مسکن آشفته می شود محمدی، مشاور املاک با انتقاد از افزایش سود نرخ بانکی به خبرنگار ما گفت: اگر سود بانکی طبق گفته بانک مرکزی افزایش پیدا کند بازار مسکن با آشفتگی بیشتری مواجه خواهد شد و بازار به سمت رکود پیش خواهد رفت زیرا با کاهش حجم سرمایه گذاران در بخش مسکن از میزان عرضه کاسته خواهد شد و این مسئله باعث افزایش نرخ فروش واحدهای مسکونی در آینده نزدیک خواهد شد و به همین دلیل قدرت مالی متقاضیان کاهش خواهد یافت و بازار به سمت رکود حرکت خواهد کرد. وی افزود: با این حساب افزایش نرخ سودهای بانکی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی هیچ مزیتی ندارد و باعث افزایش قیمت فروش و افت توان مالی خریداران خواهد شد. هم به نفع مستأجران هم به ضرر آنها یکی دیگر از مشاوران املاک درباره تأثیر افزایش نرخ سود سپرده های بانکی بر وضعیت بازار مسکن به پیام ساختمان گفت: بازار اجاره واحدهای مسکونی تحت این اقدام بانک مرکزی هم به ضرر و هم به نفع مستأجران خواهد شد. ماهان افزود: تاکنون اغلب مستأجران ترجیح می دادند واحد مورد نظر خود را با شرایط رهن کامل اجاره کنند، اما موجران به دلیل نرخ اندک سود بانکی به خواسته این دسته از مستأجران اهمیت نمی دادند.حال اگر نرخ سود بانکی با افزایش روبه رو شود اکثر مالکان به رهن کامل متمایل می شوند و از طرف دیگر عده ای از مستأجران که توان پرداخت رهن کامل ندارند مجبورند واحدی با شرایط رهن و اجاره، پیدا کنند . وی ادامه داد: اگر موجران شرایط رهن کامل را برای اجاره واحدهای خود در نظر بگیرند عده ای از مستأجران با مشکل برخورد خواهند کرد و امکان دارد مالکی که تصمیم داشته واحدش را با شرایط رهن کامل به مستأجر اجاره دهد، بنا به خواسته متقاضی شرایط پرداخت را به رهن و اجاره تغییر داده و نرخ اجاره ماهانه را با توجه به سود بانکی افزایش دهد که این مسئله هم به ضرر مستأجر خواهد بود.به این ترتیب این احتمال وجود دارد که افزایش نرخ سود بانکی در عین حالی که سبد رهن را فعال می کند، باعث افزایش اجاره بهای ماهانه شود. دولت تسهیلات خوبی به مستأجران بدهد احمد کمالی ، کارشناس مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ سود بانکی در صورتی به نفع مستأجران است که دولت تسهیلات خوبی برای ارائه وام های رهنی به مستأجران بدهد، به پیام ساختمان گفت: بسیاری از مستأجران نه پول پیش زیاد دارند و نه توان پرداخت اجاره بهای بالا، بنابراین دولت باید به این قشر یاری برساند . وی افزود : موجران همیشه موفق تر از مستأجران هستند و در معامله بُرد می کنند و ضروری است که دولت توجه ویژه ای به مستأجران داشته باشد . مستأجر در ایران همانند مرغی است که هم در جشن و هم در عزا کباب می شود . این کارشناس مسکن ادامه داد:چند سال پیش دولت برنامه های خوبی برای ارائه وام به مستأجران داشت اما متأسفانه بیشتر برنامه ها در قالب طرح در بایگانی ها خاک می خورد و اجرا نمی شود. به عنوان مثال وزارت راه و شهرسازی تنها یک برنامه یعنی «تطویل مدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستاجران» را ارائه داده که همچنان روی کاغذ باقی مانده است. متن کامل این گزارش را در نشریه 183 بخوانید