حرکت چراغ خاموش مسکن

اگرچه عموم مشاوران املاک اعتقاددارند اعلام یک نرخ مشخص به عنوان نرخ انتظار فروش ملک امری غیرممکن است و این نرخ کاملا نسبی است، اما درعین حال عموما حاضر هستند برای یک ملک مسکونی با ویژگی ها و امکانات متعارف و قابل قبول، زمان انتظار معمول را تخمین بزنند. تحقیقات دنیای اقتصاد از مناطق چهار و پنج به عنوان دو منطقه مصرفی مهم تهران که هرماه رتبه اول و دوم بیشترین حجم معاملات ماهانه مسکن را از آن خود می کند، حاکی از این است که میانگین مدت انتظار برای فروش ملک مسکونی از لحظه فایل شدن تا زمان یافتن متقاضی قطعی خرید عموما بین 20 روز تا یک ماه است. هرچند برخی از واسطه های ملکی معتقدند این مدت زمان در مورد بسیاری از املاک در طول یک ماه اخیر کمتر بوده و اغلب آپارتمان های فایل شده با ویژگی های عمومی قابل قبول طی 10 تا حداکثر 20 روز به فروش رفته است، اما این وضعیت چندان متعارف نیست و اغلب فایل ها بین 20 تا 30 روز در بنگاه ها برای بازاریابی معطل است. اما دوره زمانی فروش ملک در منطقه دو تهران که در زمره پنج منطقه پر معامله مسکن به شمار می رود، قدری متفاوت است. مشاوران املاک فعال در این بخش از بازار مسکن اعلام کرده اند که اغلب بین یک تا دو ماه زمان لازم است تا یک فایل به فروش برسد و فایل هایی که در مدت زمان کمتر از یک ماه فروخته می شوند، اندک است. این تفاوت زمانی با مناطق چهار و پنج ناشی از این است که اولا قیمت مسکن در منطقه دو نسبت به اغلب محله های مناطق چهار و پنج قدری بیشتر است و ثانیا جنس تقاضای خرید ملک در این منطقه عموما از نوع سرمایه گذاری یا تبدیل به احسن واحد مسکونی است. درنتیجه کسانی که در این منطقه در جست وجوی واحد مسکونی هستند، باحوصله بالا و تعجیل کمتر اغلب زمان بیشتری برای یافتن آپارتمان مطلوب خود صرف می کنند و برخلاف خانه اولی ها، عجله یا ناگزیری خاصی برای خرید ندارند. 8 مؤلفه مؤثر بر زمان رسوب فایل های ملکی 8 مؤلفه که هر یک به نوعی بر مدت زمان رسوب فایل های ملکی در بنگاه های مسکن به عنوان پارکینگ بازار ملک مؤثرند. این 8 مؤلفه شامل سطح قیمت پیشنهادی ، شرایط عمومی ملک شامل امکانات و موقعیت محلی ، فاز بازار معاملات مسکن (رکود رونق)، انتظارات قیمتی ، قدرت خرید متقاضیان مسکن ، حجم عرضه نوسازها ، سن بنا و مهارت دلالان ملکی در بازاریابی است. اصلی ترین شاخص مؤثر بر این نرخ، سطح قیمت پیشنهادی تعیین شده از سوی مالک است. عموم مشاوران املاک بر این باورند که اگر قیمت ملک کارشناسی باشد، زمان انتظار برای فروش آن می تواند به زیر دو هفته تنزل کند، کما اینکه در بازار تابستان امسال هم فروش واحدهایی با این ویژگی، ظرف مدت چند روز قطعی شده است. هرچند باور سنتی و البته نه چندان قرین به صحت اغلب دلالان بازار این است که اگر قیمت ها روند افزایشی داشته باشند، رکود از بازار مسکن رخت برمی بندد، اما تجربه پیش رونق در سال گذشته و ماه های نخست امسال، تصویر تازه ای برای مشاوران املاک ایجاد کرده است. واسطه های ملکی که پیش تر از کنترل غیرمستقیم قیمت مسکن توسط دولت گلایه مند بودند، اکنون نگاه دیگری به مؤلفه قیمت و تأثیر آن بر وضعیت بازار دارند. آن ها می گویند خریداران مسکن بعد از یک دوره رکود طولانی مدت، سال گذشته با اطمینان به استمرار ثبات قیمت مسکن وارد بازار شدند و این ورود به افزایش حجم معاملات ماهانه مسکن در دوره پیش رونق انجامید. این در حالی است که اکنون با فرارسیدن فصل طلایی نقل و انتقالات ملکی و گرم تر شدن طبیعی بازار، برخی مالکان قیمت های پیشنهادی بالاتری از نرخ معاملات ماه های قبل را برای املاک خود اعلام کرده اند. عمده مالکانی که انتظار افزایش قیمت دارند، سازندگانی هستند که فایل های نوساز و اغلب کلید نخورده را به بازار عرضه کرده اند. مشاوران املاک برخلاف رویه همیشگی که نوسان قیمتی را به نفع رونق بازار ارزیابی می کردند، این بار اعتقاددارند تغییر قابل توجه قیمت پیشنهادی در جهت افزایش، قطعا آسیب زا است و رفتار کنونی سازنده ها می تواند به ضرر رونق در کل بازار ملک تمام شود. مشاوران املاک اگرچه بر این عقیده هستند که به تعداد فایل های موجود در بازار، ممکن است زمان انتظار متفاوت وجود داشته باشد و اعلام یک عدد یا بازه با قطعیت، امری غیرحرفه ای است، اما درعین حال سن بنا را به عنوان مؤلفه مؤثر دیگری بر نرخ انتظار فروش مسکن به رسمیت می شناسند. هرچند تأثیر این عامل به پای عامل قیمت پیشنهادی نمی رسد، اما اگر خریدار بین دو ملک نوساز و چند سال ساخت که هر دو به قیمت کارشناسی متناسب با سن، امکانات و موقعیت مکانی عرضه شده است، شرایط انتخاب داشته و از بودجه کافی نیز برخوردار باشد، قطعا آپارتمان نوساز را انتخاب می کند. ماه ها است که آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت در صدر تقاضای خریداران قرار دارد و بیشترین سهم از معاملات ماهانه را از آن خود می کند. این موضوع نشان دهنده ارجحیت نوسازها در برابر واحدهای چند سال ساخت در نگاه متقاضیان خرید است. با توجه به اولویت تملک نوسازها توسط خریداران، طبعا حجم عرضه نوسازها نیز با میزان زمان انتظار فروش ملک در بازار بی ارتباط نیست. یکی دیگر از عوامل مؤثر بر دوره انتظار فروش ملک، موقعیت مکانی آپارتمان در محله است. طبیعی است که در هر محله برخی از کوچه ها و خیابان ها به سبب توسعه بیشتر بافت شهری، نوساز بودن، امنیت، برخورداری از فضای سبز و نظایر آن شهرت بیشتری دارند و خریداران به شکل سنتی به تملک آن ها رغبت بیشتری دارند. افزون بر این موارد که به موقعیت ملک ارتباط دارند، عامل دیگری مرتبط با وضعیت بازار مسکن، سبب کاهش زمان انتظار فروش ملک شده است. ثبات نسبی قیمت در بازار مسکن کنونی سبب شده خریداران بازار را برای جست وجوی ملک مطلوب خود مناسب ارزیابی کنند. مشاوران املاک می گویند متقاضیانی که قصد خریدشان در بازار فعلی جدی است، بابت تغییرات ناگهانی قیمت نگرانی ندارند و می دانند که قرار نیست با سپری شدن چند روز یا چند هفته از رؤیت ملک، حباب آنی در قیمت ها ایجاد شود. درواقع انتظار قیمتی خریداران که چشم انداز بدون جهش قیمت مسکن را ترسیم می کند و خیال آسوده آن ها از ثبات نسبی قیمت مسکن موجب شده ترجیح دهند حتی در صورت یافتن ملک مناسب، جست وجوی بیشتری در بازار ملک داشته باشند و تمام گزینه های احتمالی متناسب با خواسته و بودجه خود را ارزیابی کنند. این موضوع سبب شده باوجوداینکه اغلب طی دو هفته اول جست وجو، ملک مناسب برای بسیاری از متقاضیان خرید از سوی واسطه ها پیشنهاد می شود، آن ها بازهم زمان بیشتری به جست وجو اختصاص دهند و درنتیجه از زمان شروع بررسی فایل ها تا زمان قطعی شدن معامله خرید، ممکن است تا یک ماه به طول بینجامد. یکی دیگر از این مؤلفه های هشت گانه، فاز بازار است. طبعا زمانی که بازار مسکن به فاز رونق معاملات بازگردد، زمان انتظار جست وجو و خرید آپارتمان کوتاه تر خواهد شد، چراکه حجم عرضه و تقاضا به نسبت قابل قبول در بازار پررونق وجود خواهد داشت. در حال حاضر که بازار در فاز پیش رونق قرار دارد نیز، به دلیل اینکه بازار مسکن تدریجا به سمت رونق حرکت می کند، زمان انتظار فروش ملک نیز به تدریج رو به کاهش است. تحقیقات نشان می دهد جنس زمان انتظار فروش ملک در مورد برخی از واحدهای مسکونی در بازار کنونی، با آنچه در دوره رکود سبب طولانی شدن این زمان می شد، متفاوت است. در سال های رکود حضور متقاضیان خرید در بازار بسیار کمرنگ بود و درنتیجه دوره انتظار طولانی تری برای فروش ملک باید سپری می شد. درواقع زمان دست کم دوماهه انتظار در دوره رکود را نمی توان به عنوان زمان انتظار تلقی کرد، بلکه عملا طولانی شدن دوره انتظار به رسوب فایل در بنگاه های معاملات املاک می انجامید. این در حالی است که در حال حاضر که بازار در وضعیت پیش رونق قرار دارد و حضور خریداران در بازار بیشتر و جدی تر شده است، طولانی شدن زمان انتظار برای فروش برخی از املاک مسکونی ناشی از افزایش زمان جست وجوی بی دغدغه و بدون نگرانی برای یافتن گزینه مطلوب است که این موضوع با انتظار قیمتی متقاضیان و چشم انداز بازار مسکن در ارتباط است. نگرانی از آینده قیمت مسکن می تواند مدت زمان انتظار فروش آپارتمان را در دوره رونق معاملات کاهش دهد.