بورس کالا؛ واسط مالی برای مسکن

کالای مسکن فارغ از اهمیت انکار ناپذیری که در رابطه با سرپناه بودن دارد، تورم پیوسته و افزایش هزینه های تولید مسکن در کنار فشار تقاضای مؤثر، این کالا را همواره به عنوان بخشی از پرتفوی سرمایه گذاران در ایران موردتوجه قرار داده است. طبق آخرین سرشماری صورت گرفته در مرکز آمار ایران، تعداد خانوارهای کشور حدود 25 میلیون و تعداد واحدهای مسکونی حدود 27 میلیون واحد است که نشان می دهد فارغ از نوع مصرف واحدهای مازاد که حدود 2 میلیون واحد است، بی تردید عرضه مسکن در حال حاضر بیش از تقاضا است و این عامل خود می تواند به عنوان یک اهرم کنترلی در افزایش قیمت افسارگسیخته در بخش مسکن و سوداگری های مرتبط با آن ایفای نقش کند، اما نکته نگران کننده نحوه توزیع مسکن در کشور، کمبود مسکن در کلان شهرها به دلیل بالا بودن تراکم جمعیتی و وجود انگیزه های بالای سفته بازانه در چنین شرایطی است. کارشناسان در این رابطه معتقدند آنچه قادر است در شرایط فعلی بازار را با تحرک روبه رو سازد سیگنال های قیمتی از یکسو و تحرک تقاضا از سوی دیگر است که در هر دو مورد مبحث مالی از اهمیت بالایی برخوردار است. عرضه مسکن در بورس کالا طی سال های گذشته با چالش های زیادی روبه رو شده است، به طوری که این بحث را می توان در سه سطح مورد ارزیابی قرارداد، در اولین سطح و طی سال های گذشته بحث هایی پیرامون عرضه املاک و مستغلات دولتی (ساختمان های دولتی و اموال غیر منقول مازاد بانک ها) در بورس کالا مطرح شد که در همان زمان نقدهای زیادی از سوی کارشناسان متوجه این امر شد. منتقدان معتقد بودند با توجه به اینکه مسکن کالایی همگن نیست و قیمت آن بسته به قیمت و متراژ و منطقه ای که در آن واقع شده تعیین می شود عملا عرضه آن در بورس کالا با مشکلات عدیده ای روبه رو است.بحث عرضه مسکن دولتی در بورس کالا پس از دوره ای که مسکوت ماند، این بار و در سطح دوم با تعریف عنوان شاخص مسکن در پاییز سال گذشته در نشستی مشترک میان حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و حامد سلطانی نژاد، مدیرعامل بورس کالای ایران مطرح شد. این طرح پس از اشکالاتی که به عرضه مسکن در بورس کالا واردشده بود طراحی شد و بیانگر روند قیمت و سرمایه گذاری در حوزه مسکن بود. در آن برهه به گفته حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران استفاده از داده های اتحادیه مشاوران املاک می توانست از هزینه های اضافی در جهت تولید داده های موردنیاز برای ایجاد زیرساخت های لازم در جهت طراحی شاخص جلوگیری کند. درواقع سلطانی نژاد بر این باور بود که با توجه به اینکه ایجاد یک شبکه عظیم، مشابه آنچه هم اکنون از طریق اتحادیه مشاوران املاک ایجادشده، هزینه گزافی را می طلبد، بورس کالا مایل است از داده های همین شبکه موجود برای طراحی و عرضه شاخص مسکن استفاده کند. وی معتقد بود: معرفی و طراحی شاخص معاملات به کمک سامانه معاملات اتحادیه املاک می تواند به شفاف شدن بازار مسکن کمک کند. اما این طرح نیز به مرحله اجرایی در نیامد و تقریبا مسکوت ماند. پس ازآن طی هفته گذشته زمزمه هایی مبنی بر پیوند ابزارهای مالی بورس کالا با بازار مسکن شنیده شده، به طوری که حامد سلطانی نژاد دراین باره اعلام کرد: ابزارهای مالی در بورس کالای ایران می تواند سرمایه ها را در بخش مسکن به سرمایه های مولد تبدیل کرده و از راکد بودن سرمایه ها در این بخش جلوگیری کند. سلطانی نژاد با اشاره به این موضوع که این روش کمک می کند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزارها کمک می کند تا هرکسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایه گذاری کند، گفت: با این کار درواقع سرمایه ها به سمت مسکن حرکت می کند و حتی سرمایه های خرد هم می توانند به کمک بخش مسکن بیایند. وی گفت: در این زمینه مذاکراتی با اتحادیه مشاوران املاک و مجموعه سرمایه گذاری مسکن صورت گرفته است تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیوند دهیم، به این ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن یا تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از سازوکارهای موجودی که در بازار مسکن وجود دارد، می تواند از ابزارهای بورسی نیز بهره مند شود.مدیرعامل بورس کالای ایران افزود: فروش های سلف، فروش هایی هستند که در قالب اوراق صورت می گیرند، به طوری که هرکسی اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد می تواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. برای این اقدام امیدواریم با ذی نفعان این حوزه توافقات را نهایی کرده و عرضه این ابزارهای مالی را تا پایان امسال آغاز کنیم. سلطانی نژاد افزود: در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن، شرایط لازم را فراهم کرده و دوره های آموزشی موردنیاز را برای آن ها برگزار می کنیم. مدیرعامل بورس کالای ایران بازیگران اصلی این بازار را فعالان فعلی بازار مسکن می داند و بر این باور است: فعالیت هایی که در قالب سرمایه گذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، می تواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد. سید حسین سلیمی نایب رئیس کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران عرضه مسکن در بورس کالا را در مرحله ای بالاتر و با نگاه به زیرساخت های لازم موردبررسی قرارداد و این روش را پیشنهادی از سوی بانک مسکن عنوان کرد و گفت: روش جدیدی که بانک مسکن در پیش گرفته و به نظر موفقیت آمیز خواهد بود به این شکل است که صندوق هایی را به منظور جمع آوری وجوهی از سوی مالکان؛ اشخاصی مانند پیمانکاران یا مالکانی که علاقه مند به سرمایه گذاری در حوزه خرید مسکن هستند راه اندازی خواهند کرد. حتی در این زمینه بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده که مبلغی را برای تشکیل این صندوق ها اختصاص دهد. وی با اشاره به واحدهای این صندوق موسوم به یونیت گفت: در این زمینه صندوق هایی هم در بورس وجود دارد که سرمایه گذاران پس از خرید این واحدها می توانند در صورت تمایل یونیت سهام خودشان را به فروش برسانند. به عنوان مثال اگر صد اوراق مشترک وجود دارد، این میزان را در یک پرتفوی قرار می دهند و متوسط این پرتفوی را به یونیت انتقال می دهند. وی در ادامه می گوید: در این رابطه می توان تعداد واحدهای ساختمانی زیادی را در مناطق مختلف تهران با متراژهای 50 تا 100 متری تعریف کرد و پس از تعریف پروژه صندوق تشکیل شود؛ در این رابطه پیمانکاری که مسئول پروژه است می تواند مشارکت داشته باشد و سرمایه دارانی که علاقه مند به انبوه سازی باشند هم می توانند مشارکت کنند و بانک مسکن هم از طریق ارائه صندوق های سرمایه گذاری دست به عمل خواهد زد. در ادامه مشخص خواهد شد که اگر پروژه ای 40 هزار متر زیربنا داشته باشد و قیمت آن متری 2 میلیون تومان باشد، بنابراین هر یک یونیت این طرح باقیمت 2میلیون تومان فروخته خواهد شد. قیمت یونیت های تعریف شده با پیشرفت پروژه زیاد خواهد شد، این روند به خریدار کمک خواهد کرد که هرکسی با پیشرفت کار، به قیمت روز دست به خرید بزند.