از خرید املاک رهنی خودداری کنید

در جامعه امروز که با سرعت زیاد به سوی مدرنیته در حال حرکت است، افراد می توانند تمامی نیازهای خود را از طرق مختلف اعم از اینترنت و شبکه های اجتماعی برطرف نمایند. در گذشته عموم افراد از حق وحقوق خود هیچ گونه اطلاعی نداشتند اما در زمان حال جهل به قانون و نداشتن اطلاعات حقوقی می تواند ضررهای بسیار هنگفتی را به افراد وارد نماید. یکی از موضوعاتی که در دادگستری پرونده های بسیار زیادی به آن اختصاص داده شده است خرید ،فروش و اجاره املاکی می باشد که در رهن است و متأسفانه در این خصوص اطلاع رسانی مطلوبی صورت نگرفته است لازم به ذکر است که اصولا این املاک به دلیل دریافت وام در رهن بانک ها می باشد. سؤالی که در اینجا مطرح می باشد این است که ماهیت عقد رهن چیست و آیا اصلا در این خصوص قوانین روشنی وجود دارد؟ قانون گذار در ماده 10 قانون مدنی عقد رهن را چنین تعریف نموده است: رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند. بر اساس ماده فوق الذکر عقد رهن برای وثیقه دین می باشد و بر اساس همین ماده است که بانک ها برای ضمانت وصول اقساط خود ملکی را در رهن خود قرار می دهند تا چنانچه مدیون اقساط خود را پرداخت نکند بانک بتواند طلب خود را وصول نماید. به استناد ماده 787 قانون فوق عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم زند ولی راهن نمی تواند قبل از این که دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحا قانونی از آن بری شود رهن را مسترد دارد. عقود جایز به عقودی گفته می شود که طرفین هر زمان اراده نمایند بتواند آن را فسخ کنند مانند وکالت و عقود لازم قدی است که هیچ یک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آن را ندارد مگر درصورتی که در آن شرط فسخ باشد مانند عقد بیع. با توجه به توضیح ماده فوق عقد رهن برای مرتهن(مانند بانک) جایز است و هر زمان اراده نماید می تواند عقد فوق را فسخ کند ولی نسبت به راهن(وام گیرنده)تا قبل ادا دین خود حق بر هم زدن و فسخ عقد را نخواهد داشت. سؤال مهمی که در مبحث رهن وجود دارد این می باشد که آیا راهن می تواند ملک مورد رهن را به دیگری واگذار نماید؟ قانون گذار در ماده 793 قانون مدنی صرفا به این نکته اشاره دارد که راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن. پس چنانچه ملکی در رهن باشد و راهن قصد فروش ملک را دارد می تواند با مراجعه به مرتهن و اذن او ملک خود را انتقال دهد. اکثر افرادی که از بانک وام گرفته اند و ملک آن ها در رهن بانک می باشد و قصد انتقال به شخص دیگری را داشته باشند باید به بانک مراجعه نمایند و این موضوع را به اطلاع بانک برسانند. مشکل اساسی زمانی به وجود می آید که راهن ملکی که در رهن می باشد را بدون اطلاع مرتهن (بانک) بفروش می رساند در این مواقع بعضا برای خریدار مشکلاتی به وجود می آید. زمانی که خریدار با علم و اطلاع از اینکه ملک فوق در رهن می باشد اقدام به خرید می نماید باید این احتمال را در نظر بگیرد که ممکن است فروشنده برای فک رهن هیچ اقدامی به عمل نیاورد که در این صورت خریدار باید برای احقاق حقوق خود راه دادگستری را در پیش بگیرد پس اولین نکته ای که در زمان خرید ملک باید توجه کرد این است که حتی الامکان از خرید املاکی که در رهن می باشد و فروشنده باید فک رهن نماید خودداری نمایند که این موضوع در پیش خرید املاک در بعضی موارد بسیار مشکل آفرین است . متأسفانه پرونده های زیادی در مراجع قضایی با این عنوان مطرح می باشد که فروشنده نسبت به تعهدات خود مبنی ادا دین خود (اقساط بانک) پایبند نبوده است و مرتهن با استناد به ماده 779 قانون مدنی اقدام به مصادره وثیقه نموده است . در این مواقع خریدار می تواند دین راهن را ادا نماید از مصادره توسط مرتهن جلوگیری نماید و یا اینکه مبلغ پرداختی بابت خرید ملک در رهن را از راهن مسترد نماید که این موضوع مشکلات عدیده ای را به همراه خود خواهد داشت. آیا می توان فردی را که اقدام به فروش ملکی که در رهن دیگری می باشد را به جرم کلاه برداری یا فروش مال غیر مورد تعقیب قضایی قرار دهیم؟ با توجه به ماده 793 قانون مدنی و متون فقهی در خصوص عقد رهن چنین استنباط می شود که رهن موجب خروج ملک در رهن از مالکیت رهن دهنده (راهن) نمی شود و فقط برای رهن کننده (مرتهن ) نسبت به مال رهنی حق عینی و حق تقدم ایجاد می کند که می تواند از محل فروش مال رهنی طلب خود را استیفا کند. ازاین رو فروش ملک در رهن، فروش مال غیر محسوب نمی شود زیرا رکن اصلی جرم فروش مال غیر، فروش بدون مجوز قانونی است که در ماده یک قانون مربوط به انتقال مال غیر در آن یادشده است این ماده بیان می دارد: «کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحا عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاه بردار محسوب و...» بنابراین اگرچه با عقد رهن از اختیار مالک برای تصرف در عین مال (عین مرهونه )در رهن کاسته می شود ولی حق مالکیت او از بین نمی رود و رهن دهنده ( راهن ) همچنان مالک عین ملک (عین مرهونه ) در رهن است. دیوان عالی کشور نیز در رأی شماره 1796 مورخ 9/6/1311 با صراحت اعلام کرده (انتقال عین ملک در رهن توسط مالک به دلیل تعلق مال به وی مشمول ماده یک مربوط به انتقال مال غیر نمی شود) البته باید توجه داشت فروش ملک در رهن از مصادیق ماده یک قانون مجازات مرتکبان ارتشا، اختلاس و کلاه برداری نیز محسوب نمی شود زیرا برای تحقق فعل مادی این جرم «توسل به وسایل متقلبانه» ضروری است و باید مقدم بر تحصیل مال باشد. هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز در رأی اصراری شماره 28 مورخ 16/08/1374چنین نظر داده: «در کلاه برداری توسل به وسیله متقلبانه باید مقدم بر به دست آوردن مال غیر باشد...» بنابراین صرف ذکر نشدن در رهن بودن ملک مذکور در مبایعه نامه یا توافقنامه (فعل منفی) موجب تحقق رکن مادی جرم کلاه برداری نمی شود. به عبارت دیگر مکتوم داشتن یک موضوع از مصادیق کلاه برداری نمی تواند باشد یعنی فعل منفی یا سکوت کلاه برداری نیست. ترک فعل نیز هرچند توأم با سوءنیت باشد و موجب اغفال دیگری شود عنصر مادی کلاه برداری نیست و عنصر مادی آن فعل مثبت است. بنابراین حتی با آگاهی خریدار از موضوع رهن بعد از خرید ملک مذکور خریدار فقط می تواند با دادخواست حقوقی به حقوق ادعایی اش دست پیدا کند.