نکته های حقوقی روابط موجر و مستاجر

1)اینجانب ملکی را جهت استفاده مسکونی به شخصی اجاره داده ام بعد از مدتی متوجه شدم ازملک فوق استفاده اداری می شود، چه راه حل قانونی برای فسخ قرارداد فوق وجود دارد؟ طبق بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356درصورتی که از مورد اجاره محل سکنی برخلاف منظوری که در اجاره نامه قیدشده استفاده گردد موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. 2)قراردادی در سال 71 فی مابین این جانب و مالک ملک تجاری منعقد گردیده است سؤال بنده این هست که آیا به این جانب حق کسب و پیشه تعلق می گیرد یا حق سرقفلی؟ سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر در سال 76 وارد قانون شده است و به قراردادهای ماقبل از این تاریخ حق کسب و پیشه تعلق می گیرد. 3)اینجانب قرا دادی اجاره برای یک باب مغازه با موجر تنظیم کرده ام و حدود 53 سال در آن مشغول به فعالیت هستم و اینک قصد دارم حق کسب و پیشه خود را به دیگری منتقل کنم اما مالک با انتقال موافقت نمی کند می بایست چه اقدامی انجام دهم؟ چه در خصوص واگذاری سرقفلی و چه حق کسب و پیشه چنانچه مالک با انتقال مواقفت نکرده شما می توانید با تقدیم دادخواست به مراجع قضایی به استناد ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 56 اقدام به انتقال نمایید. 4)قصد فروش ملک خود رادارم اما مستأجری که در آنجا سکونت دارد مانع از ورود این جانب و یا خریدار می شود برای رفع این مشکل چه راهکار قانونی وجود دارد؟ طبق ماده 25 قانون موجر و مستأجر مصوب 65هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقص اند آن ، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است . 5)اینجانب ملک خود را به یکی از بستگان برای سکونت اجاره داده ام اما به دلیل آشنایی، قرارداد اجاره ای فی مابین ما تنظیم نشده است، اکنون در میزان اجاره بها با یکدیگر مشکل داریم قانون راه حلی برای این موضوع مشخص کرده است؟ طبق ماده 7 قانون فوق الذکر در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم شده به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست وخسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود. 6)آیا قانون در خصوص تعمیرات ملک برای موجر و مستأجر شرایطی را در نظر گرفته است؟ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبِ در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. 7)اینجانب ملکی را اجاره کرده ام که بعد از مدتی مشخص شد، تلفن به دلیل بدهی قبلی موجر قطع هست و ایشان هیچ اقدامی جهت وصل دوباره تلفن انجام نداده است، در این زمینه چه راه حلی وجود دارد؟ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیر بدهی موجر به سازمان های مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و مستأجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید. 8)بنده مالک ملک تجاری هستم و قصد دارم ملک فوق را تخریب و نوسازی کنم اما در ملک فوق یک باب مغازه به صورت حق کسب و پیشه وجود دارد که مالک منافع با چندین بار اخطار شفاهی ملک فوق را تخلیه نکرده است، آیا امکان درخواست تخلیه از طریق دادگاه وجود دارد؟ طبق ماده 15 قانون روابط موجر ومستاجر مصوب 1356 مالک پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه درخواست نماید لکن مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلف اند درصورتی که مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی موردنظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند همچنین هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستأجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره درحق او محکوم خواهد شد مگر آن که ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده ازمورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است. 9)چنانچه در پایان مدت قرارداد مشخص شود که مستأجر قبوض برق ،تلفن و گاز را پراست نکرده و همچنین به اصل بنا خسارتی وارد کرده است برای جبران خسارات وارده چه اقدامی لازم است؟ طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن ، آب ، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است هم زمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان موردادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مثابه به همان میزان خودداری و پس از صدور روی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد. 10اینجانب قصد دارم قرارداد اجاره ای با بستگان خودتنظیم نماید و قصد نداریم برای قرارداد مدت معین نماییم آیا ازلحاظ قانونی مشکلی وجود نخواهد داشت؟ طبق ماده 468 قانون مدنی در اجاره اشیا، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است