نحو الزام به اخذ پایان کار

با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در سال های اخیر در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. وقتی به آمار حداقل یک دهه گذشته بازار مسکن توجه شود، می توان به این نکته رسید که همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده ((ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد)) فروشنده سلب مسئولیت نماید. همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود؛ پس نتیجتاً باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد ازجمله دعاوی بسیار زیاد در این زمینه، دعاوی مربوط به اخذ پایان کار، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و همچنین الزام به تنظیم سند هست که در ذیل به هریک می پردازیم پس از اتمام عملیات ساختمانی، درصورتی که ساختمان مورد تائید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشید، شهرداری و یا سازمان متولی امر مدرکی تحت عنوان پایان کار به شما می دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تائید می کند. پایان کار یکی از مهم ترین مدارکی است که یک ساختمان دارد و در آن کاربری ملک مشخص می شود گواهی پایان کار سندی است که پس از اختتام کلیه عملیات ساختمانی بر اساس تقاضای مالک یا وکیل قانونی آن توسط شهرداری و با توجه به شناسنامه فنی و ملکی ساختمان صادر می گردد و درزمانی که در ملک تخلفاتی وجود داشته باشد شهرداری از صدور پایان کار خودداری می نماید در این موقع برای تنظیم سند مشکلات عدیده ای به وجود می آید درصورتی که سازنده در تاریخ مقرر گواهی پایان کار نگیرد مالک چه کاری باید انجام دهد؟ درصورتی که سازنده تعهدات قیدشده در قرارداد را به هر نحوی انجام ندهد مالک می تواند الزام ایشان را از طریق مراجع قضایی بخواهد و همچنین خسارت تأخیر در ایفای تعهد را هم مطالبه کند برای جلوگیری از ضرر زیان و همچنین تسریع در جهت احقاق حق در مراجع قضایی می بایست تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد تا اقدامات قضائی احتمالی را باقوت و استحکام بیشتری همراه نماید بعد از پایان کار نوبت به اخذ مرحله اخذ صورت مجلس تفکیکی هست در اینجا لازم است بدانیم صورت مجلس تفکیکی چیست و چه کاربردی دارد؟ صورت مجلس تفکیکی با استفاده از گواهی پایان کار ساختمان توسط اداره ثبت اسناد و املاک تهیه می شود. این صورت جلسه صرفاً به تعریف حدود اربعه واحدهای مستقل و ذکر مساحت آن ها و شماره گذاری آن ها می پردازد بی آنکه به مالکیت خصوصی واحدها بپردازد تفکیک در لغت به معنی جدا کردن است. در اصطلاح ثبتی، تقسیم قطعه زمینی به قطعات مختلف است تفکیک، عملی است اداری که با تقاضای مالک یا مالکین، توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیرفته و درنتیجه ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تبدیل می گردد آیا بین تفکیک ملک و افراز تفاوتی وجود دارد 1-در تفکیک حالت اشاعه ضروری نیست یعنی ممکن است فقط یک مالک قصد تفکیک داشته باشد ولی افراز باید چند مالک وجود داشته باشد 2- تفکیک با رضایت مالک یا مالکان زمین انجام می شود ولی افراز در صورتی است که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد 3- تفکیک فقط تقسیم ملک است ولی افراز، تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هر یک از مالکین هست 4- اگر در حین تفکیک، هر یک از شرکا اعتراض داشته باشند بقیه عملیات تفکیک انجام نخواهد شد ولی افراز به این صورت نیست و بعد از اعتراض نیز افراز انجام خواهد شد یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خریدوفروش) ملک خریداران را با مشکل مواجه می کند، خودداری فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی است که غالبا فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت نموده است و بعضاً به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود خودداری می کند یکی از نکاتی که می بایست در زمان تنظیم قرارداد خریدوفروش ملک رعایت شود و بسیار حائز اهمیت هست تعیین تاریخ حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند هست که در اینجا لازم است وجه التزامی جهت عدم حضور فروشنده مشخص گردد سؤالی که مخاطبان بسیار زیادی آن را مطرح نموده اند نحو طرح دعوی الزام به تنظیم سند در مراجع قضایی هست برای طرح چنین دعاوی اولا می بایست مالکیت شخصی که می بایست سند را منتقل دهد (فروشنده) برای مرجع قضایی محرز شود که از طریق ارائه سند و یا استعلام از اداره ثبت انجام می شود بعد از اثبات مالکیت دادگاه طرح دعوا را الزام به تنظیم سند می نماید که در اینجا لازم به ذکر است که سند فوق نباید بازداشت و یا در رهن باشد بعد از صدور رای چنانچه مالک اقدام به تنظیم سند ننماید خواهان دعوی می تواند انجام تنظیم سند را از دادگاه درخواست نماید که این امر توسط دادورز انجام می پذیرد آیا ضمانت اجرایی برای الزام فروشنده به تنظیم سند وجود دارد؟ طبق ماده 220 قانون مدنی، متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می شود، ملزم هستند. همچنین فروشنده طبق عرف و عادت و مواد 46، 22 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود. بنابراین به نظر می رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونی باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه