خانه های خالی 2.5 برابر شد

گزارش وزارت اقتصاد نشان می دهد نرخ واقعی خانه های خالی در کشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 به 11.3 درصد در سال 1395 رسیده است و 2.6 میلیون واحد خانه خالی در کشور وجود دارد. به گزارش پیام ساختمان، وزارت امور اقتصادی و دارایی با هدف بررسی ظرفیت های اخذ «مالیات بر خانه های خالی» گزارشی از خانه های خالی تهیه کرده است. در این گزارش آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود خانه های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می شود. آنچه بر هم زننده تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می شود، فاصله قابل توجه نرخ واقعی خانه های خالی (نسبت تعداد خانه های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این امر به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه های خالی» رخ می دهد. در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم گری امری ضروری و اجتناب ناپذیر خواهد بود. یکی از مهمترین و مؤثرترین ابزارها برای تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر خانه های خالی است زیرا این نوع مالیات با افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کاهش می دهد. طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند خانه های خالی در کشور طی سال های 1385 تا 1395 حاکی از آن است که نرخ واقعی خانه های خالی در کشور از رقم 4.2 درصد در سال 1385 (معادل 633 هزار واحد خالی) به 8.3 درصد در سال 1390 (معادل 1.6 میلیون واحد خالی) و 11.3 درصد در سال 1395 (معادل 2.6 میلیون واحد خالی) افزایش یافته است. این در حالی است که نرخ طبیعی خانه های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل 4 درصد است؛ بنابراین می توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل توجهی بین نرخ طبیعی و نرخ واقعی خانه های خالی در بازار مسکن ایران وجود دارد (حدود 7 واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر زمان در حال افزایش است. بر این اساس، مالیات بر خانه های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394 و در قالب حکم ماده (54) مکرر وضع شد. طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد. شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد 1.5 برابر مالیات متعلقه خواهد بود. برپایه این گزارش، مالیات بر خانه های خالی تا پایان سال 1380 به موجب مواد (10) و (11) قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 اخذ می شد اما با توجه به برخی اشکالات قانونی و اجرایی آن بویژه اشکالات مربوط به شناسایی خانه های خالی و ارزش گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات های مستقیم در سال 1380 لغو شد. تجربه کشورهای پیش رو در اخذ مالیات بر خانه های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته اند به شکلی که این کشورها دارای نرخ خانه های خالی پائین تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند. برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین ترین نرخ خانه های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل 3 درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با نرخ خانه های خالی معادل 7 درصد دارای نرخی پائین تر از متوسط کشورهای اروپایی مذکور است. اگرچه هدف اصلی از وضع مالیات بر خانه های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست؛ اما برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در راستای بدست آوردن معیاری جهت هزینه - فایده کردن وضع آن اهمیت دارد. براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر خانه های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال 1397 یا سال دوم موضوع ماده 54 مکرر) رقمی معادل 3.2 هزار میلیارد ریال است. لازم به ذکر است دلیل اصلی پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده توسط کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است که حدود یک سوم ارزش اجاری روز برآورد می شود و درصورت رفع این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به 9 هزار میلیارد ریال افزایش خواهد یافت. کارآمدبودن ابزار مالیات بر خانه های خالی مستلزم رفع چالش های مترتب بر وصول این نوع مالیات خواهد بود. در این ارتباط یکی از مهمترین چالش های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی خانه های خالی است. اگرچه در راستای رفع این چالش بر شناسایی خانه های خالی توسط سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون اصلاحی مالیات های مستقیم مصوب 31/4/1394) و ایجاد این سامانه طی شش ماه پس از تصویب این قانون تاکید شده ولی تاکنون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی راه اندازی نشده است. نکته دیگر در این خصوص آنکه انتظار می رود حتی در صورت راه اندازی این سامانه اطلاعاتی تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی خانه های خالی باقی خواهد ماند؛ زیرا در حکم تبصره مذکور جهت ایجاد این سامانه بر نقش ویژه شهرداری ها و همچنین دیگر دستگاه های دارنده اطلاعات املاک نظیر شرکت های آب، برق و گاز منطقه ای و شرکت های پست و مخابرات در امر شناسایی خانه های خالی تأکید نشده است. در این ارتباط لازم به ذکر است، تجربیات کشورهای پیش رو در اخذ این نوع مالیات حاکی از نقش اصلی شهرداری ها در امر شناسایی خانه های خالی است؛ علاوه بر این، نبود تعریف خانه خالی در ماده 54 مکرر از دیگر چالش های اجرای این مالیات است به طوری که براساس حکم این ماده، خانه هایی که به دلیل نداشتن شرایط اسکان (همانند خانه های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و سازمان امور مالیاتی کشور، به نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت. یکی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مذکور است؛ به موجب این حکم، آپارتمان های کمتر از 150 مترمربع در تهران و کمتر از 200 مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقاً این معافیت نیز در خصوص خانه های خالی موضوعیت ندارد. در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر خانه های خالی و شکست نخوردن مجدد این نوع مالیات توصیه می شود راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سرعت پیگیری شود؛ ضمن آنکه با اصلاح تبصره (7) ماده (169) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394، می بایست امکان استفاده از ظرفیت های اطلاعاتی نهادها و دستگاههای دارنده اطلاعات املاک بویژه شهرداری ها و همچنین شرکت های آب، برق و گاز منطقه ای و شرکت های پست و مخابرات فراهم شود. اصلاح ماده 54 مکرر به شکلی که در آن «خانه های خالی مطابق با قوانین موضوعه کشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف شود» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری (موضوع تبصره 11 ماده 53) درخصوص خانه های خالی تعلق نگیرد» ضرورت دارد. همچنین باید اصلاح ارزش اجاری املاک تعیین شده توسط گروه تقویم املاک به نحوی که ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاک شود، در دستور کار سیاست گذاران باشد.