پیش از ورود به بحث روز مسکن و تحلیل وضعیت این نیاز اصلی و اولیه انسان در ایران، ابتدا برای تقریب اذهان مخاطبان گرامی نسبت به موضوع مورد بحث به چند نمونه از مسایل و اتفاقات جاری در کشور اشاره می شود.
1- درست در روز همان شبی که ترامپ «فرجام آمریکایی برجام» را اعلام کرد با یکی از دوستان تحلیلگر منطقه ای در رابطه با اوضاع اقتصادی داخلی، سیاسی و دیپلماسی از جمله پیروزی اخیر نیروهای مقاومت در انتخابات مجلس لبنان، انتخابات آینده مجلس عراق و ترکیه گفتگو می کردیم، اما آنچه موجب شد در این نوشتار از آن گفتگو یاد شود نه بحث و تحلیل های سیاسی و دیپلماتیک که یک نمونه از اتفاقات نامبارک اقتصادی داخلی بود.
موضوع اقتصادی مورد بحث، اتفاق نامبارک افزایش دو برابری قیمت مسکن در یکی از مناطق کلانشهر تهران در بازه زمانی اسفندماه سال 1396 تا اردیبهشت ماه سال جاری(1397) به گمان آن دوست بود. او با مثال زدن از یک معامله مسکن که به شراکت پیش از عید انجام داده بودند و ظاهرا سود شیرینی هم نصیبشان شده بود، می گفت در فاصله کمتر از دو ماه، مشاور املاک متعامل آنها مجددا برای خرید همان ملک، پیشنهاد خرید با افزایش قیمت 50درصدی داده است. او با استناد به این اتفاق اقتصادی و ساختمانی پیش بینی می کرد که در صورت بالا رفتن قیمت ارز با روند موجود، امکان افزایش قیمت املاک بیش از 50درصد نیز وجود دارد.
2- یک نمونه دیگر از افزایش هیجانی و روانی قیمت ملک طی دو سه ماه اخیر را در مراجعه به بنگاه های مشاور املاک شهرهای اقماری کلانشهر پایتخت مشاهده می کنید. با وجود عدم ثبت حتی یک مورد معامله به نقل از خود دلالان در بنگاه های املاک شهرهای حاشیه ای، آنچه تعجب مراجعه کننده به آنها را برمی انگیزد توصیف غلوشده و اغراق آمیز سرازیر شدن پایتخت نشینان به حاشیه کلانشهرها برای خرید ملک جهت سرمایه گذاری در این مناطق از زبان بنگاهداران است.
3- علاوه بر دو مثال فوق، یکی دیگر از عناصر تاثیرگذار بر افزایش قیمت ملک در حال حاضر را اتخاذ سیاست تک نرخی کردن قیمت ارز و افزایش قیمت دلار از 3800 تومان به 4200 تومان توسط دولت عنوان می کنند. قریب به اتفاق مشاوران املاک در ارایه مشاوره به خریدار و فروشنده ملک، بالا رفتن قیمت دلار را یکی از دلایل موثر و اصلی افزایش قیمت ملک بیان می کنند و طرفین معامله را نسبت به پذیرش اثرگذاری این آیتم بر قیمت ملک تحت تاثیر قرار می دهند.
4- افزایش نابهنجار قیمت طلا و سکه هم نمونه دیگری از عوامل اثرگذار بر افزایش قیمت املاک در سال جاری ارزیابی می شود. علاوه بر مشاوره های صوری اغلب دلالان سنتی، برخی از تحلیلگران بازار مسکن و کارشناسان اقتصادی نیز پس از اجرای سیاست تک نرخی کردن قیمت ارز بر افزایش قیمت املاک، افزایش نابسامان- و فعلا غیرقابل کنترل حتی با فعال کردن بازار آتی- قیمت طلا و سکه را یکی دیگر از عوامل غیرقابل انکار اثرگذار بر قیمت مسکن و حتی سایر شاخص های اقتصادی عنوان می کنند.
هر چند علاوه بر موارد فوق، عوامل و دلایل متعددی را در افزایش قیمت املاک در سال جاری دخیل می دانند، اما در مقابل، و همزمان با این اتفاقات و تحلیل های کارشناسانه و گاها دلالانه، مباحث دیگری نیز در حوزه مسکن و ساختمان مطرح می شود؛ از جمله بحث های روز ساختمانی، شکایت رئیس سازمان مردم نهاد «دیده بان شفافیت و عدالت » از وزیر راه و شهرسازی به علت عدم اجرای راه اندازی «سامانه املاک و اسکان کشور» برای شناسایی برخط مالکان واحد های مسکونی، تجاری و اداری و دسترسی به آنان جهت دریافت مالیات است.
عضو مجمع تشخیص مصلحت نظام در نامه ای خطاب به دادستان تهران،به استناد تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب سال 1394 وزیر راه و شهرسازی را مسئول اجرای «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» معرفی کرده و با اشاره به اتمام مهلت شش ماهه از تاریخ تصویب، یعنی تا بهمن 1394 اهمال نامبرده را در انجام وظیفه، باعث تضییع درآمد مالیاتی قابل حصول از خانه های خالی دولت، دانسته است.
ایشان با اشاره به برآورد خسارت و زیان 320 میلیارد تومانی حاصل از این تاخیر فقط برای سال اول و با استناد به ماده 274 قانون مذکور نیز در مقام جرم انگاری برخی از افعال و ترک افعال، در بند 3 مقرر نموده است «امتناع از انجام تکالیف قانونی مبنی بر ارسال اطلاعات مالی موضوع مواد 169 و 169 مکرر، به سازمان امور مالیاتی کشور و وارد کردن زیان به دولت با این اقدام» را جرم شناخته و مرتکب یا مرتکبان را مستحق مجازات های درجه شش شمرده است. ضمناً متخلفان از ماده 169 مکرر، مسئول جبران خسارت نیز هستند (تبصره 3 ماده 169 مکرر). توکلی بنا بر مستندات مذکور شکایت دیده بان شفافیت و عدالت را علیه وزیر راه و شهرسازی به علت امتناع از تکلیف قانونی و اهمال و تفریطِ موجبِ تضییع اموال دولت، تقدیم دادستان تهران نموده است.
جدا از شکایت دیده بان شفافیت و عدالت به خاطر اخذ مالیات-که معلوم نیست به نتیجه برسد یا نرسد- آنچه در این نوشتار اهمیت دارد نفس وجود بیش از دو میلیون و ششصد هزار خانه خالی مازاد در وانفسای بازار املاک امروز است. وقتی آمار خانه های خالی از سکنه که طی 10 سال 1385 تا 1395 از 633 هزار واحد در سال 1385 به 6/1 میلیون واحد در سال 1390 و به 6/2 میلیون در سال 1395 افزایش یافته است و در حال حاضر نیز با وجود اتخاذ سیاست هایی از قبیل ایجاد صندوق های پس انداز خانه اولی و ورود آنها به بازار تقاضا حتی یک بیستم از تعداد خانه های خالی به فروش نرفته است چه اصراری به در بوق و کرنا کردن افزایش هیجانی و روانی قیمت ملک وجود دارد؟
آیا غیر این است که چون احتکار زمین و مسکن به علت عدم اجرای قوانینی مانند راه اندازی «سامانه املاک و اسکان کشور» هزینه ندارد، تاخیر در عرضه با اغراض سودجویانه سوداگران نیز زمینه ساز افزایش قیمت زمین، مسکن می شود؟ آیا بیش از دو سال زمان (از بهمن 94 تاکنون) برای اجرا، یا برخورد با متخلفان و یا رفع اشکالات - اگر اشکال وجود داشت- قانونی که توسط نمایندگان مردم در خانه ملت به تصویب رسیده، فرصت کوتاهی بود یا نه اغراض سیاسی و اقتصادی دیگری در پس عدم اجرای آن دنبال می شد؟ آنگونه که از شواهد امر، یعنی دامن زدن به ایجاد فضای ملتهب افزایش قیمت املاک، ارز، کالاها و در کل بر هم زدن بازارهای داخلی پس از خروج آمریکا از برجام بر می آید، احتمال گزینه دوم یعنی دنبال اغراض دیگر بودن در پس اجرای قانون تقویت می شود تا وجود اشکالات قانونی!
با فرض نادرست اثرگذاری همه عوامل داخلی و خارجی فوق بر افزایش املاک در کشور، حتی اثرگذاری التهابات ناشی از خروج آمریکا از برجام بر مناسبات سیاسی و مبادلات اقتصادی، یک عامل اصلی و موثرتر از همه آنها بر رونق یا رکود قیمت ملک در کشور را نباید نادیده گرفت و آن عامل اصلی، توانمندی طرف تقاضای بازار مسکن است. همه تحلیلگران اقتصادی، کارشناسان مسکن، مشاوران و دلالان سنتی مستقر در بنگاه های املاک- که واسطه های مستقیم با متقاضی واقعی مسکن هستند- به خوبی می دانند که متقاضیان واقعی مسکن دارای چه پایه حقوق و یا درآمد ماهانه و سالانه بوده و از چه قدرت پس اندازی برخوردار هستند. از آنجا که بیش از90 درصد متقاضیان واقعی مسکن از این قشر می باشند پس نباید انتظار رونق یا افزایش قیمت املاک با ورود این قشر ناتوان به بازار تقاضا را داشت.
اپورتونیست هایی که مترصد بودند تا از نمد فرجام برجام نیز بسان سایر عوامل موثر و بازارهای موازی مسکن، کلاهی برای ثروت اندوزی بدوزند، مراقب باشند از آن طرف بام نیفتند، چرا که اصلا بعید نیست با فراری دادن حتی خانه اولی هایی که پس از یکسال انتظار می خواستند به مدد وام های 80 میلیون تومانی کم کم وارد بازار تقاضا شوند، مجددا به استمرار طولانی ترین رکود بازار مسکن و معطل ماندن سرمایه های سمی گرفتار آیند.