مباحث حقوقی پایان کار ساختمان

پس از احراز مطابقت بنا با پروانه و نقشه صادره و پس از احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری با طی یک فرایند اداری و فنی، اقدام به صدور پروانه پایان کار ساختمان که در اصطلاح به آن، گواهی پایان کار گفته می شود می نماید. صدور گواهی پایان کار ساختمان بدین معنی است که از لحاظ مقررات فنی و شهرسازی و از نظر شهرداری و سازمان های ذیربط قانونی، ساختمان احداث شده، مورد تائید می باشد.

ادارات ثبت اسناد و املاک، برای تنظیم و صدور صورت مجلس تفکیکی، بیش از هر چیز به گواهی پایان کار ساختمان، توجه دارند و اصولاً تا زمانی که گواهی پایان کار ساختمان، از سوی شهرداری، صادر نگردد امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی، بوسیله اداره ثبت اسناد و املاک، وجود ندارد و تا زمانی که صورتمجلس تفکیکی، وجود نداشته باشد امکان صدور سند مالکیت مجزی برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان وجود ندارد.

به هنگام معاملات و نقل و انتقال ساختمان های دارای سند مالکیت، دفاتر اسناد رسمی، قانوناً مکلف هستند اولاً از ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله و ثانیاً از بازداشت نبودن ملک (ساختمان) و ثالثاً از فقدان تخلفات ساختمانی و رابعاً از وصول مالیات نسبت به معامله مورد نظر، اطمینان حاصل کنند و در این راستا استعلامات لازم را از ادارات و سازمان های ذیربط، بعمل می آورند بنایراین باید در نظر داشته باشیم که اصولاً دفاتر اسناد رسمی، نسبت به ساختمان ها و املاکی که دارای سند رسمی مالکیت، نیستند امکان ثبت سند و نقل و انتقال آن را ندارند و از سوی دیگر در مورد ساختمان ها و املاک دارای سند نیز، دفاتر اسناد رسمی، مکلف هستند با استعلام از شهرداری، از اینکه ساختمان مورد معامله، دارای گواهی پایان کار و فاقد تخلفات ساختمانی باشد اطمینان حاصل نمایند.

بنا به مراتب بالا می توان گفت، پایان کار ساختمان ، پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است و وجود سند، پیش نیاز انجام معامله ساختمان در دفاتر اسناد رسمی است. اخذ گواهی پایان کار ساختمان، وظیفه مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آنان می باشد.

اگر مالک یا مالکین ساختمان، علیرغم تعهدات قراردادی خود از اقدام برای دریافت گواهی پایان کار، در قبال اشخاصی که ساختمان را پیش خرید، کرده اند خودداری نمایند خریداران می توانند الزام آنها را به ایفای تعهدات قراردادی از جمله الزام به اخذ پایان کار از شهرداری، از طریق مراجع قضائی، مطالبه کنند.

چند نکته در خصوص پایان کار ساختمان

1- برابر قانون پیش فروش ساختمان، قراردادهای پیش فروش ساختمان باید در دفاتر اسناد رسمی، تنظیم گردد.

2- در صورت وجود تخلفات ساختمانی، پرونده به کمیسیون ماده 100 شهرداری ها ارجاع می شود و صدور گواهی پایان کار ساختمان، منوط به اجرای رای کمیسیون ماده 100 شهرداری ها می باشد.

3- اگر رای قطعی کمیسیون ماده 100 شهرداری ها دایر بر تخریب بنا باشد قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری خواهد بود.

4- در مناطقی که شهرداری ها مستقر نیستند یا در خارج از محدوده و حریم قانونی شهرها می باشد صدور پروانه احداث ساختمان و گواهی پایان کار ساختمان، به طور کلی زیر نظر وزارت کشور (دهیاری ها، بخشداری ها، فرمانداری ها، استانداری ها) می باشد.

5- تعهد فروشنده به اخذ پایان کار یا گواهی عدم خلاف ساختمان، باید به روشنی و با ذکر تاریخ دقیق سررسید و ضمانت اجرای دقیق، در قرارداد بین فروشنده و خریدار، درج شده باشد تا اقدامات قضائی احتمالی را با قوت و استحکام بیشتری همراه نماید. همچنین باید در قرارداد منعقده، تاریخ دقیقی را برای حضور در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال سند (پس از اخذ پایان کار) تعیین و حتی دفترخانه اسناد رسمی را هم مشخص کنید و در صورتی که فروشنده در تاریخ مقرر در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر نشد از دفترخانه معین شده، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کنید. این بدان معنی است که در آن تاریخ، خودتان باید از ابتدای ساعت اداری تا پایان وقت اداری، در دفتر اسناد رسمی معین شده با همراه داشتن مدارک و باقیمانده ثمن و…حضور یافته باشید و گواهی حضور خود را نیز دریافت کنید.

6- اگر فروشنده ساختمان، از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال سند ساختمان یا سند ملک، سر باز زد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، هنگامی مثمر ثمر و قابل انجام خواهد بود که گواهی پایان کار ساختمان، صادر شده باشد بنابراین اگر مطمئن شده اید که فروشنده، اقدامی برای اخذ پایان کار ساختمان، ننموده است در اقدامات قضائی و خواسته دعوی خود باید الزام فروشنده به اخذ پایان کار، از شهرداری را همراه با الزام وی به تنظیم سند رسمی، مد نظر داشته باشید.

اخذ گواهی پایان کار با مالک می باشد یا با سازنده ساختمان؟

برای دریافت صدور پایان کار ساختمان ابتدا تشکیل پرونده لازم است که مدارک آن شامل اصل و تصویر سند، اصل شناسنامه، پرداخت فیش عوارض نوسازی سال جاری و حضور مالک یا مالکان یا وکیل قانونی با وکالت نامه معتبر و گزارش روز مرحله ای توسط مهندس ناظر است که پس ازاین مرحله وارد کردن گزارش بازدید مهندس ناظر ضروری است و معمولاً وضع موجود ساختمان دقیقاً با میزان تخلفات گزارش می شود و کروکی ملک ترسیم می شود و پس ازآن به قسمت برو کف که پیش ازاین به آن اشاره شد، می رود. لذا معمولاً گرفتن پایان کار با سازنده می باشد.

آیا می توان چکی را که بابت ضمانت از فروشنده به دلیل عدم اخذ پایان کار اخذشده است برگشت زد؟

در صورتی که در قرارداد مهلتی برای اخذ پایان کار ذکر نشده باشد می توان به عرف مراجعه کرد که در این خصوص مثلاً یک سال زمان خواهد برد. شما می توانید به دلیل عدم ایفای تعهد در خصوص چک اقدام نمایید و مطالبه ضرر و زیان نمایید.

بدون داشتن گواهی پایان کار آیا می توان سند را هبه کرد؟

(هبه اگر با انتقال سند نیز همراه باشد چون مورد هبه غیرمنقول است و انتقال رسمی ملک زمین. آپارتمان. باغ و.) که طی آن مالکیت از مالک به شخص دیگر منتقل می گردد که دارای تشریفات قانونی خاصی می باشد که ازجمله تشریفات انتقال قطعی ملک اخذ استعلام ثبت و دارایی و شهرداری و پایان کار (جهت آپارتمان یا اعیانی) می باشد.

صورتی که یک واحد ساختمان به دلیل بدهی توقیف شده باشد آیا می توان پایان کار گرفت؟ بله حتماً نیازی نمی باشد که ملک آزاد باشد و در صورتی که توقیف هم شده باشد می توانید پایان کار دریافت کنید..