بازار مسکن، تیرماه راکد می شود

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک گفت: با توجه به رشد حباب گونه قیمت مسکن که منجر به کاهش 22 درصد معاملات خردادماه نسبت به اردیبهشت شد، این روند در تیرماه نیز ادامه یافته و پیش بینی می کنیم که در این ماه بازار مسکن با رکود مواجه شود.

به گزارش پیام ساختمان، حسام عقبایی اظهار کرد: رشد قیمت مسکن در اسفندماه 1396 حدود 30 الی 35 درصد بوده و در اردیبهشت ماه هم نسبت به اسفند ماه شاهد افزایش حدود 30 درصد قیمت بودیم. یعنی اردیهبشت ماه قیمت مسکن نسبت به ماه های پایانی سال گذشته حدود 60 درصد افزایش یافته و این وضعیت تا خردادماه ادامه پیدا کرد. با توجه به رشد نامتعارفی که در اسفندماه 1396 و اردیبهشت 1397 به وقوع پیوست، بازار مسکن به سمت و سویی رفت که یک عده از خریداران را به سمت خود جذب کرد ولی اواخر خردادماه و با ورود به تیرماه وارد یک دوره رکود شدیم و حتی در خردادماه شاهد کاهش 21 درصدی حجم معاملات بودیم.

وی افزود: به اعتقاد من در تیرماه وضعیت معاملات سیر صعودی نخواهد داشت و با ادامه ی روند فعلی به رکود می رسد. دلیلش هم این است که وقتی قیمت خانه نامتعارف و حباب گونه رشد می کند قاعدتا بخشی از خریداران وارد نمی شوند یا قدرت خریدشان اجازه نمی دهد که ورود کنند.

نایب رییس اتحادیه املاک با بیان این که بازار مسکن شرایط ملتهبی را تجربه می کند گفت: اوضاع به گونه ای است که مالکانی که خانه های خود را برای فروش به دفاتر مشاور املاک سپرده اند هر روز مراجعه می کنند و قیمت های پیشنهادی را بالا می برند. به همین دلیل متقاضیان از خرید خودداری می کنند. پیش بینی من این است که قیمت مسکن حداقل تا شهریورماه دیگر رشد چهار ماه اخیر را نخواهد داشت. مالکینی هم که در بلاتکلیفی اقتصاد کلان کشور به سر می برند و وضعیت بازارهای سکه و ارز باعث شده تا شرایط خود را با آن تطبیق دهند هرچقدر هم که قیمت ها را بالا ببرند خریدار نمی تواند خود را با آن مطابقت دهد. لذا اگر قیمت افزایش نیابد، معاملات با روند ثبات نسبی ادامه پیدا می کند. در غیر این صورت به سمت و سوی رکود می رود.

عقبایی تاکید کرد: مالکین از تطبیق شرایط با سایر بازارهای موازی خودداری کنند. این روشن گری وظیفه مشاوران املاک است که بتوانند شرایط خریداران، اقتصاد مسکن و بازدهی سرمایه را برای مالکان توضیح دهند و آنها را نسبت به آینده این بازار توجیه کنند. البته علت اصلی نوسانات بازار مسکن به نبود برنامه ریزی در دولت برمی گردد. تا زمانی که برنامه، طرح و چشم انداز کلان در بخش مسکن نداشته باشیم قاعدتا باید با نابسمانی ها و ناهنجاری ها کنار بیاییم.

احتمال تعدیل بازار اجاره

بر پایه این گزارش سمت عرضه در بازار اجاره تلاش دارد فاصله ی نرخ اجاره را با تورم و رشد بازارهای موازی پر کند، اما بررسی ها نشان می دهد مقاومت طرف تقاضا این بازار را به سمت تعدیل قیمت ها سوق می دهد.

از این رو بررسی بازار اجاره شهر تهران در خردادماه سال جاری حاکی از آن است که اجاره بها از نرخ رشد کمتری نسبت به قیمت مسکن برخوردار بوده و موجرانی که در هفته های اخیر اجاره ها را بالا برده اند احتمالا با توجه به نبود ظرفیت در بخش تقاضا مجبور به کاهش نرخ های پیشنهادی می شوند؛ موضوعی که نایب رییس اتحادیه املاک نیز به آن اذعان دارد.

مقایسه قراردادهای قطعی اجاره در سومین ماه از سال جاری با مدت مشابه سال قبل حاکی از آن است با این که رقم های پیشنهادی از سوی مالکان رشد 10 تا 40 درصد را نشان می دهد اما در قراردادهای قطعی این افزایش چندان ملموس نیست و به همین دلیل شاهد نوعی تعلیق تصمیم گیری در بازار اجاره هستیم. طرف عرضه مسکن منتظر تثبیت شرایط بازارهای موازی است تا بر اساس آن قیمت های اجاره را مشخص کند اما اقتصاد خانوارهای اجاره نشین، عامل تعیین کننده در این بخش است. از سوی دیگر قراردادهای قطعی نشان می دهد فشار تقاضا و توان این گروه در افزایش نرخ ها موثر بوده؛ تا جایی که رشد اجاره، اغلب در مناطق دارای سرانه های مصرفی مناسب که از اقبال بیشتری برخوردار بوده اتفاق افتاده است.

طبق آمارهای رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران از خردادماه سال قبل تا خردادماه امسال 45.8 درصد بوده، در حالی که قیمت اجاره در همین بازه زمانی 12.5 درصد افزایش یافته که نشان می دهد شکاف 33.3 درصد بین این دو شاخص وجود دارد. موجران در هفته های اخیر تلاش کردند این فاصله را پر کنند اما مستاجرانی که قدرت اقتصادی آنها نهایتا 5 درصد نسبت به نرخ تورم افزایش یافته از توان کافی برای پاسخ دهی به پیام سمت عرضه ی مسکن را ندارند.

نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره گفت: بازار اجاره وضعیت غیرمنطقی و نامتعارفی دارد و این روزها قیمت ها بر اساس سلایق مالکان مطرح می شود.

حسام عقبایی افزود: افزایش اجاره بها یک امر بدیهی است؛ چرا که اصلی ترین شاخص اجاره بها که قیمت مسکن است افزایش پیدا کرده است. نبودن تعادل بین عرضه و تقاضا و عدم تولید ساختمان در سال های گذشته، کاهش 40 درصدی ساخت و ساز در شش سال گذشته، تورم عمومی و بحث مهاجرت به شهرهای بزرگ دلیلی بر این است که قیمت اجاره بها به دست مالکان افتاده و عرضه کنندگان هستند که به دلیل نبود بازار رقابتی، قیمت را تعیین می کنند. هیچ طرحی هم از سوی دولت و مجلس برای مسکن استیجاری طی 10 سال گذشته مشاهده نشده است.

وی معتقد است: افزایش اجاره بها متناسب با درآمد عمومی مردم نیست. در عین حال که نزدیک به واقع گرایی و متناسب با رشد قیمت مسکن است ولی باید با فرمولی محاسبه شود که با درآمد مستاجران تناسب داشته باشد. درآمد مستاجران حداکثر 20 درصد افزایش یافته و نمی توانند خود را با نرخ های بعضا 60 تا 70 درصد اجاره بها تطبیق دهند. لذا مستاجران در وهله اول باید انصاف را نشان دهند و اجاره بهایی را تنظیم کنند که از عهده مستاجران بر بیاید. البته اگر این اقدام را هم انجام ندهند با توجه به اصول اقتصاد و پایین بودن توان مستاجران مجبور می شوند قیمت های پیشنهادی را پایین بیاورند.

به گفته عقبایی، مالکان از تطبیق شرایط با سایر بازارهای موازی خودداری کنند. این روشن گری وظیفه مشاوران املاک است که بتوانند شرایط خریداران، اقتصاد مسکن و بازدهی سرمایه را برای مالکان توضیح دهند و آنها را نسبت به آینده این بازار توجیه کنند. البته علت اصلی نوسانات بازار مسکن به نبود برنامه ریزی در دولت برمی گردد. تا زمانی که برنامه، طرح و چشم انداز کلان در بخش مسکن نداشته باشیم قاعدتا باید با نابسمانی ها و ناهنجاری ها کنار بیاییم.