کلنجار با نظام مهندسی، غفلت از بازار مسکن

شماره پیش، بخش اول مقاله "کلنجار با نظام مهندسی، غفلت از بازار مسکن" به چاپ رسید که در آن به واکاوی مشکلات حوزه اقتصاد مسکن پرداخته شد و دلایل چند دهه رکود، رونق، آزمون و خطا در بازار مسکن مورد بررسی قرار گرفت. در بخش دوم این مقاله با توجه به ریشه یابی مشکلات، پیشنهاداتی جهت اصلاح بازار مسکن ارائه می شود که از نظر می گذرد.

بخش دوم

به نظر می رسد توجه عمیق به دو نکته زیر می تواند وجدان کاری مسئولین ذیربط و دست اندرکاران را به فکر فرو برد که نتیجه سهل انگاری های احتمالی آنها چه خواهد بود.

- در زلزله هایی که رخ داد بخصوص زلزله اخیر در سر پل ذهاب که مشکلات زیادی برای دولت بوجود آورد، در مقابل خسارتهای عظیم مالی و مصیبت های عدیده جانی چه نمره ای به عملکرد خودمان می دهیم و چقدر خود را مسئول و پاسخگو می دانیم؟

- همچنین در خلاء برنامه ریزی صحیح که منجر به امتناع از سرمایه گذاری در حوزه مسکن گردیده و در نظر گرفتن شرایط موجود که موجب گردیده جوانان عزیز کشور نتوانند صاحب مسکن بشوند، چقدر خودمان را مسئول و مقصر می دانیم؟

وقتی فکر می کنیم معضل اصلی عدم تشکیل خانواده برای 6 میلیون زوج جوان کشور عدم امکان تهیه مسکن می باشد و وقتی فکر می کنیم بخشی قابل توجهی از معضلات اجتماعی و فرهنگی که هم اکنون دامنگیر جامعه می باشد، ناشی از مهیا نبودن زمینه ازدواج برای جوانان است، ابعاد این مسئولیت و وظیفه بیشتر مشخص می گردد.

و اما سایر پیشنهادات جهت اصلاح بازار مسکن به شرح زیر است :

1- شبکه بانکی – از وقتی که عمده بانکهای کشور در فکر سرمایه گذاری در حوزه ساخت و ساز افتادند می توان گفت بنگاه داری بانکها آغاز شده و پس از آن بیشتر در قالب بنگاه اقتصادی ظاهر شدند و لذا پس از آن دو اتفاق متصور است؛

اول اینکه بخشی از منابع مالی آنها جذب پروژه های ویژه می گردد که تعدادی از این پروژه ها موجب رونق شهر نمی شود. برای نمونه شهر مالا مال از مال هایی شده است که خوشبختانه هم اکنون تعدادی از آنها نیمه کاره رها شده اند.

و دوم اینکه سیاست های تخصیص تسهیلات در حوزه ساخت و ساز تحت الشعاع ویژگی های حاکم بر این بنگاه ها قرار گرفته و امروز اگر کسی بخواهد از تسهیلات بانکی استفاده کند باید کلی بررسی نماید که از چه نوع تسهیلاتی باید استفاده کند، تسهیلات : خانه اولی ها – بافت های فرسوده – زوجین – سپرده ممتاز – اوراق حق تقدم تسهیلات – صندوق پس انداز یکم و غیره ... .

2- مبالغ وام های تخصیصی – بر اساس یک نوع فرمول متداول به افرادی که در تهران خانه می خرند، 80 میلیون تومان وام و در مراکز استانها و شهر های با بیش از 200 هزار نفر جمعیت 60 میلیون تومان تخصیص یافته و شهرهای کمتر از 200 هزار نفر جمعیت مشمول 40 میلیون تومان وام می شوند.

با یک کندوکاو به این نتیجه می رسیم، افرادی که در شهرهایی مانند بوئین زهرا در استان قزوین – تفرش در استان مرکزی و سرخه در استان سمنان با جمعیت میانگین هر یک حدود 20 الی 25 هزار نفر بخواهند وام بگیرند 40 میلیون تومان به آنها داده می شود ولی اگر کسی در تهران بخواهد وام بگیرد به او 80 میلیون تومان تعلق می گیرد. حال همه می دانیم 60 متر مربع آپارتمان در شهرهای اشاره شده حداکثر 60 میلیون تومان ارزش دارد لیکن همان 60 متر مربع در نقاط متوسط تهران بیش از 300 میلیون تومان ارزش دارد. در نتیجه کسی که در چنین شهرهایی خانه ای خریدداری می کند، حدود 70 درصد قیمت ملک را تسهیلات می گیرد و کسی که در تهران خرید می کند کمتر از 25 درصد قیمت ملک را تسهیلات دریافت می کند.

اینکه برنامه یاد شده چقدر اصولی می باشد؟ قابل بررسی است. در این راستا پرسشی که مطرح می شود، این است که آیا این برنامه موجب گران شدن ملک در شهرهای کوچک نخواهد شد و آیا از دلایل عدم استقبال از چنین وامی در تهران همین موضوع نمی باشد؟ در واقع اگر جوانی بخواهد 80 میلیون تومان وام بگیرد باید 220 میلیون تومان آورده داشته باشد و شاید 95درصد جوانان ما چنین امکان مالی ندارند.

3- بافت های فرسوده – از سال ها قبل بافت های فرسوده پاشنه آشیل حوزه ساخت و ساز تلقی شده به نحوی که طرح های ارائه شده در این زمینه نیز فرسوده شده اند. بیش از 80 هزار هکتار از ساخت و ساز های شهری بافت فرسوده هستند و 10 سال پیش مقرر شد سالیانه 10درصد از این بافت ها نوسازی شوند که اگر شده بود هم اکنون صد درصد آنها بازسازی شده بودند ، واقعا چرا نشده است؟

آیا کسانی که این برنامه را پیش بینی کردند به پتانسیل های موجود و ظرفیت ساخت و ساز اشراف نداشتند، یا مدیرانی که مسئول اجرا و پیاده کردن طرح بودند توانمند نبوده و یا شایستگی مدیریت نداشته اند؟

نتیجه اینکه هم اکنون حدود 10درصد کل بافت های فرسوده احیا شده، که این به معنای آن است که سالیانه بصورت میانگین تنها 1درصد بازسازی شده است.

چه کسی پاسخگوی این سوء مدیریت و یا سوء برنامه ریزی می باشد؟ و کسانی که با بی توجهی از کنار این پروژه عبور می کنند یا مقاومت ساختمان های بافت فرسوده را نمی دانند و یا با قدرت تخریب زلزله با حدود 7 ریشتر آشنا نیستند و نتیجتاً بافت های فرسوده یکی از ناکارآمد ترین پروژه های حوزه وزارت راه و شهرسازی بوده و امروز یکی از دغدغه های اصلی دولت محترم گردیده به نحوی که ریاست محترم جمهوری نگرانی خود را از عدم توجه کافی به آن ابراز نموده که اخیراً نیز مهندس ترکان با حکم ریاست جمهوری مسئول ساماندهی به این بخش شده اند. اما جناب مهندس ترکان باید بدانند که مشکل اصلی این پروژه عدم توجه به فرهنگ سازی برای ساکنین بافت های فرسوده و ترغیب آنها به نوسازی می باشد که کماکان مغفول واقع شده و مکرراً شاهد مصاحبه های گوناگون مسئولین در کانال های مختلف تلویزیون هستیم که در گذشته نیز وجود داشته ولی به نظر می رسد آنچنان که لازم است کار سازنیست.

4- توصیه می شود به آمارهای موجود در زمینه مسکن تولید شده و خانواده های موجود کشور و تعداد خانه های خالی دل خوش نکنند. یادمان باشد که حداقل 25درصد خانواده ها مستاجر می باشند و اگر قرار بود نصیبی از خانه های خالی موجود ببرند تا به حال برده بودند.

لذا تولید مسکن بخصوص با هدف قرار دادن جامعه هدف که اقشار ضعیف جامعه می باشند باید در سر لوحه امور مربوطه باشد البته طرح هایی که قابلیت اجرا داشته باشند، نه مانند مسکن اجتماعی که سالهاست روی کاغذ جا خوش کرده است.

5- اهتمام جدی در اتمام زیر ساخت ها و عملیات اجرایی باقیمانده پروژه های مسکن مهر که می تواند بسیاری از خانواده های نیازمند را صاحب مسکن نماید.

مشاهده می شود خانه های اضافی ساخته شده در مسکن مهر بعنوان یک معضل عنوان می شود که به نظر اینجانب بهتر است آنها را یک فرصت بدانیم و با اعمال مدیریت صحیح با شرایط سهل تر به نیازمندانی که آرزوی داشتن آنها را دارند واگذار کنیم.

6- در صورتیکه برای مسئولین امر احراز گردد عملکرد بعضی از مدیران نامناسب بوده و مانع پیشبرد طرح ها و پروژه های اجرائی می باشد نسبت به تغییر مدیریاد شده اقدام کنند.

7- همراهی و مساعدت با مدیران در حوزه ذیربط تا نسبت به ساماندهی بیشتر مشاورین املاک اقدام شود و با مشاورانی که تخلف کرده و یا فاقد مجوز می باشند، برخورد جدی صورت گیرد.

8- عدم مصاحبه با افرادی که در قالب کارشناس مسکن تنها دغدغه هدایت بازار به سمتی را دارند که بتوانند خانه های خالی خودشان را به بالاترین قیمت بفروشند و تلاش آنها بی شباهت به سوداگری نیست.