دو رکورد جدید در بازار مسکن

به گزارش پیام ساختمان، آمار دفتر اقتصاد مسکن از وضعیت خرید و فروش ملک در تهران طی شهریور نشان می دهد به رغم کاهش 20 درصدی تعداد واحدهای فروش رفته در این ماه نسبت به مرداد، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان ظرف یک ماه 9 درصد افزایش پیدا کرده است که بیشترین تورم ماهانه ملکی از اردیبهشت 92 تاکنون محسوب می شود. بررسی ها درباره دو نبض متفاوت در بازار مسکن پایتخت، از 3 پیش برنده تورم ملکی در شرایط شبه رکود، حکایت دارد.

رکورد بیشترین رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران از بهار 92 تا کنون، برای آخرین ماه از تابستان 97 به ثبت رسید. گزارش «دنیای اقتصاد» از آمارهای جدید دفتر اقتصاد مسکن درباره اوضاع بازار ملک حاکی است: بازار مسکن پایتخت با دو نبض کاملا متفاوت مواجه شده به طوری که «نبض قیمت» تند می زند اما «نبض معاملات» به قدری کند شده که حجم خرید و فروش آپارتمان در پایین ترین حد دو سال اخیر قرار گرفته است. شهریور امسال متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، 9 درصد ظرف یک ماه افزایش پیدا کرد و با عبور از مرز 8 میلیون تومان به سطح 8 میلیون و 100 هزار تومان آمد. این میزان رشد ماهانه از اردیبهشت سال 92 –مقطع زمانی اوج حباب مسکن در دوره پیشین رونق معاملات- تا کنون، بی سابقه بوده است.

روند تغییرات قیمت مسکن در تهران طی ماه های اخیر به شکلی بوده که تحت تاثیر شتاب آن، بهای فروش هر متر مربع آپارتمان از 5/ 5 میلیون تومان در ابتدای امسال به 5/ 6 میلیون در پایان بهار، 5/ 7 میلیون در میانه تابستان و بالای 8 میلیون تومان در پایان تابستان صعود کرده است. شیب رشد ماهانه قیمت آپارتمان در مرداد ماه، اندکی کاهش یافت اما ابعاد التهاب قیمتی مجددا در شهریور، رو به افزایش گذاشت. میانگین قیمت مسکن در حال حاضر 73 درصد بیشتر از زمان مشابه در سال 96 است. سطح قیمت واحدهای مسکونی در تهران در شرایطی، جهش های پی در پی را تجربه می کند که معدل ماهانه فروش آپارتمان نسبت به اوایل امسال، تقریبا نصف شده است. از اردیبهشت 97 تا کنون، حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، به شکل سریالی و بدون وقفه، رو به کاهش بوده به طوری که از نزدیک 17 هزار فقره معامله در اردیبهشت به کمتر از 9 هزار فقره در شهریور رسیده است. ماه گذشته، حجم معاملات خرید مسکن در تهران 20 درصد ظرف یک ماه کاهش پیدا کرد. مقایسه ابعاد بازار خرید و فروش مسکن در شهریور امسال با شهریور پارسال، بیانگر کاهش 35 درصدی حجم معاملات در این فاصله زمانی است.

کارنامه نیمسال اول 97 بازار معاملات مسکن در پایتخت نیز مشخص می کند: حدود سه ماه پس از شروع رونق معاملات که از اواخر پاییز سال گذشته رقم خورد، در 6 ماه اول امسال، حجم معاملات 12 درصد نسبت به نیمه اول سال 96 افت کرد. با این حال متوسط قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال 48 درصد نسبت به نیمه اول پارسال افزایش یافته است. بررسی ها درباره نبض های متفاوت قیمت و معاملات در بازار مسکن تهران که میزان تفاوت آن در ماه گذشته، فوق العاده بیشتر نیز شده است،نشان می دهد: در وضعیت فعلی، سه پیش برنده (محرک) قیمت مسکن در پایتخت باعث شده، سطح قیمت ها با کمترین حجمخرید و فروش آپارتمان، به جهش ادامه دهد. این محرک های قیمتی شامل «نقش دووجهی سفته بازها به عنوان بازیگران اصلی در صحنه معاملات»، «برتری حجم تقاضای خرید در مقایسه با تعداد فایل های فروش» و همچنین «جو روانی متاثر از پرواز دلار و انتظارات تورمی ناشی از آن» است.

از جزئیات نحوه شکل گیری و اثرگذاری پیش برنده های تورم ملکی بر سطح قیمت ها حاکی است: طی هفته های گذشته، سفته بازهایی که پیش تر اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند، بیشترین نقش را در سمت عرضه فایل فروشی در بازار معاملات ملک در تهران داشتند. از طرفی، در بین متقاضیان خرید، وزن تقاضای سرمایه ای و سفته بازانه به مراتب بیشتر از تقاضای مصرفی بوده است. این جنس از تقاضا و همچنین عرضه (غیر مصرفی) باعث سلب زمینه ثبات نسبی قیمت به رغم افت معاملات شده و حتی شرایط را برای پشتیبانی از جهش قیمت نیز فراهم ساخته است. در هفته های اخیر، تقاضای مصرفی در بازار مسکن وجود داشته اما میزان آن به مراتب کمتر از تقاضای غیرمصرفی بوده است.

در سمت فروش آپارتمان نیز بخش قابل توجهی از سازنده ها به دو دلیل «احتیاط ناشی از نبود چشم انداز مشخص برای ساخت و ساز» و «ردیابی آینده تورم مسکن»، فروش واحدهای خود را به تاخیر انداخته اند. از طرفی، متقاضیان تبدیل به احسن که یک گروه دیگر فروشنده ها محسوب می شوند، به خاطر جو متشنج بازار معاملات، توان فروش ندارند. اما سفته بازهای ملکی با اهداف مختلف به فروش مشغولند. یک دسته از این گروه، با خرید و فروش مکرر در یک منطقه، دنبال سودگیری هستند و دسته دیگر با فروش در یک منطقه، در منطقه دیگر اقدام به خرید می کنند. دسته ای هم با هدف ورود به بازار دیگر، قصد فروش دارند. در این میان، بخشی از سرمایه گذارانی که در سال های 95 و 96 اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند، ماه گذشته با مشاهده سطح قیمت ها، اقدام به فروش کردند.

در حال حاضر اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در تهران به پایین ترین میزان از سال 95 تاکنون تنزل پیدا کرده است اما در همین بازار شبه رکودی، هنوز حجم تقاضای خرید بیشتر از عرضه فایل فروشی است. این اتفاق به عنوان دومین پیش برنده تورم ملکی عمل می کند. ریشه وضعیت موجود و یکی از عوامل اصلی شکل دهنده این دو پیش برنده مانور سفته بازها و برتری حجم تقاضا نسبت به عرضه به جو روانی متاثر از روند افزایشی قیمت دلار برمی گردد. تداوم صعود قیمت دلار در ماه گذشته باعث شد از یکسو تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک حضور پررنگ داشته باشد و از سوی دیگر، فروشنده ها در تعیین «قیمت پیشنهادی»، از اهرم دلاری برای بالا بردن سطح قیمتی استفاده کنند.

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن در تهران حاکی است: خرید آپارتمان در سخت ترین شرایط توسط خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی انجام می شود. جست وجو و شناسایی آپارتمان حتی برای متقاضیان سرمایه ای نیز دشوار شده است. برخی به ظاهر فروشنده ها، صرفا با فایل کردن واحدهای خود، به دنبال کشف قیمت در گام اول و منحرف کردن فروشنده های واقعی از طریق تعیین قیمت پیشنهادی فوق العاده بالا هستند. این گروه، قیمت پیشنهادی در فایل های خود را با فاصله چشمگیر نسبت به واحدهای تازه فروش رفته در منطقه تعیین می کنند اما در واقعیت، قصد فروش ندارند. در برخی محله ها، رفتار این گروه، بر تعیین قیمت فروشنده های واقعی به خصوص عوامل فروش آپارتمان های سالخورده تاثیر گذاشته است.