سیاست های غلط در بازار مسکن طی سالهای اخیر، خانه دار شدن را برای بسیاری از مردم بار دیگر به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است.
به گزارش پیام ساختمان، سیاست های غلط در بازار مسکن طی سالهای اخیر، خانه دار شدن را برای بسیاری از مردم، بار دیگر به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده و بسیاری از خانوارهای ایرانی اگر بخواهند صرفا با پس انداز درآمدهای خود، خانه دار شوند، حدود 40 سال باید انتظار بکشند.
به تازگی سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش شاخص های اقتصادی مسکن، شاخص دسترسی به مسکن را در خصوص سال 1395 و بر اساس داده های آماری مرکز آمار ایران به روزرسانی کرد. بر اساس آنچه وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، 317200000 ریال (31 میلیون و 720 هزار تومان) متوسط «درآمد» خانوار شهری در ایران در سال 1395 بوده است. همچنین در این سال، میانگین قیمت هر واحد مسکونی 191 میلیون و 534 هزار تومان برآورد شده است.
بر اساس شاخص ها، از تقسیم قیمت مسکن بر درآمد خانوار شاخص دسترسی به مسکن به دست می آید که به طور متوسط 6 سال بوده است. از سوی دیگر، با توجه به اینکه به طور میانگین یک سوم درآمد خانوارها به بخش مسکن تعلق می گیرد، بنابراین باید 18 سال صبر کنند تا بتوانند خانه دار شوند.
سایت وزارت راه و شهرسازی در بخش دیگری از اعلام شاخص های اقتصادی، کل «هزینه» ها (و نَه درآمدها) ی خانوارهای شهری را در سال 1395 رقمی معادل 28 میلیون و 482 هزار تومان عنوان کرده که 9 میلیون و 706 هزار تومان آن به بخش مسکن تعلق دارد؛ به معنای دیگر، بخش مسکن معادل 34.1 درصد کل هزینه ها را به خود اختصاص داده است.
آیا این ارقام با واقعیت جامعه تطابق دارد؟
اگرچه مبنای محاسبات انجام شده، داده های مرکز آمار ایران است، اما آنچه باعث نگرانی کارشناسان اقتصادی و اجتماعی شده، در نظر نگرفتن بسیاری از فاکتورهای اقتصادی و اجتماعی در ایران به خصوص تفاوت زیاد طبقاتی و همچنین همگِن نبودن مسکن در ایران است؛ بنابراین میانگین گرفتن از چند شاخص کلی و نتیجه گیری کلی نمی تواند مبنای برنامه ریزی قرار گیرد.
از سوی دیگر، برخی کارشناسان اقتصادی معتقدند همین اعداد و ارقام فعلی نیز صحیح نیست و یک خانوار شهری نمی توانسته در سال 1395 با 6 سال انتظار صاحب مسکن شود.
شاخص «دسترسی به مسکن» چیست؟
علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن، درباره فرمول تهیه شاخص دسترسی به مسکن (شاخص توان پذیری) اظهار داشت: برای محاسبه این شاخص، میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی را که بانک مرکزی برای شهر تهران و مرکز آمار ایران برای کل کشور اعلام می کنند، در 75 متر به عنوان متراژ میانگین مسکن در تهران و 100 متر به عنوان متراژ متوسط مسکن در سراسر کشور ضرب می کنند که با این عملیات، متوسط قیمت یک دستگاه واحد مسکونی محاسبه خواهد شد.
وی افزود: قیمت مسکن را بر میانگین درآمد خانوارها که مرکز آمار ایران سالانه برای شهر تهران و مناطق شهری کشور به صورت مجزا محاسبه و اعلام می کند، تقسیم می کنند.
قائدی افزود: رقم به دست آمده شاخص دسترسی به مسکن یا شاخص توان پذیری است؛ اما برای به دست آوردن مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، این رقم می بایست در 3 ضرب شود چون بر اساس محاسبات انجام شده، به طور متوسط خانواده ها یک سوم سبد هزینه ای سالانه خود را به مسکن اختصاص می دهند.
شاخص دسترسی به مسکن 14 سال است
نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن نیز، درباره شاخص دسترسی به مسکن برای دو تهران و کل کشور به طور جداگانه اظهار داشت: برای تهران، میانگین هر واحد مسکونی را 75 متر مربع در نظر می گیرند و این شاخص برای کل کشور، 100 متر مربع است.
وی افزود: بر اساس محاسباتی که انجام داده ایم، شاخص دسترسی به مسکن در تهران برای سال 1393، 12 سال، سال 1394، 11 سال و برای سال 1395 10 سال است.
بر مبنای اعدادی که رزبان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال 93 معادل 36 سال (12ضربدر 3)، برای سال 94 معادل 33 سال (11ضربدر 3)، برای سال 95 معادل 30 سال (10ضربدر 3)، برای سال 96 معادل 29.4 سال (9.8ضربدر 3) و برای نیمه نخست سال 97 معادل 36.9 سال (12.3ضربدر 3) خواهد بود
رزبان ادامه داد: همچنین برآوردهایی که برای دستیابی به این شاخص برای سال های 96 و 97 که هنوز داده های آماری آن را مرکز آمار ایران ارائه نداده، ما را به این رقم می رساند که شاخص دسترسی خانوارهای تهرانی به مسکن در سال 1396، 10 سال و تا شهریور 1397، 14 سال است. علت آن نیز، جهش ناگهانی قیمت مسکن در سال جاری و در مقابل عدم افزایش چندان درآمدها در سال 97 نسبت سال قبل از آن بوده که سبب شد این شاخص تغییر یک باره داشته باشد.
وی شاخص دسترسی به مسکن برای کل کشور در سال های 96 و 97 (تا پایان شهریور) را با محاسبه واحد مسکونی 100 متری (برای میانگین مناطق شهری کشور) به ترتیب 9.8 و 12.3 عنوان کرد.
چنانچه عددهای این کارشناس مسکن را مبنا قرار داده و در فرمول مورد اشاره برای رسیدن به شاخص «طول دوره انتظار برای خانه دار شدن» قرار دهیم، با ضرب کردن همه این عددها در سه، مدت زمان واقعی تر انتظار برای خانه دار شدن مشخص خواهد شد.
بر مبنای اعدادی که رزبان برای شاخص دسترسی به مسکن اعلام کرد، میزان انتظار برای خانه دار شدن در سال 93 معادل 36 سال (12ضربدر 3)، برای سال 94 معادل 33 سال (11ضربدر 3)، برای سال 95 معادل 30 سال (10ضربدر 3)، برای سال 96 معادل 29.4 سال (9.8ضربدر 3) و برای نیمه نخست سال 97 معادل 36.9 سال (12.3ضربدر 3) خواهد بود.
33 درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن هستند
با این حال فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن در همایش اخیر سیاست های بخش مسکن در سخنرانی خود در خصوص شاخص دسترسی خانوارهای شهری به مسکن، به این شاخص نگاه کلی نداشته و برای هر دهک درآمدی به طور مجزا آن را در نظر گرفته است.
وی در این سخنرانی که اسلایدهای پاورپوینت آن را سایت معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی در دسترس همگان قرار داده است، می گوید: در سال های 1392 و 1396، 33 درصد خانوارهای ایرانی زیر خط فقر مسکن هستند.
محاسبه شاخص «دوره انتظار خانه دار شدن» برای هر دهک درآمدی؛ دهک اول 38 سال ضرب در 3!
یزدانی با این دیدگاه، نحوه محاسبه شاخص دسترسی به مسکن را برای دهک های درآمدی مختلف محاسبه کرده و بر این اساس شاخص توان پذیری (دسترسی به مسکن) هر خانوار ایرانی به طور متوسط 8 سال است اما برای دهک اول 31 سال، دهک دوم 19.1 سال، دهک سوم 13.9 و نهایتا دهک دهم 3 سال بوده است.
وی در این سخنرانی اعلام کرد: هر خانوار ایرانی در سال 1392 به طور متوسط پس از 12 سال می توانسته برای خانه دارن، توان پذیر شود. اما دهک اول پس از 36 سال، دهک دوم پس از 25 سال، دهک سوم پس از 21.2 سال و نهایتا دهک دهم پس از 4.5 سال می توانسته اند توان پذیر شوند.
به گفته این کارشناس برنامه ریزی مسکن، در سال 1396 به طور متوسط هر خانوار ایرانی پس از 13 سال می توانسته توان پذیر شود؛ اما دهک اول پس از 38 سال، دهک دوم پس از 26 سال، دهک سوم پس از 22 سال و دهک دهم هم پس از 5 سال در سال گذشته می توانسته توان پذیر شود.
این اعداد مربوط به شاخص دسترسی به مسکن (توان پذیری مسکن) است بنابراین طبق فرمول، اگر این اعداد را در عدد 3 ضرب کنیم، مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن هر دهک مشخص می شود. بنابراین به عنوان نمونه، دهک درآمدی اول در سال گذشته (96) پس از 114 سال (38*3)، دهک دوم پس از 78 سال (26*3)، دهک سوم پس از 66 سال (22*3) و دهک دهم پس از 15 سال (5*3) می توانسته خانه دار شود.
مدت زمان خانه دار شدن در ایران، 2 برابر کشورهای توسعه نیافته است
بیت الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن درباره شاخص دسترسی به مسکن که اخیرا در همایش سیاست های بخش مسکن اعلام شده شاخص دسترسی به مسکن 14 سال است، اظهار داشت: این رقم برای شاخص مذکور، رقمی است که از میانگین همه دهک های جامعه به دست می آید و اگر سه دهک بالایی درآمدی (دهک های 8، 9 و 10) را از این میانگین فاکتور بگیریم، رقم نهایی بسیار وحشتناک خواهد بود؛ چراکه بخش مهمی از جامعه زیر خط فقر هستند.
وی ادامه داد: به نظر من شاخص دسترسی به مسکن را برای هر دهک باید به طور جداگانه محاسبه کرد تا بتوانیم به رقم معقول تری برای این شاخص تهیه کرده و بر آن اساس برنامه ریزی بهتری برای دسترسی دهک های مختلف درآمدی جامعه به مسکن داشته باشیم.
به گفته کارشناس اقتصاد و برنامه ریزی مسکن، در صورت حذف سه دهک بالایی درآمدی از شاخص دسترسی به مسکن، قطعا به رقم بالای 25 سال خواهیم رسید و رقم 14 سال با وجود این سه دهک درآمدی به دست آمده است؛ حتی اگر 14 سال را هم در نظر بگیریم، رقمی که اعلام شده باز هم در مقایسه با کشورهای توسعه نیافته که شاخص دسترسی به مسکن بسیار بالا بوده و دو برابر اینگونه کشورها هستیم. در مقایسه با کشورهای توسعه یافته که دیگر حرفی برای گفتن نداریم چون شاخص مذکور در این کشورها، 2 تا 3 سال است.