دلار ارزان شد، قیمت مسکن پایین نیامد

به گزارش پیام ساختمان، کاهش نرخ ارز در یک و نیم ماه گذشته قیمت مسکن در فصل پاییز را نه تنها کاهشی نکرد، بلکه بر اساس گزارشها تا حدودی هم افزایش داشته است. این اتفاق در حالی رخ داده که برخی کارشناسان مسکن بر این باور هستند که افزایش نرخ ارز موجب رشد قیمت مسکن شده، پس اگر نرخ ارز کاهش یابد، قیمت مسکن هم کاهشی خواهد بود.

اگر چه این تحلیلگران مسکن بر این اعتقاد بودند که با افت نرخ ارز، باید قیمت مسکن هم کاهشی باشد، اما گزارش جدید بانک مرکزی نشاندهنده افزایش قیمت در دو ماه گذشته است.

در مقابل برخی فعالان بازار مسکن نیز بر این باور هستند که وقتی قیمت مسکن افزایش یافت و با آن قیمت معامله مسکن در دفاتر املاک به ثبت رسید، افت قیمت مسکن دیگر محال است.

کاهش قیمت مسکن وقتی محقق می شود که قبل از رشد جهش گونه اقدامات لازم مثل در اختیار داشتن قوانین محکم مالیات بر عایدی برای کنترل قیمت انجام شده باشد، چرا که وقتی یک معامله مسکن با یک قیمت در یک منطقه انجام می شود خرید و فروش پایین تر از آن عدد بسیار سخت و به ندرت پیش خواهد آمد.

*کاهش قیمت مسکن در ماه های آتی بسیار ضعیف و غیرممکن است

علیم یارمحمدی عضو هیأت رئیسه کمیسیون عمران مجلس با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن در ماه های آتی بسیار ضعیف و غیرممکن است. اقتصاد ایران همواره افزایش قیمت ها را تجربه کرده و به نظر نمی رسد که قیمت مسکن نیز از این موضوع مستثنی باشد.

وی ادامه داد: بهترین سیاست و راهکار، محدود کردن تلاطمات نرخ بازار مسکن و ثابت نگه داشتن قیمت در شرایط کنونی است، پس از آن می توان با اعمال سیاست های مالی فضا را برای افزایش توان خانوارهای جدید خرید مسکن فراهم کرد.

بر اساس این گزارش، اگر چه روند رشد نرخ ارز از اواسط سال گذشته آغاز و همزمان با آن قیمت مسکن هم در فصل پاییز پارسال و اردیبهشت امسال به شکل قابل توجهی رخ داد، اما یکی از دلایل عمده بروز تلاطمات در بازار مسکن، کمبود عرضه و بالا بودن تقاضا است، این مسئله موجب شده که قیمت ها بالا رفته و فروشندگان برای فروش ملک خود قیمت را افزایش دهند.

بانک مرکزی در حالی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه 1397 را ارایه کرد که بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی شهر تهران 8 میلیون و 610 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6.4 و 83.5 درصد افزایش نشان داد.

این رشد قیمت شاید باور کردنی بود، اما اینکه در افت معاملات این رشد قیمت رخ دهد، نشان می دهد که نرخ ارز به تنهایی نمی توانسته عامل گرانی مسکن باشد.

*افت معاملات و نبود ظرفیت رشد قیمت

بر اساس اعلام بانک مرکزی، «تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در مهرماه سال 1397 به 9.4 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 9.5 و 32.3 درصد کاهش نشان داد». شرایط موجود حاکی از آن است که بازار مسکن به سمت رکود تورمی پیش می رود و با توجه به رشد 250 درصدی دلار و 237 درصدی سکه، خود را با آن تطبیق می دهد.

کارشناسان معتقدند مسکن ظرفیت رشد بیش از این را ندارد و هرچه قیمت آن بالاتر برود، رکودش عمیق تر می شود. هر چند در حال حاضر نیز قدرت خرید به قدری کاهش یافته است که احتمال افزایش سقف تسهیلات مسکن از سوی بانک مرکزی مطرح شده است.

محمدمهدی مافی کارشناس مسکن نیز براین باور است که کاهش نرخ ارز باید با ارایه مشوق هایی برای سازندگان مسکن همراه شود؛ در غیر این صورت ممکن است سرمایه های خارج شده از بازار ارز وارد بخش مسکن شود.

به گفته وی، در صورتی که دولت مشوق های لازم را برای تسهیل شرایط ساخت و ساز در بخش مسکن فراهم نکند، سرمایه هایی که هم اکنون از بازار ارز خارج می شود ممکن است وارد بازار مسکن شود و با افزایش قیمت مسکن مواجه شویم.

*افزایش قیمت مسکن با افزایش میزان تسهیلات خرید آن

صمدیان یک فعال بازار مسکن با بیان اینکه هم اکنون با 2.6 میلیون مسکن مازاد مواجهیم که البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است، می گوید: کاری که دولت باید انجام دهد، این است که شرایط را برای تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی همان طور که در طرح جامع مسکن آمده است، برای اقشار متوسط و پایین فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود.

پورابراهیم یکی از مشاوران املاک نیز می گوید که قدرت خرید به اندازه ای کاهش یافته است که دولت باید برنامه ای برای بالا بردن این قدرت خرید بیندیشد.

وی افزود: ارایه تسهیلات خرید شاید یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن باشد، چرا که هرچه تسهیلات بخش تقاضا بالا برود، به همان نسبت قیمت مسکن رشد می کند، اما اگر تسهیلات به حوزه ساخت داده شود، بازار مسکن خود را تنظیم می کند و قیمت ها کاهش خواهد یافت.

برپایه این گزارش، در حالی که مطابق گزارش بانک مرکزی از سال گذشته تاکنون قیمت مسکن بیش از 80 درصد رشد کرده، دولت و بخصوص وزارت راه و شهرسازی هنوز هیچ برنامه ای برای کنترل قیمت مسکن ارائه نداده اند. در نتیجه، اینکه رشد قیمت مسکن را به گردن رشد نرخ دلار بیاندازیم، کار بیهوده ای است.

حال با توجه به رشد قیمت مسکن در یک سال گذشته دولت برای بالا بردن قدرت خرید باید اقدامی انجام دهد که تنها منجر به بالا بردن قدرت خرید شود، نه اینکه با افزایش صرف سقف تسهیلات مسکن منجر به رشد قیمت مسکن شود.