بازار اجاره بها، توپی که به زمین مشاوران املاک افتاد!

به گزارش پیام ساختمان، در حالی که محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از تشکل های صنفی بخش مسکن بابت عدم نظارت بر بازار اجاره بها انتقاد کرده است، برخی کارشناسان معتقدند این انتقاد بیشتر متوجه سیاست های اشتباه گذشته دولت در بخش مسکن و همچنین نهادهای نظارتی است که اجازه افزایش اجاره بها را به برخی مشاوران املاک می دهد.

اگرچه کارشناسان اقتصاد مسکن بر این اعتقادند که مهم ترین عامل افزایش اجاره بها، افزایش قیمت مسکن است و موجران و مالکان برای جبران مابه التفاوت افزایش ارزش ملک با درآمد حاصل از اجاره مسکن از یک سو و کاهش ارزش پول ملی از سوی دیگر، اقدام به کاستن از ارقام ودیعه مسکن و در مقابل، بالا بردن نرخ اجاره ماهیانه می کنند، اما در این میان نباید از سیاست اشتباه حمایت از بخش تقاضا و فراموشی کامل بخش عرضه مسکن، غافل بود. سیاستی که نتیجه آن کمیاب شدن مسکن مصرفی نوساز یا با سن بنای کم بود.

هرچند که مستأجران هم از مشاوره های پُر حرف و حدیث برخی مشاوران املاک به مالکان و موجران ابراز نارضایتی دارند.

در روزهای اخیر برخی شهروندان گزارش هایی از افزایش عجیب اجاره بها در برخی مناطق مرکزی پایتخت ارائه کرده اند. به عنوان مثال یکی از شهروندان تهرانی گفت: برای مصون ماندن از افزایش اجاره بها، به مناطق مرکزی پایتخت که مشمول طرح ترافیک روزانه است کوچ کردیم تا هم کمتر از خودروی شخصی برای سفرهای درون شهری استفاده کنیم و هم مبلغ اجاره بهای کمتری نسبت به مناطق غیر طرح ترافیک بپردازیم. با این حال وقتی برای تمدید قرارداد اجاره مسکن با مالک تماس گرفتیم، وی اعلام کرد پس از مشورت با مشاور املاک، نرخ جدید را اعلام می کند.

وی ادامه داد: قرارداد سال گذشته ما برای یک واحد 65 متری در خیابان جمهوری، 50 میلیون تومان رهن کامل بود اما موجر برای تمدید آن در سال جاری، 10 میلیون تومان به ودیعه مسکن اصافه و رقم 550 هزار تومان نیز به عنوان اجاره ماهیانه تعیین کرد.

همچنین یکی از شهروندانی که در یکی از محلات حاشیه جنوبی بلوار کشاورز ساکن است، گفت: ارقام اجاره بها در این منطقه به بهانه دارا بودن موقیعت اداری، تا حدود 60 درصد نسبت به پاییز سال گذشته رشد داشته است. این در حالی است که بسیاری از واحدهایی که مشاوران املاک یا مالکان به بهانه موقعیت اداری به مستأجران با ارقام شکفت انگیر تحمیل می کنند، سند مسکونی دارند و این اقدام آنها غیر قانونی است؛ اما به دلیل نبود نظارت دقیق از سوی نهادهای نظارتی، بسیاری از مالکان واحدهای مسکونی مستقر در بخش مرکزی پایتخت، واحدهای مسکونی شان را به شرکت ها و مؤسسات تجاری برای استفاده اداری اجاره می دهند.

در خیابان امیرآباد شمالی هم که عمدتا به عنوان منطقه مسکونی و دانشجویی شناخته می شود، اجاره بها با رشد باورنکردنی روبه رو است. به گفته یکی از مشاوران املاک در این منطقه، علاوه بر اجاره واحدهای مسکونی بعنوان برای مصارف اداری، کمبود واحد مسکونی نیز مزید بر علت شده است.

وی افزود: با توجه به نوسانات قیمتی در بازارهای موازی که سبب شده تا بازار اجاره بها تحت بیشترین نوسانات در یک سال اخیر قرار بگیرد، مالکان و موجران هم برای فروش و هم برای اجاره واحد خود، یا تعلل می کنند یا از ارقام پیشنهادی خود کوتاه نمی آیند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا مشاوران املاک تعیین کننده قیمت هستند؟، گفت: مشاوران املاک به دنبال افزایش معاملات هستند تا به سود خود برسند؛ قیمت هایی که پیشنهاد می شود، از سوی خود مالکان است.

این در حالی است که بسیاری از مستأجران می گویند تغییر ناگهانی اجاره بها در طول یک سال و ارقام پیشنهادی موجران برای تمدید قراردادهای اجاره سال گذشته، پس از مشورت مالکان با مشاوران املاک رخ می دهد و ما قبل از پیشنهاد جدید موجر، با مالک به تفاهم رسیده بودیم اما به محض مشورت با مشاور املاک، رقم جدیدی پیشنهاد می دهند که امکان تفاهم جدید با مالکان و موجران را از بین می برد.

از دیگر مناطقی که رشد سنگینی در بخش اجاره داشته است، منطقه فردوسی است که افزایش اجاره بها در این منطقه به بیش از 30 درصد رسیده است. یک واحد مسکونی 65 متری دو خوابه 10 سال ساخت در طبقه چهارم در حوالی خیابان فردوسی جنوبی پایینتر از چهارراه استانبول به دلیل واقع شدن در منطقه پُرترافیک شهری، سال گذشته با رقم 45 میلیون تومان رهن کامل واگذار می شد که امسال به 60 میلیون تومان رسیده است.

مشاوران املاک مقصر گرانی اجاره بها هستند یا سیاست های وزیر قبلی؟

عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی در 5 سال دولت های یازدهم و دوازدهم به بهانه وجود 2.5 میلیون خانه خالی در کشور، بر اجرای سیاست حمایت از سمت تقاضا و افزایش تسهیلات خرید تأکید داشت که نتیجه آن، کاهش حجم ساخت و ساز از سالانه 900 هزار واحد در سال 91 به 350 هزار واحد در سال 96 بود. این رقم در سال جاری نیز با افت روبه رو بوده و پیش بینی می شود تا پایان امسال کمتر از 300 هزار واحد مسکونی نوساز در کشور احداث شود.

محمد اسلامی وزیر جدید راه و شهرسازی نیز تا کنون علی رغم اینکه هدف گذاری خود را حمایت از بخش مسکن اعلام کرده است، اما سیاست روشنی در این بخش اتخاذ نکرده و معلوم نیست برای بازار مسکن چه سیاستی را درپیش خواهد گرفت.

رئیس اتحادیه املاک: اسلامی به مردم در خصوص اجاره بها آدرس غلط می دهد

مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درمورد اظهارات وزیر راه که افزایش اجاره بها را ناشی از عدم نظارت تشکل های صنفی بخش مسکن عنوان کرده بود، اظهار داشت: مگر تشکل های صنفی بخش مسکن می توانند به حوزه اختیارات مالکان در زمینه قیمت گذاری ورود کنند؟ این از حقوق عامه است که مالک، ملک خود را به ارقام مورد نظر خود عرضه کند.

وی افزود: مالک به مشاور املاک اعلام می کند مثلا این ملک را به نرخ ماهیانه 1 میلیون و ودیعه مسکن 10 میلیون تومان عرضه کند. اگر قرار باشد مشاوران املاک به مالکان یا موجران پیشنهاد افزایش این رقم را بدهند تا بتوانند پورسانت بیشتری دریافت کنند، ممکن است آن مشاور املاک اصل معامله را از دست بدهد بنابراین اینکه مشاور املاک را عامل افزایش اجاره بها بدانیم، اصلا صحت ندارد.

این فعال صنفی بخش مسکن یادآور شد: سیاست گذار بخش مسکن، وزارت راه و شهرسازی است، اگر وزیر راه و شهرسازی می خواهد آدرس غلط بدهد، ما می پذیریم ولی آدرس اشتباه ندهید. وزیر مربوطه باید سیاست گذاری کند. همانگونه که خودش بارها اعلام کرده که سیاستش در دوره جدید وزارت راه و شهرسازی، توجه به بخش ساختمان است.

وی ادامه داد: مردم با آدرس اشتباهی دادن وزیر راه و شهرسازی گمراه می شوند. در حالی که ما عامل گرانی اجاره بها نیستیم. وزارت راه و شهرسازی باید در حوزه تعادل بخشی به عرضه و تقاضا اقدام عاجل انجام دهد. در حال حاضر در چین همچنان ساخت و ساز ادامه دارد که برای نسل های آینده به ساخت مسکن ادامه می دهند.

به گفته خسروی ما در حال حاضر با کمبود مسکن مواجهیم و با توجه به اینکه نرخ طلاق افزایش یافته، میزان نیاز به مسکن هم بیشتر شده است.

وی خاطرنشان کرد: آخوندی در 5 سال به سایر حوزه ها توجه و مسکن را رها کرد. این در حالی است که رئیس جمهور نیز بارها در این سال ها بر لزوم افزایش حجم ساخت و ساز مسکن تأکید کرده بود.