پروژه های نیمه کاره نتیجه تولید مسکن مشارکتی

به گزارش پیام ساختمان، علی نبیان معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن با بیان اینکه به دنبال ایجاد ارزش افزوده در زمین های این سازمان هستیم، گفت: «پروژه های مسکونی در قالب 65 پروژه با حدود 8 هزار واحد مسکونی برای مشارکت در ساخت شناسایی شده است، به عنوان نمونه در تهرانسر، زمینی به مساحت 175هزار مترمربع وجود دارد که استعداد ساخت هزار واحد مسکونی را داراست.

همچنین، از دیگر پروژه هایی که در دستور کار است احداث مراکز تجاری اداری و خدماتی است که در این خصوص تعدادی پروژه شناسایی شده اند. زمینی به مساحت 50 هکتار در منطقه تهرانسر با کاربری تجاری مسکونی خدماتی، زمینی دیگر در میدان ونک به مساحت 8 هزار مترمربع با کاربری تجاری اداری از جمله موارد مشارکتی است که می تواند مدنظر همکاری مشترک قرار بگیرد».

در همین راستا، 5 دی ماه پارسال، حبیب الله طاهرخانی، معاون وزیر راه و شهرسازی در یک برنامه تلویزیونی از تولید مسکن به شکل مدل مشارکتی توسط توسعه گران و انبوه سازان خبر داده و گفته بود: «دو عامل تعیین کننده در قیمت مسکن، یکی زمین و دیگری هزینه پروانه های ساختمانی است و ما سعی کردیم هزینه عرضه را برای سازندگان کاهش دهیم. در برنامه تولید و عرضه مسکن زمین رایگان را وارد فرآیند می کنیم و پذیرش هزینه پروانه ساختمانی با ما است.

زمین و پروانه بر عهده ما است و انبوه سازان مسوولیت ساخت را بر عهده می گیرند. در پایان کار، دولت سهم خود و انبوه سازان نیز سهم خود را برمی دارند. طرح نیز اقشار متوسط را هدف گذاری کرده است و این مدل مشارکتی کاملا قابل اجراست که برخی انبوه سازان هم از آن استقبال کرده اند».

*تعدد پروژه های نیمه تمام نتیجه مسکن سازی مشارکتی

در همین ارتباط مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت در گفت وگو با خبرنگار فارس گفت: برنامه ریزی وزارت راه و شهرسازی در مورد استفاده از زمین های دولتی و اجرای پروژه های مشارکتی در صورتی انجام شده که به نظر می رسد، این وزارتخانه توجهی به تجربه های کسب شده در سال های گذشته بی توجه بوده است.

وی افزود: اجرای پروژه های مشارکتی یکی از تجربه های ناموفق کشور در زمینه انبوه سازی مسکن بوده است. جالب اینجاست مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در حالی زمینی در میدان ونک شهر تهران را برای اجرای پروژه مشارکتی پیشنهاد می دهد که در فاصله ای کمتر از 2 کیلومتر از این میدان، پروژه ای مشارکتی قرار دارد که مطالعات ساخت آن سال 79 انجام و کار ساخت آن از سال 81 شروع شده، ولی هنوز هم به اتمام نرسیده است!

این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: البته این پروژه که به برج میلینیوم یا هزاره سوم معروف است، تنها پروژه مشارکتی نیمه کاره کشور نیست. در حال حاضر یکی از عمده مسائلی که سازمان ملی زمین و مسکن با آن درگیر است، مسائل حقوقی و قضایی مربوط به پروژه های متعدد مشارکتی نیمه کاره است. پروژه هایی که به منظور تنظیم بازار مسکن و بر روی زمین های دولتی که بعضا در موقعیت های بسیار مناسب اقتصادی قرار دارند، تعریف شده، ولی به سرانجام مطلوب نرسیده است. در ضمن پرونده مربوط به بعضی از آن ها، سال هاست مشکلات حقوقی و قضایی بسیاری برای وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده است.

تاخیر در اتمام پروژه های مشارکتی به نفع انبوه سازان و به زیان دولت و مردم

غلامی ریشه این ماجرا را در مدل مشارکتی تولید مسکن دانست و گفت: در مدل مشارکتی تولید مسکن که زمین و پروانه ساخت توسط دولت تامین می شود و انبوه ساز کار ساخت را انجام می دهد و هر دو طرف به نسبت مشخص مالک پروژه هستند، تاخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه ساز می کند، بلکه عائدی بسیاری نیز نصیب آن ها خواهد کرد. از آن جایی که افزایش قیمت زمین بسیار بیشتر از افزایش قیمت مصالح و هزینه ساخت است، هر چه زمان ساخت پروژه طولانی تر شود، سهم هزینه ساخت از قیمت نهایی مسکن کمتر خواهد شد و در نهایت سهم آورده انبوه ساز بسیار کمتر خواهد شد. در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه ساز منتفع می شود.

وی افزود: از طرف دیگر در شرایطی که در ماه های اخیر به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن بسیاری از متقاضیان مصرفی از بازار خرید مسکن نا امید و خارج شده اند، این انتظار وجود دارد که وزارت راه و شهرسازی از امکانات و تسهیلات خود به گونه ای استفاده کند تا اولا تولید و عرضه واحدهای مسکونی به سرعت انجام شده و واحدهای احتکار شده نیز به بازار عرضه شوند تا در سایه تنظیم بازار مسکن، افراد بیشتری بتوانند صاحب مسکن شوند.

مسکن ویژه تهرانسر، الگوی مناسب برای صاحب خانه شدن محرومان از مسکن

غلامی در این شرایط نابه سامان بازار مسکن استفاده صحیح از زمین های دولتی را راهکاری برای صاحب خانه شدن متقاضیان دانست و گفت: برای همین منظور اگر سازنده تبدیل به یک واسطه مدیریتی شود که حق الزحمه یا اجرت خدمت ارائه شده خود را دریافت می کند، در این صورت انگیزه بالایی برای تکمیل و تحویل به موقع پروژه دارد. از طرفی با پیش فروش واحد ها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر کاهش قیمت مسکن، مصرف کنندگان، مالک خانه های در حال ساخت خواهند بود و نه سازندگان. لذا سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف کننده منتقل می شود که بدین ترتیب منفعت ناشی از تسهیلات ارائه شده از سوی دولت، به جای واسطه ها مستقیما به گروه های هدف تعلق می گیرد.

وی افزود: سیاست دیگری که وزارت راه و شهرسازی با استفاده از زمین های خود می تواند انجام دهد، تاخیر در دریافت هزینه زمین نسبت به هزینه ساخت است. در این روش متقاضیان هزینه زمین را بعد از تحویل واحد مسکونی خود و به صورت اقساط پرداخت می کنند. در این صورت طیف وسیعی از مردم می توانند به خانه دار شدن امیدوار شوند.

این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان گفت: جالب اینجاست در منطقه تهرانسر شهر تهران که زمین دیگر معرفی شده برای اجرای پروژه های مشارکتی در آن منطقه قرار دارد، طرح «مسکن ویژه تهرانسر» بر مبنای استفاده از همین دو سیاست اجرا شد. در این طرح که بدون استفاده از منابع بانکی اجرا شد، واحدها بر اساس قیمت تمام شده در اختیار مردم قرار گرفت. همچنین با توجه به اینکه منفعت سازنده در انجام تعداد بیشتر پروژه های تولیدی است، انگیزه ای برای تاخیر در انجام پروژه و همچنین احتکار واحدهای تکمیل شده وجود نداشت.