زمان فروش مسکن فرار رسیده است

به گزارش پیام ساختمان، حجم فروش آپارتمان های نوساز در یک روند کاهنده پنج ساله از 57 درصد در فروردین ماه 1393 به 40 درصد در فروردین ماه 1398 رسیده است. در مقابل، فروش قطعی واحدهای بالای 16 سال از 14 درصد در سال 1393 به 29 درصد در سال 1398 افزایش یافته که از افت توان طرف تقاضا در بازار مسکن حکایت دارد.

آمار گویای آن است که رتبه آپارتمان های کمتر از پنج سال ساخت به عنوان گروه غالب معاملات در سال 1392 به طور محسوسی افت کرده و جای خود را به آپارتمان های بالای پنج سال داده است؛ به طوری که در فروردین ماه 1398 واحدهای مسکونی بالای پنج سال، رکورد سهم از فروش را طی شش سال اخیر جابه جا کرد. گزارش بهمن ماه 1392 گویای آن بود که واحدهای بالای پنج سال 41 درصد معاملات را در بر می گرفت. این رقم در فروردین ماه 1398 به 60 درصد افزایش پیدا کرده است.

فروش واحدهای میانسال و قدیمی ساز در بازه یک سال اخیر نیز 2.5 درصد افزایش نشان می دهد. فروردین ماه 1397 سهم درصد آپارتمان های بالای پنج سال از معاملات شهر تهران 57.5 درصد بود که هم اکنون به 60 درصد رسیده است.

کارشناسان، جهش قیمت مسکن، تورم مصالح ساختمانی و ایجاد فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز با قدیمی ساز را علت اصلی شیفت متقاضیان به سمت آپارتمان های بالای پنج سال می دانند. اما نکته قابل تأمل، عدم تغییر محسوس در حجم فروش واحدهای بالای 90 متر است. حتی فروردین ماه امسال این گروه از آپارتمان ها سه درصد رشد معاملاتی را تجربه کردند. این موضوع می تواند به رشد خرید و فروش سفته بازانه که از ماه های پایانی سال گذشته آغاز شده مربوط باشد.

جهش 104 درصدی قیمت

قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه 1398 به 11 میلیون و 270 هزار تومان در هر متر مربع رسیده که افزایش 2.1 و 104 درصدی را به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل نشان می دهد و به فاصله ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین دست با قیمت ها منجر شده است. معاملات اما 73 و 32 درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می دهد. این در حالی است که گفته می شود حدود 90 درصد خرید و فروش ها را دلال ها رقم می زنند.

گمانه زنی ها درباره افزایش مهاجرت معکوس از تهران

به دنبال پرش قیمت مسکن در سال گذشته که به کاهش قدرت خرید و اجاره منجر شده، پیش بینی کارشناسان این است که در سال جاری با یک حجم مهاجرت از تهران مواجه شویم و استان البرز مقصد اصلی مهاجران خواهد بود. آمار نیز گویای آن است که در نیمه اول سال 1397 ساخت و ساز در تهران 20 درصد افزایش یافته؛ در حالی که این رقم در استان البرز رشد 400 را نشان می دهد. طبق سرشماری نفوس و مسکن بین سال های 1390 تا 1395 تعداد 350 هزار و 632 نفر از استان تهران به استان های دیگر مهاجرت کرده اند. استان البرز با 89 هزار و 197 نفر و استان های گیلان و مازندران به ترتیب با 28 هزار و 531 نفر و 23 هزار و 643 نفر از این نظر در رتبه های بعدی قرار دارند. البته در فاصله زمانی همین پنج سال 516 هزار و 922 نفر از استان های دیگر وارد استان تهران شده اند. اگرچه خالص مهاجرت استان تهران نشان می دهد طی فاصله زمانی سال های 1390 تا 1395، تعداد افرادی که وارد استان تهران شده اند 166 هزار نفر بیشتر از افرادی است که از استان تهران خارج شده اند، اما آمار می گوید که مهاجرت معکوس در حال رخ دادن است؛ هرچند ناچیز.

پردیس، پرند، هشتگرد و البته محمدشهر به عنوان مکان های جاذب اجاره نشین ها معرفی می شوند. در این بین محمدشهر کرج با توجه به وجود سرانه های خدماتی مناسب از اقبال بیشتری برخوردار شده اما شهرهای جدید اطراف تهران هم به تدریج با آماده شدن خدمات و زیرساخت ها در حال تبدیل به کلان شهر هستند. در پرند به عنوان پایتخت مسکن مهر 96 هزار واحد جانمایی شده که تا کنون بیش از 68 هزار واحد آن تحویل شده است. در پردیس از 85 هزار واحد مدنظر 30 هزار واحد افتتاح شده و در 49 هزار واحد مسکن مهر تعریف شده که از این تعداد 25 هزار و 600 واحد افتتاح شده است. 9000 واحد دیگر هم تا شهریور ماه سال آینده آماده می شود و بدین ترتیب پرونده مسکن مهر در هشتگرد بسته خواهد شد. طبق وعده ها مترو هشتگرد و پرند نیز در صورت تأمین اعتبار تا پایان سال تکمیل می شود. شرایط جدید حاکی از آن است که مستأجران تهرانی، انتخاب های دوم را پیش روی خود می بینند و برای کاهش هزینه های مسکن راهی شهرهای اقماری می شوند.

چهار عامل سردرگمی بازار مسکن

مهدی روانشادنیا، کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: اگر بر مبنای رفتار گذشته، بازار مسکن را تحلیل کنیم پایان سال 1397 می بایست پایان افزایش قیمت ها در بازار مسکن باشد. اما چهار عامل در سال 1398 به سردرگمی فعالان بازار منجر شده که از شرایط اقتصادی عمومی کشور نشأت می گیرد. اولین عامل به بحث تحریم ها مربوط می شود که جو روانی ایجاد کرده است. این سردرگمی منجر به این شده که طرف عرضه یا نسبت به فروش تردید کند یا قیمت های نامتعارف برای ملک خود در نظر بگیرد. استدلال فروشندگان این است که اگر واحد خود را بفروشم چه بهتر، اگر نفروشم ریسک های خود را به نوعی پوشش داده ام.

وی معتقد است: رفتار بازارهای موازی، دومین عامل رشد قیمت های اسمی در بازار مسکن ارزیابی می شود. قابلیت پیش بینی قیمت ارز و طلا چندان آسان نیست. نوسانات بازار ارز، قابلیت اطمینان نسبت به ریال برای انجام معاملات را کاهش می دهد که بازارها را در شرایط ابهام باقی می گذارد.

زمان فروش مسکن فرا رسیده است

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن نیز بیان می کند: به نظرم افزایش قیمتی که از بهمن ماه سال گذشته در بازار مسکن اتفاق افتاد، ظرفیت این بخش را به اشباع رسانده است. هم اکنون قیمت مسکن به سقف رسیده و بالاتر از این رقم ها دیگر مفهومی ندارد. ممکن است مالکان، مجدداً دلشان بخواهد قیمت اسمی را بالا ببرند ولی هیچ وقت تقاضای مؤثری برای آن مبالغ به وجود نخواهد آمد. حداقل در فضا و حجم اقتصادی امروز چنین اتفاقی نخواهد افتاد.

او می گوید: فروشندگان باید اجازه دهند تا مدتی با قیمت های موجود معاملات انجام شود، تحرک بگیرد تا شاید مجدداً قیمت ها با توجه به توان خریداران افزایش پیدا کند. با قیمت های فعلی برای همه ی سازندگان و فروشندگان سود متصور است. هرکس بفروشد سود می برد؛ هرکس هم بخرد با توجه به چشم انداز میان مدت ضرر نخواهد کرد. ولی همان طور که گفتم سقف قیمت ها پر است و بعید می دانم بیش از این نصاب قیمتی داشته باشیم.