بورسی شدن مسکن، چگونه میسر می شود؟

به گزارش پیام ساختمان، دو هفته قبل در جلسه شورای عالی مسکن با حضور وزیر راه و شهرسازی، مدیرعامل بانک عامل بخش مسکن از بسته جدید تأمین مالی مسکن رونمایی کرد که یکی از موارد آن، فروش مسکن از طریق بازار سرمایه و بورس کالا بود. در سال 94 زمانی که محمدرضا پورابراهیمی، رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس نهم در آخرین سال فعالیت این مجلس از طرحی برای امکان فروش مسکن از طریق بورس کالا با عنوان بورس مسکن رونمایی کرد، با مخالفت شدید عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم روبه رو شد. همچنین حسین عبده تبریزی، مشاور تأمین مالی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم نیز با این طرح مخالفت کرد و علت آن را «ناهمگن» بودن کالایی با عنوان مسکن دانست و افزود: وقتی حتی در یک آپارتمان، دو واحد مشابه در یک طبقه ممکن است از نظر ارزش و قیمت (هر چند ناچیز) با یکدیگر تفاوت داشته باشند، نمی توان چنین کالایی را در بورس عرضه کرد. با این حال اوج گیری قیمت مسکن در بهار 97 و ادامه این وضعیت تا بهار 98 که سبب شد بر اساس اعلام بانک مرکزی، قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش 114 درصدی داشته باشد، موجب شد سیاست گذاران بخش مسکن بار دیگر در روش های مورد نظر خود برای ساماندهی بازار مسکن، فروش در بورس کالا را پیشنهاد دهند؛ این پیشنهاد در سال جاری با عنوان فروش متری مسکن در بورس کالا عنوان شده که به نظر می رسد برای حذف ایراد «ناهمگن بودن کالای مسکن»، این پیشنهاد را در قالب فروش متری مسکن مطرح کرده اند.

چالش های عرضه مسکن در بورس و راه حل ها

سعید اسلامی بیدگلی، کارشناس اقتصادی درباره فروش مسکن در بورس کالا اظهار داشت: این طرح که از سوی تعدادی از نمایندگان مجلس در سال های گذشته مطرح شد و برخی کارشناسان هم حامی آن بودند اساساً ایراد بزرگی داشت که همان ناهمگن بودن کالایی مسکن بود. وی افزود: در ادامه این طرح، موضوع فروش متری مسکن مطرح شد و حتی در قانون هم رد پای آن دیده می شود. اما مشکل بزرگ آن، «نحوه تسویه» است. به این معنا که پس از اتمام پروژه، باید امکان تسویه خریداران متراژهای مختلف فراهم شود. اما ناهمگنی کالایی مسکن می تواند مشکل ساز باشد. عضو سابق هیئت مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران ادامه داد: در فروش متری مسکن این مشکل وجود دارد که خریدار ممکن است 60 متر مربع واحد مسکونی خریداری کرده باشد اما این 60 متر معادل یک واحد مسکونی مستقل 60 متری نباشد یعنی 60 متر قطعه قطعه است. این کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: برای اصلاح این ایراد، می توان برای فروش در بورس کالا، شاخصی با عنوان یونیت به خریداران عرضه کرد که بتوانند در هنگام تبدیل یونیت هایی که در طول زمان خریداری کرده اند به یک واحد مسکونی مستقل، معادل سازی کرد تا مشکل ناهمگنی کالایی مسکن برطرف شود. وی گفت: مثلاً ممکن است دارنده 60 یونیت مسکن از محل بازار سرمایه، یک واحد مسکونی 55 متری را خریداری کند نه یک واحد 60 متری را؛ چون این 60 یونیت ارزشی معادل یک واحد مسکونی در یکی از مناطق پایتخت را با ویژگی هایی داشته باشد که با این 60 یونیت برابر است؛ این موضوع با خرید متری مسکن تفاوت دارد. عضو هیئت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی اجرای این طرح در مراحل اولیه ممکن است به صورت آزمون و خطا اجرا شود و نمی توان ادعا کرد می توان یک میلیون واحد مسکونی را از طریق بورس کالا در سال های نخست اجرای آن به فروش رساند.

شفافیت در قیمت؛ مهمترین نقطه قوت عرضه مسکن در بورس

وی تأکید کرد: مهمترین نقطه قوت ورود مسکن به بورس، ایجاد شفافیت در قیمت مسکن است. در حال حاضر هیچ شاخصی برای تعیین قیمت مسکن وجود ندارد که بازار سرمایه می تواند این مهم را بر عهده بگیرد. نقطه قوت دیگر این طرح، امکان نقدشوندگی پروژه های خاص مسکنی از طریق بورس و بازار سرمایه است. اسلامی بیدگلی تصریح کرد: بهترین حالت آن است که برای شروع پروژه های پایلوت آغاز شود که در آن هم نهاد بازار سرمایه و هم نهاد ناظر و سیاستگذار بخش مسکن این آمادگی را داشته باشند تا ایرادها و ناکارآمدی را شناسایی و رفع کنند و مشکلات به بازار منتقل نشود. وزارت راه و شهرسازی هنوز مخالفت یا موافقت خود را اعلام نکرده است نرگس رزبان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره مطرح شدن تأمین مالی مسکن و فروش آن از محل بورس کالا با عنوان فروش متری مسکن از سوی دستگاه های سیاستگذار بخش مسکن اظهار داشت: بانک عامل بحش مسکن در بسته سیاست های خود برای افزایش سهم بازار سرمایه در تأمین مالی مسکن نسبت به بازار پولی و بانکی، فروش آن از طریق بورس کالا را مطرح کرده است. اما هنوز از سوی وزارت راه و شهرسازی نظری به عنوان مخالف یا موافق این طرح اعلام نشده است. رزبان ادامه داد: این موضوع در شورای عالی مسکن تشریح شده است اما هنوز جمع بندی برای نحوه اجرای آن تعیین نشده است. شاید اگر سازوکار دقیقی برای آن طراحی شود، قابل اجرا باشد.

استفاده از صندوق های سرمایه گذاری کالایی

بهرنگ اسدی، پژوهشگر اقتصاد مسکن و بازار سرمایه مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی نیز گفت: برای رفع مشکل ناهمگن بودن کالایی مسکن، استفاده از صندوق های سرمایه گذاری کالایی در بخش فروش مسکن در بورس کالا می تواند اثرگذار باشد.