نقش بانکها و انبوه سازان در آشفتگی بازار ملک

موسس و رئیس انجمن حرفه ای گودبرداری و ایمن سازی، عضو هیات مدیره انجمن مهندسان راه و ساختمان ایران، مسئول امور نظارت عالیه نوسازی بافت فرسوده سازمان و کارشناس کنترل ساختمان سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، مدیر عامل و رئیس هیات مدیره یک شرکت خصوصی بودن، تنها بخش کوچکی از رزومه کاری او را در بر می گیرد.

هر چند واجد کارنامه فوق بودن برای دریافت اطلاعات فنی، تخصصی و کارشناسی از او برای روشنگری آحاد جامعه در این زمینه ها کافی است، اما ثبت «نظارت و اجرای بیش از 500 واحد مسکونی در سطح شهرهای تهران و کرج» در کارنامه مهندس فرشید جوادی ما را بر آن داشت که دامنه گفت وگوی خود را با وی گسترش داده و فراتر از مسایل صرف فنی، در رابطه با وضعیت بازار مسکن اعم از رکودهای دوره ای در این بازار، قیمت های نجومی متراژ واحدهای مسکونی و ... نیز نظرات کارشناسی وی را جویا شویم. آنچه در پی می آید ماحصل گفت و گوی نشریه پیام ساختمان با یک کارشناس جامع نگر به صنعت ساختمان و بازار مسکن است.

بخش اول

آقای جوادی، با توجه به وضعیت غیر معمول قیمت مسکن به نظر شما علت وجود قیمت های نجومی در این بازار چیست؟

بطور کلی اولین و موثرترین عامل در افزایش قیمت بازار خصوصا بازار ملک، عدم کنترل و سوء مدیریت نهادهای ذیربط می باشد.

عامل دوم، دخالت درساخت و ساز و سرمایه گذاری در ملک توسط نهادها سازمانهای مختلف دولتی و نیمه دولتی می باشد چرا که این امر باعث می گردد نهاد های کنترلی و پاسخگو از آشفتگی بازار و افزایش قیمت ها منافع داشته باشند و این امر، باعث سستی در برخورد با متخلفین و مهار قیمت ها توسط ایشان می گردد.

عامل سوم، تبلیغات و هدایت مستقیم و غیرمستقیم مردم توسط عوامل دولتی به سمت خرید و سرمایه گذاری در ملک می باشد.

عامل چهارم، سوء استفاده سازندگان و مالکان از آشفتگی بازار و افزایش نامتعارف و نا متناسب قیمت ها می باشد.

عامل پنجم، تقاضا و خرید هیجانی توسط عامه جامعه است که اینها خود به دو گروه تقسیم می شود؛ یکدسته به امید کسب سود و منافع بیشتر همیشه در همه تورم ها نقش دارند بدون اینکه نیاز داشته باشند و بدون هیچ گونه تخصصی هر آنچه را که گران شود، می خرند. دسته دوم افرادی هستند که نیاز به خرید دارند، ولی تصمیم قطعی و یا برنامه کوتاه مدت در خرید ندارند اما تحت جو حاکم بر بازار به تناسب قدرت مالی خود هر ملکی را فارغ از متراژ و کیفیت ساخت به صرف قدرت خریدی که دارند تن به معامله می دهند چرا که از مستهلک شدن سرمایه و کاهش قدرت خرید و همچنین کاهش ارزش پول خود ترس دارند.

به عنوان کسی که دستی هم بر آتش ساخت دارید، نقش بانک ها را در گرانی و رکود مسکن تا چه حد می دانید؟

بانک ها به دلیل بنگاه داری وسرمایه گذاری در ملک مخالف سر سخت کاهش و یا تعدیل قیمت املاک هستند چرا که از آن به عنوان سرمایه و پشتوانه مالی خود استفاده می کنند و در زمان تورم، به سرعت املاک خود را ممیزی و قیمت آنها را به روز رسانی کرده و از این طریق هم میزان سرمایه خود را افزایش می دهند و چه بسیار بانک هایی که با این ترفند در آشفته بازار ها از ورشکستگی رهایی یافته و خود را احیا کرده اند. این امر باعث می شود بانکها به هیچ وجه حاضر به کاهش و افت قیمت املاک نباشند و حداقل کار آنها حفظ و تثبیت همان قیمت ها حتی در زمان رکود می باشد.

به نظر شما بانکها چگونه می توانند با اختصاص منابع و تسهیلات به خروج مسکن از وضعیت موجود کمک کنند؟

در حال حاضر تسهیلات بانک ها به دلیل عدم تناسب با قیمت روز املاک، رغبتی برای خریداران در استفاده از تسهیلات بانکی ایجاد نمی کند مگر آنکه بانکها بین 50 تا 80 درصد قیمت کارشناسی املاک را به خریداران وام بدهند. بر 50 تا 80 درصد قیمت کارشناسی ملک تاکید می کنم برای اینکه مبلغ ثابت مثلا دویست یا حتی پانصد میلیون تومان تسهیلات نمی تواند در خریداران مسکن از اقشار مختلف جامعه، ایجاد رغبت نماید.

شرکت های متعدد انبوه سازی یا انبوه سازان چه تاثیری بر آشفتگی بازار مسکن دارد؟

تقریبا انبوه سازان هم مثل بانک ها در آشفتگی بازار ملک و افزایش تورم قیمت ملک نقش به سزایی دارند. البته باید به این نکته توجه داشت که انبوه سازان در تورم قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی نیز نقش موثری دارند.

با توجه به اینکه برخی، از تولید مشارکتی مسکن توسط دولت و بخش خصوصی سخن می گویند اولا چنین چیزی مفید است یا نه؟ دوماً نظر خود را در رابطه با سامان بخشی بازار مسکن با اجرای طرح مشارکت بخش خصوصی با دولت در ساخت مسکن بیان فرمایید.

این طرح درصورت کنترل و اجرای صحیح بسیار مفید فایده خواهد بود. چطور؟ اگر دولت زمین بدهد و یا بافت فرسوده را تجمیع و در اختیار بخش خصوصی قرار دهد و زنجیره تامین مصالح بدون واسطه برای آن مهیا کند و حتی سود 25 درصدی هم برای سازنده بر اساس قیمت تمام شده درنظر بگیرد و در قسمت فروش نیز واسطه گری و بنگاه داری را حذف نماید و محصول تولید شده ( مسکن) مستقیما به دست خریدار واقعی برسد .

ادامه مطلب، در شماره آینده «پیام ساختمان» چاپ خواهد شد