زنگ خطری جدی در بازار مسکن

به گزارش «پیام ساختمان» به نقل از گسترش نیوز در شرایطی که اغلب بازارها در اقتصاد ایران با رکود معاملاتی و ثبات قیمت مواجه شده اند، بازار مسکن همچنان متورم است و با افزایش پی درپی قیمت ها، مشغول فتح قله های قیمتی جدید است. آخرین آمارهای بازار مسکن، احتمال تشدید رکود تورمی آن را در سال 1400 تقویت می کند و سازندگان، تداوم رشد قیمت نهاده های ساختمانی را دلیل این موضوع می دانند.

تازه ترین آمارهای بانک مرکزی از کارنامه معاملاتی بازار مسکن پایتخت در سال گذشته، از رشد6.6 درصدی قیمت در اسفندماه و عبور میانگین قیمت مسکن شهر تهران از مرز 30 میلیون تومان حکایت دارد. با این حساب، تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن در اسفند گذشته به 93.9 درصد می رسد که تقریبا سه برابر تورم 34.2 درصدی کشور در سال 99 است.

آن گونه که از آمارهای رسمی برمی آید، در آخرین ماه از سال 1399، بازار مسکن شهر تهران گرفتار رکود تورمی سختی بوده و باوجود پایین ماندن تعداد معاملات نسبت به دوره های رونق، رشد 6.6 درصدی قیمت را تجربه کرده است.

این مسئله، انتظارات تورمی فعالان بازار مسکن در سال 1400 را نیز بار دیگر بالا می برد؛ چراکه از مختصات بودجه تصویب شده برای سال جاری چنین برمی آید که با استمرار کسری بودجه قابل توجه، روند رشد نقدینگی و نرخ تورم ادامه می یابد و صاحبان نقدینگی برای حفظ ارزش سرمایه ریالی خود به سرمایه گذاری در بازار مسکن ترغیب خواهند شد. در این میان، اگر رشد متوالی تورم نهاده های ساختمانی کنترل نشود، حتی بدون هجوم خریداران به بازار مسکن نیز این بازار، ظرفیت بیشتری برای افزایش قیمت خواهد داشت.

طبق گزارش بانک مرکزی، در اسفند گذشته 5 هزار و 273 قرارداد خریدوفروش مسکن در پایتخت به ثبت رسیده که گرچه نسبت به بهمن ماه گذشته 34.6 درصد افزایش دارد اما نسبت به اسفند سال قبل 48.4 درصد و نسبت به میانگین تعداد معاملات در دوره های رونق حدود 65درصد کاهش نشان می دهد. البته بهبود 34.6 درصدی تعداد معاملات مسکن در اسفندها می تواند نشانه ای از بازگشت خریداران به بازار مسکن تلقی شود؛ اما آنگونه که فعالان این بازار می گویند، این میزان افزایش پیش از هر چیز ناشی از تکاپوی تسویه حساب در پایان سال و نهایی کردن معاملاتی است که برخی در ماه های قبل جوش خورده اند.

بر اساس آمارهایی که اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در سال 1399 منتشر کرده است، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در پایان سال گذشته به 30 میلیون و 274 هزار تومان رسیده که در مقایسه با میانگین قیمت 15 میلیون و 600 هزار تومانی ابتدای سال 1399 حدود 93.7 درصد بالاتر است. نکته قابل تأمل در این آمارها، جهش 6.6 درصدی قیمت مسکن در اسفند نسبت به بهمن است که نه با اظهارات متولیان حوزه مسکن همخوانی دارد و نه با فضای عمومی اقتصاد ایران؛ اما سازندگان و فعالان بازار مسکن معتقدند این تورم زاییده رشد غیرمعقول تورم نهاده های ساختمانی و هزینه تولید مسکن است که باعث شده ارزش جایگزینی مسکن به شدت افزایش پیدا کند و ضمن کاهش تولید و درنتیجه افت عرضه مسکن به بازار، قیمت واحدهای سن وسال دار را نیز افزایش دهد.

بر اساس این عقیده، بالارفتن هزینه تولید مسکن در سال1400 و بی توجهی به تقویت تولید در این سال می تواند سوخت کافی برای حرکت تورمی این بازار را فراهم آورد که در این صورت سقف شکنی مکرر قیمت مسکن در سال1400 یکی از اتفاقات محتمل خواهد بود.

زنگ خطر کاهش سهم نوسازها از بازار مسکن

ریزش سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات بازار مسکن شهر تهران یکی از نشانه های نامطلوب در گزارش مسکن بانک مرکزی است که تقریبا در طول دهه 90 تکرار شده و حالا به بدترین شرایط رسیده است.

آمارها نشان می دهد سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران که در ابتدای دهه 90 به طور میانگین حدود 52 درصد بود، در اسفند 1399 به 38.4 درصد رسیده که از ریزش 26 درصدی حکایت دارد. این موضوع از یک سو ناشی از کاهش چشمگیر قدرت خرید متقاضیان و گرایش آنها به خرید واحدهای با عمر بیشتر و البته ارزان تر است اما از سوی دیگر بخش قابل توجهی از این کاهش سهم، ناشی از افت محسوس تولید مسکن به ویژه در متن بافت شهری است که باعث شده عرضه مسکن به بازار کاهش پیدا کند.

بررسی سهم واحدهای مسکونی نوساز تا بالای 20سال در معاملات مسکن اسفند 99 نسبت به اسفند 98 نشان می دهد در طول این یک سال، سهم واحدهای نوساز تا 5 ساله، 14.5 درصد کاهش پیدا کرده اما در عوض سهم واحدهای 6 تا 10 ساله 16.6 درصد و سهم واحدهای 11 تا 15 ساله نیز حدود 22 درصد افزایش یافته است. از سوی دیگر سهم واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال که بخشی از آن را واحدهای مسکونی کلنگی و فرسوده تشکیل می دهند در اسفند گذشته 11.6 درصد نسبت به اسفند 98 افزایش پیدا کرده است.

در این شرایط، شاید با اجرای قانون تولید سالانه یک میلیون واحد مسکونی در 4 سال آتی، آمار کلی حوزه مسکن تغییر کند؛ اما در حوزه مسکن شهری که عمدتا حساب آنها از ساخت مسکن در شهرک ها و مناطق حومه ای جداست، بازیابی سهم نوسازها از معاملات مسکن نیازمند جدی ترشدن بازآفرینی بافت های فرسوده و تقویت سازندگان بخش خصوصی برای افزایش تولید مسکن شهری است در غیر این صورت، در سال 1400 باید منتظر بالاتر رفتن میانگین عمر ساختمان های مسکونی شهری و درنتیجه وخیم تر شدن وضعیت بافت های فرسوده، ناکارآمد و حاشیه ای بود.

سوگواره بازار اجاره 1400

در بازار اجاره سنتی و رهاشده ایران، تعیین قیمت رهن و اجاره واحدهای مسکونی در میان مدت، تابعی از قیمت و ارزش واحد مسکونی استیجاری است و به همین دلیل حتی در صورت سرکوب تعزیری نرخ اجاره در دوره های کوتاه مدت، قیمت های این بازار در نخستین فرصت خود را با قیمت مسکن همسان سازی خواهند کرد. با توجه به این مسئله و با امید به اینکه شیوع کرونا در سال 1400 به پایان رسیده و وضعیت عادی اعلام شود، سال جاری می تواند آغاز دوره متورم بازار اجاره باشد؛ چراکه در 3 سال گذشته باوجود رشد حدود 6 برابر قیمت مسکن، قیمت اجاره بیش از 3 برابر افزایش پیدا نکرده و از سوی دیگر در سال 99 به واسطه مصوبه ستاد مقابله با کرونا، بخشی از قراردادهای اجاره سررسید شده در دوره کرونا با نرخ دستوری 15 تا 25 درصد تمدید شده اند. این مسائل باعث شده باوجود کاهش شدید قدرت خرید مستأجران و قشر اجاره نشین، روند افزایشی قیمت پیشنهادی موجران برای واحدهای استیجاری متوقف نشود.

در شرایط فعلی، در مناطق مرکزی شهر تهران به عنوان مناطق میانگین پایتخت، معیار رهن واحدهای نوسازی به ازای هر مترمربع زیربنای مسکونی به حدود 5 میلیون تومان رسیده و رهن پیشنهادی برای یک آپارتمان 100 متری حدود 500 میلیون تومان اعلام می شود. به عبارت دیگر، اجاره بهای ماهانه این واحد آپارتمان به حدود 15 میلیون تومان رسیده که حداقل سه برابر میانگین درآمد ماهانه یک خانوار است.

در این شرایط حضور شرکت های اجاره داری حرفه ای می تواند به عنوان ابزاری در دست سیاستگذار به تعدیل تورم بازار اجاره و متناسب سازی رشد آن با روند بهبود قدرت خرید خانوارها کمک کند؛ اما راه اندازی این شرکت ها از سال 97 تاکنون در حد یک طرح در وزارت راه و شهرسازی باقی مانده است. از سوی دیگر اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی نیز گرچه از سال 94 تاکنون به عنوان منجی بازار اجاره و مسکن معرفی شده، اما در یک سالی که از فعال شدن سامانه شناسایی خانه های خالی (سامانه ملی املاک و اسکان) می گذرد، نتوانسته تغییر مثبتی در مناسبات این بازارها ایجاد کند. این مسائل، همگی می تواند نشانه هایی از شرایط سخت بازار اجاره در سال 1400 باشد.